合同的履行需要各方严格按照约定履行各自的责任和义务。在合同中应该约定违约责任和争议解决的途径,以应对可能发生的问题。以下是小编为大家整理的一些合同范本,供大家参考。有购房合同、劳动合同、租赁合同等各种类型的合同样本。希望这些范本能够帮助大家更好地了解合同的要求和格式,以及如何编写一份符合法律要求的合同。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇一
诉讼请求:_________________。
二、判令被告承担违约金人民币万元(小于等于房屋总价的20%);三、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:_________________。
综上所述,被告的行为严重违反了合同约定,侵害了我的合法权益,故依法向贵院提起诉讼,请求法院判如所请。
此致
___________人民法院。
具状人:___________。
____年_____月_____日。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇二
上诉人钟某,男,汉族,1986年10月15日出生,住铜陵县斗门村八组13号。。
被上诉人某建筑安装有限责任公司。
上诉人因不服一审民事判决书,特依法提起上诉。
上诉请求:1、依法撤销一审民事判决书;2、依法确认上诉人与被上诉人间的劳动关系;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由:一审判决认定事实错误,适用法律错误。
一审判决认为“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包给包工头胡某,胡某招用原告钟某从事油漆工作,钟某的考勤及工资均由胡某负责,其性质上应属于胡某雇佣”。一审判决如此认为显然认定事实错误,难道没有承包工程资质条件的包工头胡某可以承包工程吗?那《建筑法》第二十九条第一款“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位;但是,除总承包合同中约定的分包外,必须经建设单位认可。施工总承包的,建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。”和第三款“禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。”岂不要进行修改吗?一审判决通过“肯定包工头可以承接工程,有权招工并确认包工头为用工主体”并以人民法院的判决书的`形式肯定了包工头承包工程的合法性,这显然与事实不符。
本案从表面上看,胡某从某建筑安装有限责任公司承接了工程,招用了钟某,钟某的工资和考勤均由胡某负责,但实质上胡某与某建筑安装有限责任公司间应当为内部承包关系,是建筑企业提供企业管理效率而实行的一种工作方式。对劳动者而言,对第三人而,胡某的一切行为均代表某建筑安装有限责任公司,胡某招用工人是代理某建筑安装有限责任公司招用,胡某给工人发的工资是从某建筑安装有限责任公司领取后代表某建筑安装有限责任公司发给工人的,其所承接的工程是新世纪的工程而不是胡某个人的工程,钟某等工人完成的油漆工程质量由某建筑安装有限责任公司对业主负责而非由胡某负责。因此从实质上来说,“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包(某建筑安装有限责任公司内部承包)给包工头胡某,胡某招用原告钟某从事油漆工作,钟某的考勤及工资均由胡某负责,其性质上应属于某建筑安装有限责任公司雇佣”。
一审判决依据《劳动法》第十六条之规定判决本案,适用法律错误。
《劳动法》第十六条只是对劳动合同的定义以及确认建立劳动关系应当订立劳动合同,于本案要求确认劳动关系风马牛不相及。
确认劳动关系首先应当确定用工主体,其次确定原告是否为劳动法上之劳动者,最后确定用工主体与劳动者之间是否为劳动关系。
根据5月25日劳动与社会保障部作出的《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔〕12号)第四条中非常明确而具体的规定:“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程(业务)或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人,对该组织或自然人招用的劳动者,由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任”。本案中的建筑企业为某建筑安装有限责任公司,其将油漆工程发包给不具备用工主体资格的自然人,相对于劳动者钟某,某建筑安装有限责任公司即依法应当承担用工主体责任,而非由包工头胡某承担用工主体责任。
由于某建筑安装有限责任公司承担用工主体责任,根据《劳动合同法》第七条“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。”之规定,某建筑安装有限责任公司与钟某之间即建立了劳动关系。
因此本案应当适用《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔2005〕12号)第四条及《劳动合同法》第七条之法律规定,确认上诉人钟某与被上诉人某建筑安装有限责任公司间为劳动关系。
综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院依法改判。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇三
1、判令被告偿还原告借款本金人民币1153000元;。
3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由:_________________。
被告徐__________因资金周转困难为由,分两次向原告李__________借款总共人民币1153000元,第一次于20__年11月22日向原告借款人民币928000元,第二次于20__年12月31日向原告借款人民币225000元;被告徐__________出具两份“借据”,在借据上双方约定“如20__年1月25日不能付清,借方愿意付日千分之1.4违约金”;根据《最高人民法院关于审理借贷案件的若干意见》第六条规定,民间借贷利率可适当高于银行利率,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍的规定;双方在借据上约定所谓“违约金”即利息超过银行同类贷款的四倍部分利息原告不予诉求,20__年1月份商业银行二年期贷款年利率为5.40%,20__年1月25日开始计算利息至起诉之日止,暂计利息为人民币487719元。原告多次向被告催讨,被告至今未归还分文;为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请!
