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物业小区的调查报告篇一
物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。
我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。
随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
（一）业主对权利义务的认识不对称。
随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
（二）企业对管理服务的定位不准确。
我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
（三）老旧小区基础条件不配套。
我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。
（四）开发商遗留问题的解决不到位。
开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
（五）热难点问题影响物业管理正常运作。
1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。
2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。
3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。
4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的.意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。
（六）现行物业法规操作困难。
1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。
2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。
3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。
4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。
1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。
在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。
2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。
相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。
开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。
4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。
上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。
物业小区的调查报告篇二
为更深掌握书本上的物业管理理论知识与实际工作的相结合，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。通过对望开物业管理有限公司的物业管理进行调查，能更深刻认识到物业内容，管理，服务，及其专业知识的运用。
望开物业管理有限公司。
刘梓程。
资料法、问卷调查法、现场观查法。
望开物业管理有限公司乃长沙望城坡经济开发区房地产开发总公司下属专业从事物业管理的全资企业，公司成立于1995年，自成立以来，采取深圳物业公司的先进管理模式，创造了良好的服务形象，并成为长沙市首批物业管理企业的佼佼者。望开物业注册资金1000余万元，资质为三级物业管理企业。公司下设方圆广告公司、岳麓区最大的室内集贸市场和摩托车市场，并拥有临街商业门面4000多平米。雄厚的资金实力，规模健全的运行机制和广阔的发展前景，使望开物业在市场竞争中形成了强大的优势，先后接管了望城坡地区的望开区办公大楼、开发区职工宿舍、四合院安置综合楼、憩园小区等小型商住区3万多平米的物业管理工作；接管了阳明山庄14万平方米的大型住宅小区和长沙高新技术产业开发区“麓谷”市政设施3.5平方公里的物业管理工作，并且还负责管理开发区2.5平方公里的自来水管网。20xx年，公司又顺利的接受了台湾鸿升置业的委托，管理其在长沙市中心开发的3万多平米，22层超百米的高层综合性楼宇“鸿仪大厦”。经过七年的发展，望开物业已拥有员工136人，管理人员32人，专业技术执证人员36人。其中，大专以上学历占总人数的70%以上。望开物业的宗旨是“服务到永远”。
主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题。具体表现在以下几方面：
一）业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。。据了解，物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出。
（二）企业对管理服务的定位不准确，我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升，（在与业主的交谈中了解到大门处的保安，总是歪歪斜斜的坐着，从来不盘查任何进出的人，哪些推销员敲门推销、贴小广告方便得很）。二是物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益，（占用5楼架空层，并出租牟利，甚至还在5楼的屋顶花园养鸡！5楼的设计用途是作为给全体业主休闲的场所，并计入公用面积要全体业主分摊了的。5楼的物业用房产权也是归全体业主所有的，但现时已经被物业公司大肆出租！地下停车场是归全体业主共同使用的，如有停车费收入也是归全体业主所有的；即使只按每天停100台次车计算收费，业主每天就被物业公司侵占了1000元，一年就是好几十万！）。
三、从来不曾存在的业主委员会，经物业公司一通莫须有的操作，呼的一下就成立啦！
从没见到过委员会的委员们收集业主的意见和建议，倒是听说了委员们有怎样怎样的费用和待遇。这才是真正可怕的！业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
b.解决物业管理问题的几点建议:。
1、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。对于物业管理费用的收取，在物业管理公司内，着重的也是物业管理费，他是物业管理的关键，物业管理小区的基础就是在于物业管理费，物业管理费用支撑着小区的日常工作的进行，对于物管费用的收取，小区内的业主的缴纳意见就各抒己见了。通常大部分业主会主动缴纳，但总有那么一小部分有各种理由拒交费用，要达到收费率高，也是一件很难做到的事，跟业主的素质也是有关系的。
2.（1）加强物业公司工作人员的培训。让他们明白自己的责任，职责，在每天的工作中要认真对待，应遵循公司的各种相关的规定，条例，认认真真的做好自己的工作。物业管理员要起到监督的作用。对于小区的保洁，保卫，环保，绿化等各项工作的展开，物业管理员，应对各位工作人员进行讲解，对他们进行培训.
