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房地产市场调查分析报告 房地产行情分析篇一
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xx地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
xx地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较，xx地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。
2、业务条线间协同效应显现。
3、受益深圳特区扩容。
4、管理团队高瞻远瞩。
目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对xx地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
xx地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：、在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值;、在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务;、在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务;、在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务，房地产市场发展展望
房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题;顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
xx地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划。小编精心推荐
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房地产市场调查分析报告 房地产行情分析篇二
房地产投资分析报告
前 言
最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
第一章 标的行业属性及成长性分析
世联地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。
2、业务条线间协同效应显现。
3、受益深圳特区扩容。
4、管理团队高瞻远瞩。
目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
行业及公司简介：
行业情况简介
世联地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：
（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；
（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；
（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；
（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。
公司情况简介
公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。
公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。
公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业top10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。
行业发展前景：
房地产市场发展展望
房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。
我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
房地产综合服务行业前景展望
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
顾问策划业务
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。
即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
代理业务
2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。
房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。
经纪业务
2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。
世联地产经营优势
世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。
公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。
2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。
3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。
4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆a股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。
首先，顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位，并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位；
第二，公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统，打通业务线各层级之间的壁垒，实现资源最大化利用，实现更高效专业的项目管理；
第三，公司作为人力资本密集型公司，在业务快速增长的过程中，对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短公司培养专业人员的时间，提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长；
第四，公司将通过图书出版、营销会展、vi整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。
公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。
第二章 标的当前估值合理性分析
盈利预测
截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。
07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%，我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%；
07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%，由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右；
07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%，我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右；
估值
目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年eps为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。
第三章 标的风险所在及防范措施
世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。
同时我们在企业跟踪的同时可以适当选择标的和仓位的不同配置，比如说多选择几个目标，同时选择成长股和低估的大盘蓝筹股，这样就会保证我们投资的收益，同时提高收益率。
房地产市场调查分析报告 房地产行情分析篇三
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）
第一部分 房地产项目总论
1.房地产项目概况
1.1房地产项目名称
1.2房地产项目建设单位
1.3房地产项目位置（四周范围）
1.4房地产项目周边目前现状
1.5房地产项目性质及主要特点
1.6房地产项目地块面积及边界长
1.7研究工作依据
1.8研究工作概况
2.可行性研究结论
2.1市场分析预测
2.2项目地块分析
2.3项目规划方案
2.4项目工程进度
2.5投资估算及资金筹措
2.6项目财务与经济评价
2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表
4.项目存在问题与建议
第二部分 房地产项目背景
1.房地产项目提出背景
1.1项目所在区域商业发展情况
1.2所在区域政策、经济及产业环境
1.3项目发起人及发起缘由
2.房地产项目发展概况
2.1已进行的调查研究项目及成果
2.2项目地块初勘及初测工作情况
2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.房地产项目投资的必要性
第三部分 房地产市场研究
1.市场供给
1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查
1.3其他替代性产品供给量情况调查研究
2.市场需求
2.1所在区域内商业用房的租用情况调查