此致
___________人民法院。
具状人:___________。
____年_____月_____日。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇四
在购买房屋时买方与卖方要签订一份房屋。
但是难免会发生一些意料之外的事情对于房屋买卖合同纠纷需要起诉至法院的时候房屋买卖合同纠纷起诉状的范本应该怎么写?起诉范本的内容应该包含哪些?今天为您详细介绍房屋买卖合同纠纷起诉状的范本。
一、请求贵院判令被告继续履行合同,并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。
二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×元,违约金×元/天,(由20xx年10月31日至20xx年6月10日)逾期7个月,(按银行同期贷款利率计算)。
三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金,共计人民币×元(大写:)。
四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×元。(按银行现利率执行)。
五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》,原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×元,于200×年×月×日将贷款人民币×元付于被告帐户,合计总房款×元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定,该商品房应于20xx年10月31日前验收合格并交付使用,但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》,导致至今20xx年×月×日,原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定,“甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布20xx年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区20xx年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米,以此为依据要求增加违约金数额。自20xx年10月31日至20xx年6月10日的违约金为人民币×元。
原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝,被告故意躲避原告之询问,无奈之下,原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》20xx年6月1日执行版的相关规定,向贵院提起诉讼,请求人民法院依法予以支持。
证据和证据来源,证人姓名和住址。
此致
×人民法院。
:一、本诉状副本×份(按被告人人数提交);。
二、证据×份。
具状人:
×年×月×日。
以上就是为您详细介绍的房屋买卖合同纠纷起诉状的范本,希望对您有所帮助。如果您还有关于房屋买卖合同其他的问题如:签订房屋买卖合同有哪些注意事项、房屋买卖合同包含哪些内容?请咨询,我们的律师会根据您的具体情况为您具体解析。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇五
上诉人:xxx,男,汉族,19xx年6月12日生,xx市人,住xx省xx县xx镇xx社居委小区。电话:
被上诉人:xx省xx安装有限公司电话:
法定代表人:xx总经理
地址:xx县xx镇xx东路。
上诉人因不服xx省xx县人民法院(xxx)xx民一初字第xx号民事裁定,认为该裁定明显错误,特提出上诉。
上诉请求:
1、依法撤销xx县人民法院(xxx)肥东民一初字第xxx号民事裁定。
2、发回原审人民法院重新审理。
上诉理由:
一、一审无视本案不属于劳动合同法律关系的事实致使裁定错误。
本案上诉人与被上诉人之间签订的《聘用合同书》明显不符合构成劳动合同法律关系的特征及其要素,劳动合同法律关系由主体、客体和内容三个要素构成。其中劳动合同法律关系的客体,是指劳动合同法律关系的主体享有的权利和承担的义务所指向的事物,主要指的是劳动行为。
本案中,上诉人与被上诉人签订的合同中权利和义务所指向的事务与劳动行为无关,所涉内容指向的全部是关于上诉人一级注册建造师证书的使用范围的约定及双方对该证书的权利义务。另外,上诉人与被上诉人签订的《聘用合同》中约定从事一级建造师(建筑工程专业)的咨询工作,其并不受公司制度的约束管理,工作具有很大的随意性,上诉人的人身、人格并不受公司的支配,二者之间并不存在隶属性。其次,上诉人在从事咨询工作期间,不参加被上诉人的考勤管理,且被上诉人也没有为上诉人缴纳任何社会保险费用。双方的约定并未涉及国家在劳动关系中强制规定的最低工资、工作时间、休息制度、工伤保险等内容,其缔结的法律关系并没有受到任何的国家意志干预,双方仅仅是对一级注册建造师证书的使用范围进行了约定。可见,上诉人与被上诉人之间的关系不具有以国家意志为主导、当事人意志为主体的属性。
通过以上分析可以看出,上诉人与被上诉人之间的法律关系并不符合劳动法律关系的基本特征,二者之间并没有形成劳动关系。一审在事实认定上出现了明显错误。
二、一审裁定一旦生效将导致上诉人无法通过正当司法途径维护自身合法权益的错误结果。
一审审理认定本案为劳动争议,未经仲裁前置程序,依法驳回,实质上还是在认定事实上出现的错误从而导致适用法律错误,一旦裁定生效,必然会导致上诉人维权无门的窘境,本案并不属于劳动争议纠纷,不在劳动仲裁范围,当然也就无法寻求仲裁维权。
恳请二审法院依法裁决,以维护上诉人的合法权益。
此致
xx市中级人民法院
上诉人:
年月日
房屋买卖合同纠纷上诉状篇六
诉讼请求:
一、请求贵院判令被告继续履行合同,并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。
二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币______元,违约金______元/天,(由________年________月________日至________年____月____日)逾期____个月,(按银行同期贷款利率计算)。
三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照_______元/月/建筑平方米向原告支付补偿金,共计人民币______元(大写:)。
四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失______元。(按银行现利率执行)。
五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
事实与理由。
原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于______年______月______日与被告签署了《商品房的买卖合同》,原告购买被告开发的____________花园______楼__门______号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200__年__月__日将首付款人民币______元,于______年______月______日将贷款人民币______元付于被告账户,合计总房款______元全部支付到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定,该商品房应于20__年10月31日前验收合格并交付使用,但由于被告没有依照《________市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》,导致至今________年______月______日,原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定,“甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布________年房屋租赁市场指导租金的通知》中《________年住宅房屋指导租金》________区________元/月/建筑平方米,以此为依据要求增加违约金数额。自________年____月____日至________年____月________日的违约金为人民币______元。
此致
______________人民法院。
具状人:__________。
________年____月____日。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇七
住址:北京市平谷区平谷镇府前西街28号。
被答辩人:张xx,男,汉族,196x年x月x日出生,北京市平谷区xxxx村人,住xxxx小区1号楼3单元1103号,电话:1371691xxxx。
答辩人就被答辩人张xx诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案,现提出如下答辩意见:
被答辩人所诉与事实不符,本案不具备法律规定的解除合同的条件。
一、涉案房屋不符合“主体结构质量经核验确属不合格”可以解除合同的情形。
1、被答辩人在答辩人处购买的商品房已交付使用,该房屋已经经有关部门验收合格,足以证明房屋的主体结构在质量方面没有问题。且原告也没有证据证明房屋主体结构有质量问题,应承担举证不能的不利后果。
2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《城市房地产开发管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条之规定,被答辩以房屋主体质量严重不合格为由要求解除房屋买卖合同需要以工程质量检测机构或监督单位出具的核验结论为依据。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房。如果被答辩人没有向法院提供这方面的证据材料,被答辩人也应当承担举证不能的不利后果。
二、涉案房屋不符合“房屋质量问题严重影响正常居住使用”可以解除合同的情形。
即使被答辩人能证明所述房内顶板不平整以及厕所顶部漏水情况属实,此问题也应属质量瑕疵问题,不属于严重影响正常居住使用的情形。所谓程度达到“严重”是指危害居住人的程度,如果已经危害居住人的生命安全,直接认定影响居住使用,如果危害居住人健康,则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。而本案明显不属于房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。
三、退一万步来说,即使证明房屋质量有问题,也应该先修复,故被答辩人跳过修复环节直接要求解除合同的做法不应支持。
《建筑法》六十二条第二款:“建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。以上法律规定都说明了当出现质量问题时,应当首先进行修复而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都没有因为这个瑕疵被根本地影响,通过修复,完全可以被弥补。也就是说涉案房屋不管是一般质量问题还是房屋质量问题严重影响正常居住使用,首先都应适用修复原则,而不是单方解除该合同,这样做更符合合同法保护交易的立法精神。否则,一出现质量问题就退房明显不利于维护市场经济秩序和确保交易安全与稳定。故被答辩人直接要求解除合同的`做法明显不符合法律的规定。
综上所述,被答辩人的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据,请贵院依法驳回其诉讼请求!