2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查
2.3其他替代性产品租售情况调查
3.市场价格
3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查
3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
4.市场预测
4.1未来该区域内商业用房需求预测
4.2销售及租赁价格预测
5.市场推销
5.1推销方式及措施
5.2产品推销费用预测
第四部分 项目研究
1.地块特征分析
1.1项目区位分析
1.2项目交通分析
1.3项目人流分析
1.4项目周边规划
2.项目swot分析
2.1项目优势分析
2.2项目劣势分析
2.3项目机会分析
2.4项目威胁分析
3.项目定位方案
3.1项目产品方案
3.2主要功能建筑规模
3.3主要技术经济指标
第五部分 投资估算
房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：
1.土地费用
2.前期工程费用
3.建筑安装工程费用
4.基础设施建设费用
5.公共配套设施建设费用
6.管理费用
7.销售费用
8.财务费用
9.各种税金支出
10.其他成本支出估算
第六部分 开发进度
第七部分 资源供给
1.资金筹集与使用计划
2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式
3.施工力量组织计划
4.项目施工期间的动力、水电等供应
5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应
第八部分 财务评价
1.获利性评价
1.1成本利润率
1.2销售利润率
2.效率评价
2.1经营比率
2.2资金利用率
3.信誉评价
3.1流动比率
3.2杠杆比率
4.静态获利分析
4.1投资收益率(r)
4.2投资回收期(pt)
5.动态获利分析
5.1财务净现值（fnpv）
5.2财务净现值率(fnpvr)
第九部分 风险评价
1.盈亏平衡分析
2.敏感性分析
2.1变动因素一
2.2变动因素二
第十部分 综合评价
1.经济评价（定性）
2.社会评价（定性）
3.环境评价
4.存在问题与建议
5.总体结论及建议
通用估算情况，请大家辨别使用！
估 算
一 土地费用土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上土地出让契税 出让金×3%
二 建安费用 810元/m2-1260元/m2含建设及基本安装
三 前期费用 中高档楼盘 约80元/m2-100元/m2 别墅 约180元/m2 1 规划设计费 建安费×3%设计招投标管理费 总投资×0.02%勘查费 设计概算×0.5%设计监理 规划设计费×2%施工监理 建安费×1.4%施工证费规划证费 建安费×0.6%
四 配套费用190元/m2-230元/m2住宅配套费用 用地红线外大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等
五 其它费用管理费用（建安+前期+配套）×3%销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上
六 营业税费 销售收入×6.1%营业税 销售收入×5%城市维护建设税 营业税×7%教育附加税 营业税×4%印花税 销售收入×0.05%交易管理费 销售收入×0.5%
杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%
七 融资成本
清 单
序号 费用名称 取费标准土地使用权取得费附加
1.1 国土契税 土地评估价格×3%
1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。1.3 拆迁管理费
1.4 国土勘测费
1.5 拆迁代办费
1.6 现状实测费前期工程费 中高档楼盘 约80元/m2-100元/m2 别墅 约180元/m2
2.1 方案设计费 多层1.8元/m2，高层2.2元/m2
2.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/m2，高层3.6元/m2
2.3 施工图设计费 多层18-22元/m2，高层35元/m2，别墅100元/m2
2.4 施工图图审费 多层1.8元/m2，高层2.2元/m2
2.5 基础设施设计费
2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/m2，高层2.5元/m2
2.5.2 电信设计费 1元/m2
2.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/m2
2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/m2
2.6 施工用电供配电贴费 1.2-2.7元/m2
2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/m2
2.8 晒图费 0.5元/m2
2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/m2
2.10 工程招标管理费 0.42元/m2
2.11 环保费/日照分析费 0.5元/m2
2.12 建筑地方高等教育费 12元/m2
2.13 人防费 多层15元/m2（旧城 10元/m2）
2.14 商品房测绘费 0.8元/m2(住宅)1.2元/m2（商业用房）
2.15 白蚁防治费 1.6元/m2
2.16 散装水泥专项基金墙改 10元/m2建筑安装工程费 810元/m2-1260元/m2
3.1 建安成本 多层800元/m2，高层1250元/m2
3.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/m2，高层0.14元/m2
3.3 土建工程监理费 多层8.4元/m2，高层10元/m2
3.4 土建工程质检费 多层1.5元/m2，高层2.1元/m2基础设施建设费 190元/m2-230元/m2
4.1 市政工程建设费 多层70元/m2，高层100元/m2
4.2 市政工程质检费 多层1元/m2，高层1.5元/m2
4.3 小区供电工程费 22元/m2
4.4 小区给水工程费 供水基金 15元/m2 接水 15元/m2
4.5 小区供气工程费 14元/m2
4.6 有线电视宽带工程费 6元/m2
4.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里
4.8 小区绿化费 25-30元/m2
4.9 小区通讯通邮费 16元/m2
房地产市场调查分析报告 房地产行情分析篇四
论文参考题目：
1)房地产投资宏观政策研究
2)房地产评估方法研究
3)房地产项目投资经济评价
4)房地产项目机会研究
5)房地产项目可行性研究
6)房地产项目开发程序创新与问题研究
7)房地产项目经营策划方案
8)房地产金融政策研究
9)房地产市场定位分析研究
10)房地产在我国国民经济中的作用分析研究
11)土地价值构成与土地交易政策研究
12)我国房地产市场开发的不均衡问题研究
13)房地产投资杠杆分析研究
14)房地产融资政策改革与创新
15)房地产融资成本构成与融资边际效益分析
16)房地产融资策划
17)房地产投机机会研究与博弈方法
18)房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究
19)房地产中介行业发展机会及其对房地产市场的作用分析
20)房地产咨询服务业发展政策研究
调查报告参考题目：
1、广州市2013年房地产投资状况调查与分析
2、广州大学城开发建设对本市教育与经济发展的影响
3、番禺区2013年土地开发建设状况调查
4、花都区2013年房屋投资及其价格调查
5．2013年国庆期间广州各区销售楼盘及其价格调查分析
要求：每人任选一个题目，也可以自定题目，写一篇课程论文或者调查报告，字数2000-3000左右，打印装订，教务处网页上自己下载封面，论文要求有内容摘要、关键词、参考文献。上交时间：第12-13周上课时间。
房地产市场调查分析报告 房地产行情分析篇五
摘 要
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。
关键词：房地产项目；投资风险；风险分析
1房地产的概念
房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
2房地产项目投资的内涵
房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。
3我国房地产风险分析
我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。
4房地产投资机会与建议
正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。
4.1关于投资区域，如何选择
不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。
4.2面对拿地热潮，抢还是不抢
从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。
4.3强调项目可行性分析和市场监测
可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。
进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。
5结 语
随着社会的发展，我国的房地产市场也在不断地发展，规模也在不断地增加，虽然房地长行业有着巨大的利益，但同时也产生巨大的投资风险。通过调查发现，我国的房地产的相关法律、法规在设立的时间上比较晚，各种制度还存在一定的不完善，在这种情况下，房地产投资受到的各种因素比较多，从而进一步导致房地产项目的投资出现较多风险。本文针对我国目前房地产行业的投资风险提出来相关的见解，同时也给出了有效的建议以供参考，从而使得其使用科学的方式尽可能的降低投资风险。
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