此致
平谷区人民法院答辩人:
房屋买卖合同纠纷上诉状篇八
房屋买卖合同产生了法律纠纷的,是可以选择协商的,双方协商不成的,是可以前往人民法院提起诉讼的,通过民事诉讼流程来进行房屋买卖合同纠纷的处理的。这里给大家分享一些关于房屋买卖合同纠纷,希望对大家有所帮助。
一、与卖家协商解决。
任何纠纷解决的首选方法都是协商,因为协商不需要走太过正式的法律程序,耗费时间短,虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷,但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生,购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商,摆出有关的事实依据,并提出和解的要求。如果能够协商一致,那就将会是圆满的解决办法。
二、向消费者协会投诉。
如果协商不成,并且房屋买卖的争议或者分歧比较大,购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉,并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道,但是毕竟卖家会因此受到调查,产生一定的困扰,有些卖家并不希望如此,自然就会选择和平解决了。
三、向有关行政部门投诉。
如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用,那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷,你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题,你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。
四、向仲裁机构申请仲裁。
合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款,或者事后达成书面仲裁协议,否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷,而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的,也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
五、向有关人民法院起诉。
向有关人民法院起诉是最后的手段,如果之前的方法起不到效果,只能采取诉讼的方式,即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力,但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据,所以购房者一定要注意收集证据,比如房屋买卖合同等。
案情介绍:2015年3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋,面积43平米,总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款,抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况,合同中也做了相关约定,约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。
法律回复:设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题,但是张女士并未按照约定办理银行还款,导致合同没有办法继续履行,张女士应当承担违约责任。因此,最终我院判决张女士支付违约金。
在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。
近期房屋价格出现较大波动,房屋买卖合同纠纷较以往相比明显增多。在打房屋买卖合同纠纷官司时应该向法院提供什么证据呢,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律以及司法解释的规定,起诉房屋买卖合同纠纷的当事人,在立案时须提交如下证据:
第一是,房屋买卖合同及其他能够证明双方买卖合同关系的证据材料;。
第二是,交付标的物和支付价款的凭证;。
第四是,出卖出租房屋的,应提供承租人意思表示证明;。
第五是,出卖共有房屋的,应提交其他共有人意思表示的证明。
当然前述证据,只是为了引起诉讼程序的必要的基础证据,具体案件所需证据,还需要根据案件具体诉讼请求以及诉讼思路来安排,以最大可能、最大程度地维护权益、实现诉讼目的。
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;。
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;。
三、房屋所有权转移需要哪些材料。
(一)登记申请书;。
(二)申请人身份证明;。
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;。
(四)证明房屋所有权发生转移的材料;。
(五)其他必要材料。
房屋买卖所牵涉的金额比较大,当事人购买之前要仔细勘察并详细阅读合同内容。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇九
民事判决书。
浦民二(商)初字第3999号。
原告上海浦东xx贸易有限公司浴场,住所地上海市浦东新区xx路1557号。
负责人李x清,经理。
原告李x清,男,1965年9月6日生,汉族,户籍地浙江省台州市路桥区xx镇xx村3区107号。
原告吴x元,男,1965年9月4日生,汉族,户籍地浙江省仙居县xx镇xx村田xx南26号。
以上四原告共同的委托代理人张x法,上海市xx律师事务所律师。
被告张x,男,1961年,2月2日生,汉族,住上海市闵行区xx路5530弄110号304室。
被告陈x华,女,1973年4月2日生,汉族,户籍地浙江省丽水市xx区xx乡xx村184号。
以上两被告共同委托代理人陈如浪,上海普若律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人陈如波,上海普若律师事务所律师。
原告上海浦东xx贸易有限公司浴场(简称xx浴场)、李x清、付x春、吴x元诉被告张x、陈x华企业承包经营合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由审判员林晓君独任审判,于2008年10月8日公开开庭进行了审理。四原告共同的委托代理人张x法,被告张x、被告陈x华以及两被告的共同委托代理人陈如浪、陈如波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东xx贸易有限公司浴尝李x清、付x春、吴x元诉称,原告、被告双方与2007年5月21日签订了《承包经营协议》一份,原告将经营的浴场给两被告经营,经营期从2007年7月1日至该浴场房屋拆迁之日,年租金为人民币280,000元(以下币种同),协议签订时被告交付押金人民币100,000元,租金三个月支付一次,每次提前15天支付,协议还对违约赔偿进行了约定,合同签订后,原告将浴场及大量的设施交付被告,前期被告还能按照约定支付租金,但是自从2008年4月1日起被告没有支付2008年4月至6月的承包费,原告多次催讨,被告拒绝,直到2008年7月15日,被告避而不见,原告发现浴场设施多有损坏。故原告要求判令:
1、解除原告、被告之间2007年5月21日签订的《承包经营协议》;。
4、被告连带支付水电费17,695.50元;。
5、诉讼费由本案被告承担。
被告张x、被告陈x华辩称,原告所称不是事实,双方于2008年7月11日就已经就解除合同达成一致,2008年4月至6月的款项以及装修费用,双方已经结算,原告还需退还7000元给被告,基于当时原告、被告之间已经协商解除《承包经营协议》,原告已经将原告的相关权利给现在的案外人戴x富经营,并且达成两份股权转让协议。因为被告没有和原告签订书面合同,原告企图获取不当利益来起诉被告。该合同协商一致解除是有原因的,浴场要额外收取被告营业执照费用,故产生争议,所以双方就协商解除,最终达成协议,被告一直经营至6月底,5月27日之后原告付x春多次来看点,被告所述浴场内物品损坏也不是事实,原告曾经两次清点浴场内的物品,我方没有避而不见。同意以判决形式解除合同,即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水电费,也已从10万元押金中扣除,余下原告已经返还被告7,000元。
原告提供了以下证据:
证据1、承包经营协议,证明原、被告之间存在承包经营关系。
证据2、物品移交清单,证明2005年5月21日原告将浴场内物品移交被告,由被告张x签收。
证据3、信件,证明2008年7月5日被告还没有退还浴场,有协商的意愿,被告张x写信要求原告宽限几日协商拖欠的承包经营费和水电费。
证据4、收款存根,证明2008年7月18日原告替被告缴纳了水电费17,695.50元,浴场还是由被告经营的。
二被告对原告提供的证据1的真实性没有异议,但是不能证明被告有违约行为;对证据2的复印件真实性有异议,但是被告当时接手的物品已经还给了原告,不能反映全部的事实;对证据3真实性没有异议,但是对关联性有异议,这些证据是针对停水停电问题向轻纺市场交涉时形成的,与被告没有直接关系,也无法反映被告有违约行为;对证据4的真实性、合法性有异议,7月11日已经解除合同,原、被告双方就解除合同协议后续事宜是由原告负责解决,是否真的交了水电费,被告不清楚,且不是正式的发票,只是轻纺市场敲章的复印件。
两被告提供了以下证据:
证据1、2008年7月11日收据存根,证明原、被告之间已经协议解除承包经营协议而将款项退还被告,部分设施返还被告,如果不解除合同,不存在原告方支付被告费用,上面有付x春和被告签名。
证据2、2008年7月11日xx浴场转让协议,证明基于承包协议解除,原告与案外人戴年富于2008年7月11日签署的xx浴场转让协议,时间一致。原告将浴场转给案外人经营,2008年6月12日起抄就是水电费,见证人是三原告个人。
证据3、股份转让协议,证明基于原告被告一致解除承包经营合同,合同的案外人与原告签订股份转让协议,租金起算时间为2008年6月20日。
证据4、2008年9月17日的案外人戴x富的说明,证明原告诉讼后案外人戴x富向被告承诺到场解决争议。
证据5、协议书及收据,证明原告被告协议解除合同承包经营协议,致使原告与案外人上海xx实业有限公司之间的租赁热水器协议也解除。
证据6、被告申请证人王x福、林x江出庭,证明原告、被告解除合同时,被告对热水器租赁也解除了协议,证人与戴x富、原告三个自然人协商过这件事。
原告方对证据1上的签名无法确认,原告不叫付春,双方从来没有达成协议;对证据2,是复印件,对浴场转手经营的事实确认,但是与本案无关,我们主张的是转让之前的租金;对证据3,与本案无关,原告有权收取转让之前的租金;对证据4,原告认为不能证明原告、被告双方曾经达成了协议,被告张x与原告xx贸易公司的协议没有xx公司的公章;对证据5,与本案无关;对证人出庭证明的事实,原告认为证人与被告有利害关系,对证言的真实性、关联性不予认可,也不能证明达成了解除承包协议的意向,也不能证明是否达成协议。
根据原告和被告提供的证据及庭审笔录,本院确认如下法律事实:四原告和两被告于2007年5月21日签订了《承包经营协议》一份,原告方将浴场交给两被告经营,经营期从2007年7月1日至该浴场房屋拆迁之日,年租金为人民币280,000元,协议签订时被告交付押金人民币100,000元,租金三个月支付一次,每次提前15天支付,协议还对违约赔偿进行了约定,合同签订后,原告将浴场及大量的设施交付被告,被告按照约定支付租金,但是从2008年5月份双方产生了争议,并协商解除合同。同年6月12日,李x清将其xx浴场股份总额三分之一转给戴x富,转让款19万元。7月11日,吴x元、付x春与戴x富签订xx浴场转让协议,两原告将xx浴场股份以40万元转让给戴x富。同日“付春”向两被告出具了欠条,内容为“今欠张x人民币7000元整作为对张x对xx浴场广告监控等的补偿款。待张x将楼顶电炉拆除及一台电脑拿回来浴场后,一次性付清7000元整,以上事情争取在3-5天内完成,特此双方证明”。签字人为“付春”和两被告,张x并写明“钱已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金,xx浴场6月的水电费为17,695.5元,而被告在签订承包经营协议时付给原告10万元的押金。
本院认为,四原告与两被告的《承包经营协议》依法成立,应予确认。本案的质疑焦点是双方是否在2008年7月已协商解除承包经营协议并且结算完毕,原告是否有权主张诉讼请求的款项。被告提供的证据足以证明至2008年7月11日原告方已经将xx浴场股份转让给他人,而同时与两被告进行了结算。尽管被告因客观原因只能提供证据的复印件,但所有证据能够相互印证,可以作为本案认定事实的依据,且原告方不否定其股份转让的事实,也间接证明了原告与被告结束经营关系的事实。现原告要求解除协议,被告也表示同意,本院对此予以确认。被告辩称,即使不认可欠条的结算结果,被告在原告方处的10万元押金,也足以支付原告的租金和水电费,本院认为被告的辩解具有事实和理由,原告方不能证明被告存在违约的事实,故对原告方要求两被告支付租金、违约金、水电费的诉讼请求不予支持。据此,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
二、对原告上海浦东xx贸易有限公司浴尝原告李x清、原告付x春、原告吴x元的其他诉讼请求不予支持。
本案受理费2728元(原告已预付),减半收取1,364元,由原告上海浦东xx贸易有限公司浴尝原告李x清、原告付x春、原告吴x元负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员林晓君。
二00八年十二月一日。
书记员沙洵。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇十
房屋买卖在人们生活中较为普遍发生,为此而产生的纠纷及诉讼也较多,其中涉及的主要问题是对合同效力的认定,笔者据此谈点看法。
《意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿、并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完备的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用,最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复:《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后,人民法院审理这类案件,即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施,故在此前有关房屋买卖纠纷的解决,适用《意见》第五十六条的规定,此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。
《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的,应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效,目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效,但也有人认为在合同其他要件满足的条件下,只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题,首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”,是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外,还具有以下特性:1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易,其法律调整不仅适用合同法,而且适用有关不动产的法律、行政法规。
其次,我国《城市房地产管理法》第四十条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定:“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须按下列要求提交证件:……(二)购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此,可以看出,我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式,而不是口头形式。那么,对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前,有关法律、法规没有明确的规定,这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式,并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明,按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出,房屋买卖合同是要式合同,必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化,根据我国《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。故在此种情形下,合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定。
《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出,买卖房屋必须在办理过户登记手续后,其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思,笔者认为,此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记,相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力,如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后,才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定,法律、行政法律规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出,《合同法》第四十四条中所规定的“登记”,是对合同本身的登记,未履行登记手续,则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响。
对买卖双方签订书面房屋买卖合同,按约定交付房款及管理房屋,但未办理过户登记,该房屋买卖合同是否有效。有人认为,应在办理过户登记后合同才生效,其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出,以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的`关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定,土地使用权的变更,自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定,房地产转让,当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出,依法律行为而使不动产物权发生变动的,以绝对办理登记为必要,如不进行登记,即使有物权变动的事实,但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证,并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出,房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务,合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行,更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关,履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务,又是对方开始履行合同的基础保障。
因此,这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务,而不是合同是否有效的构成要素,并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的,不予支持”。此规定指出,对商品房买卖合同的登记备案问题,应当属于行政管理部门的一种合同管理措施,不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确,避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出,房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响,故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇十一
房屋买卖在人们生活中较为普遍发生,为此而产生的纠纷及诉讼也较多,其中涉及的主要问题是对合同效力的认定,笔者据此谈点看法。
一、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定。
《意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿、并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完备的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用,最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复:《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后,人民法院审理这类案件,即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施,故在此前有关房屋买卖纠纷的解决,适用《意见》第五十六条的规定,此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。
《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的,应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效,目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效,但也有人认为在合同其他要件满足的条件下,只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题,首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”,是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外,还具有以下特性:1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易,其法律调整不仅适用合同法,而且适用有关不动产的法律、行政法规。
其次,我国《城市房地产管理法》第四十条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定:“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须按下列要求提交证件:……(二)购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此,可以看出,我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式,而不是口头形式。那么,对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前,有关法律、法规没有明确的规定,这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式,并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明,按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出,房屋买卖合同是要式合同,必须采用书面形式才能成立,但对此也不能绝对化,根据我国《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。故在此种情形下,合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定。
《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出,买卖房屋必须在办理过户登记手续后,其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思,笔者认为,此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记,相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力,如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后,才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定,法律、行政法律规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出,《合同法》第四十四条中所规定的“登记”,是对合同本身的登记,未履行登记手续,则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响。
对买卖双方签订书面房屋买卖合同,按约定交付房款及管理房屋,但未办理过户登记,该房屋买卖合同是否有效。有人认为,应在办理过户登记后合同才生效,其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出,以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定,土地使用权的变更,自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定,房地产转让,当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出,依法律行为而使不动产物权发生变动的,以绝对办理登记为必要,如不进行登记,即使有物权变动的事实,但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的'物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证,并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出,房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务,合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行,更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关,履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务,又是对方开始履行合同的基础保障。
因此,这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务,而不是合同是否有效的构成要素,并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的,不予支持”。此规定指出,对商品房买卖合同的登记备案问题,应当属于行政管理部门的一种合同管理措施,不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确,避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出,房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响,故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋。
在城镇周边地区,具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止,但因涉及到宅基地使用权的变更,故该买卖合同又具有特殊性,我国《土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更,故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移,一般应以合同的实际履行为标志,必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇十二
、如何理解最高人民法院《
关于
贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定《意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿、并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他
违法行为,只是买卖手续不完备的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用,最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复:《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后,人民法院审理这类案件,即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施,故在此前有关房屋买卖纠纷的解决,适用《意见》第五十六条的规定,此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的,应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效,目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效,但也有人认为在合同其他要件满足的条件下,只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题,首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”,是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外,还具有以下特性:1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易,其法律调整不仅适用合同法,而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次,我国《城市房地产管理法》第四十条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定:“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须按下列要求提交证件:……(二)购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此,可以看出,我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式,而不是口头形式。那么,对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前,有关法律、法规没有明确的规定,这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式,并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明,按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出,房屋买卖合同是要式合同,必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化,根据我国《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。故在此种情形下,合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出,买卖房屋必须在办理过户登记手续后,其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思,笔者认为,此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记,相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力,如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后,才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定,法律、行政法律规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出,《合同法》第四十四条中所规定的“登记”,是对合同本身的登记,未履行登记手续,则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同,按约定交付房款及管理房屋,但未办理过户登记,该房屋买卖合同是否有效。有人认为,应在办理过户登记后合同才生效,其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出,以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定,土地使用权的变更,自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定,房地产转让,当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出,依法律行为而使不动产物权发生变动的,以绝对办理登记为必要,如不进行登记,即使有物权变动的事实,但在法律上也绝对不产生物权变动的`效力。《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证,并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出,房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务,合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行,更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关,履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务,又是对方开始履行合同的基础保障。因此,这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务,而不是合同是否有效的构成要素,并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的,不予支持”。此规定指出,对商品房买卖合同的登记备案问题,应当属于行政管理部门的一种合同管理措施,不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确,避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出,房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响,故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区,具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止,但因涉及到宅基地使用权的变更,故该买卖合同又具有特殊性,我国《土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更,故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移,一般应以合同的实际履行为标志,必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇十三
厡告:xx,男,生于1986年6月7日,汉族,高中文化,城镇居民,身份证:xx.暂居住xx,(手机:xx)。
被告:xxx,女,1965年11月22日生,汉族,初中,城镇居民,住xx。系厡告之母。
被告:xxx,男现年42岁,汉族,文化不祥,住xx,现xx。
诉讼请求:
一:依法确认讼争之房物买卖协议无效,并由被告被告2返还厡告房屋,由厡告退还被告被告24元。
二:本案诉讼费用由原,被告各承担一半。
事实与理由:讼争之房物系被告被告1和刘奎在1994年购买的大竹县城关区开发办所修建的,位于大竹县竹阳镇东湖大楼一单元602号住房一套。没有房产证和土地使用证。只由合作建房协议一份,刘奎与被告1因纠纷,于3月5日到大竹县民政局自愿离婚,对于该房屋由刘奎和被告被告1自愿赠送给厡告原告(当时系16岁正在读书)。205月被告被告1以原告之母身份将该房出卖给了被告被告2,出卖价格款为:42000元,原告之父刘奎对此不知情。原告高中毕业于至底当兵复原,复原后在广东打工至今,致原告无房居住,原告为此提起诉讼。)。
综上,被告与原告,由原告之母被告被告1签订的房屋买卖协议违反了法律和行政法规的规定,请依法判决如原告之诉讼请求。
原告:原告。
12月28日。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇十四
联系方式同上。
联系方式同上。
被告1:******。
住所:惠州市南坛******楼。
电话:
被告2:******。
住所:惠州市惠城区******。
电话:0752-***。
诉讼请求。
1、请求判决被告1向四位原告赔偿返还定金10万元。
2、请求判决被告向原告支付违约金59.6万元。
3、请求判决被告向原告支付原告产生的律师费1万元。以上三项合计70.6万元。
4、被告承担本案的诉讼费。
事实和理由。
原被告双方于20xx年4月11日签订《购房合同》,买卖位于广州市番禺区******室的房屋,总楼价298万元,房屋买卖合同纠纷民事起诉状书范文。合同第三条约定“买卖双方须于本合同签订之日起计10天内前往银行递交申请借款所需的全部资料,逾期视为违约。”合同签订后,原告依约支付了10万元的定金,而被告以各种理由拖延办理银行的提前还款及原告的'借款手续,经原告多次催促,被告仍不理会。
原告为了全面履行合同,于20xx年11月1日向被告发出《催促办理银行提前还贷的通知函》,催促履行合同。
***于20xx年12月1日明确表示不将物业售予原告,而***于20xx年12月30日以自己的行为表示不将物业售予原告,原告便于20xx年1月1日发出《通知函》确认相关事实。于20xx年1月7日发出《再次通知函》再次确认相关事实。
***于20xx年1月9日明确表示:如果要继续履行合同,则必须将房价总款从298万元提高到350万元,原告便于20xx年1月11日发出《通知函(第四次)》确认相关事实。
被告对原告发出的四封函件至今未有任何回复或对上述相关事实提出异议。
被告收取定金后不依合同条款将物业售予原告,已严重违反合同。根据合同第11条约定,被告除返还定金外,还需按总楼价的20%支付违约金。以及第13条约定,支付原告产生的律师费。
综上所述,为维护原告的合法权益,现提起诉讼,请求法院判如所请。
此致
广州市番禺区人民法院。
具状人:******。
20xx年月日。
房屋买卖合同纠纷上诉状篇十五
答辩人:
被答辩人:
答辩请求:
1.依法驳回被答辩人b对答辩人a的诉讼请求。
事实和理由:
被答辩人认为合同无效有三个原因:一是中大恒基不是指定的央产房代理机构,二是b是脑梗塞病人,意思表示不真实;三是中大恒基与答辩人之间恶意串通。
针对被答辩人合同无效的三个理由,答辩如下:
1.中大恒基公司提供的是居间服务,而不是上市交易服务。
《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(以下简称《央产房出售办法》)第5条规定:交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构,作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构(以下简称定点交易机构),承担中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。根据《央产房出售办法》第5条的规定,我们可以看出定点交易机构承担央产房“上市交易”的代理服务工作。中大恒基公司提供的只是居间服务,具体地说是向买房人和卖房人提供订立买卖房屋合同的媒介服务,而并不提供办理“上市交易”手续的服务。因此买卖合同虽然是由中大恒基公司促成的,但不违反《央产房出售办法》第5条的规定。
2.被答辩人没有提供证据证明中大恒基不是定点交易机构之一。
《央产房出售办法》规定交易办公室选择三家以上的交易机构代理央产房的上市服务,但并没有规定定点交易机构是哪几家中介公司。《央产房出售办法》是xxxx年制定的,时至今日已经7年之久,“三家以上的交易机构”到今天可能已经扩充到很多中介公司。杨怀波并没有提供证据证明中大恒基不在“三家以上的交易机构”之中。杨怀波证明不了中大恒基不是“上市交易”的代理机构,因此认为中大恒基代理的合同是无效合同没有证据支持。
3.《央产房出售办法》是部门规章,违反行政规章并不是合同无效的理由。
《央产房出售办法》是国务院机关事务管理局制定的,是部门规章,而不是行政法规。《合同法》第52条规定了合同无效的几种原因:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据此条第5款的规定,只有违反了法律或者行政法规的强制性规定时,才导致合同无效。《央产房出售办法》不是法律,也不是行政法规,因此即使买卖合同的签订违反了《央产房出售办法》,也不必然导致合同无效。此外,签订的合同没有损害社会公共利益或者国家利益,也不在合同无效的其他几种情形中,因此合同不存在无效的原因。
4.合同无效违背了合同法的最基本原则——意思自治。
综上,房屋买卖合同的当事人是a和b,双方都是完全行为能力人,意思表示真实,合同约定的内容不影响法律或者社会公共利益,因此根据《民法通则》第55条的规定,a和b签订的买卖合同合法有效。
二、被答辩人没有证据证明杨怀波意思表示不真实。
b是一位70多岁的老人,还曾经患过脑梗塞,但这些都不能够证明签订合同的时候其意思表示不真实。此外,3月17日的谈话录音表明,签合同当日,b的女儿也在签订合同的现场。另外,合同签订之后,中大恒基的工作人员到b的家里征询房屋共有人的出售意见,b的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的证明》文件上签字。综上,出售房屋不仅仅是b的真实意思表示,也是b女儿及b妻子的真实意思表示。
三、被答辩人没有证据证明中大恒基与答辩人之间恶意串通。
为了解决孩子上学问题,我找到中大恒基公司,希望能买到一套学区房。在与杨怀波签订合同之前,先后看了很多房子,因此对中关村周围的房子非常熟悉。b的房子在位置和总价款上都是我所能接受的,所以中大恒基带我看房之后,很快便决定购买此房。我与中大恒基之间只是买房人与中介公司的简单关系。b认为我与中大恒基恶意串通,却没有提供任何证据证明,因此缺少最基本的证据。
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