（2）重视物业管理的重要基础工作——设备管理。对于设备管理，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
（4）所谓细节决定成败，不管从事何种职业都有注意细节，特别是从事服务性工作的工作者，必须要一丝不苟，既然选择了物业管理，就要对业主负责，不可以物业管理企业从自身经济利益出发乱收费，或者收了费不做事。
3、在重大节日，物业公司与其接管的小区可以举行晚会，增进物业公司与业主、业主与业主之间的感情，有利于日后的物业管理。
1.在调查中，对于物业管理工作人员的工作内容切实真正的了解到了很多。作为一名物业管理员，在小区内，一定要做到认知负责，为区内的业主提供一个安静，干净的公共环境，做事多多考虑业主，但不是所有都往业主身上想，做事应实际，真实，不欺骗作假。诚信真实的为业主服务。。
2.通过调查，对管理处的设施管理设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解，加深了我们对物业管理知识的理解，丰富了我们的物业管理知识，使我们对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。
3.通过调查，我们了解到现在物业管理在社会上没有得到全部人们的认同，因此我们应该加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。
物业小区的调查报告篇三
物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。
我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。
随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。
开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。
2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。
3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。
4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。
1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。
2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。
3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。
4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。
在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。
相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。
上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。
物业小区的调查报告篇四
为了进一步加强我市住宅小区物业管理工作，按照市政协常委会工作安排，4月21日至27日，何道华副主席带领民族宗教委员会和部分市政协常委、委员及相关部门的负责同志，到秦州、麦积、秦安三县（区）的27个居民住宅小区，通过实地视察、走访业主、召开座谈会等形式，对我市城镇住宅小区物业管理情况进行了调查。现将调查情况报告如下：
近年来，我市物业管理工作在市委、市政府的重视支持和相关部门的共同努力下，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业管理的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。截至目前，我市现有城镇住宅房屋总面积2250万平方米，形成小区的住宅面积630万平方米，其中5万平方米以上的住宅小区28个，2万平方米以上的81个。物业管理托管总面积430万平方米，覆盖面达到68％。全市纳入物业管理的住宅小区有151个，其中秦州区87个、麦积区35个、秦安县25个、清水县2个、甘谷、武山县各1个。全市具有经营资质的物业服务企业共有56家，其中二级备案1家，三级资质企业37家，暂定资质的18家，物业管理从业人员1600余人。全市物业管理工作2001年开始在市直一些住宅小区起步实施。目前大体有四种类型：一是市、县（区）房管部门建设并直管的住宅小区，这类小区占总数的0。8%；二是行政部门和企事业单位自建自管的住宅小区，占总数的35%；三是房地产开发商建设并自管或托管的小区，占总数的62%；四是业主自管的小区，占总数的2。2%。主要工作是：
2002年，市政府成立了物业管理领导小组，下设办公室，各县（区）也成立了相应的工作机构，配备了工作人员。从2001年开始，我市先后制定出台了《天水市城市住宅小区物业管理办法》、《关于在商品房、经济适用住房预售中严格执行物业管理有关法规的意见》等制度和办法，为我市物业管理工作有序健康发展提供了制度保障，奠定了良好基础。
市房管部门督促和指导市直各物业管理区域召开业主大会，成立业主委员会49家。对全市44家物业服务企业和96个住宅小区物业管理服务等级进行了评定，评出一级住宅小区4个，二级住宅小区16个，三级住宅小区49个，四级住宅小区24个，等外住宅小区3个。邀请行业培训单位对物业管理人员进行培训，进一步提高了物业管理人员的素质和管理水平。
我市在全省率先出台了《天水市物业共用部位共用设施设备专项维修资金管理实施细则》，在市建行设立维修资金专用帐户。召开房地产开发企业、物业公司负责人会议，研究制定维修资金收缴及使用办法，明确相应程序及权利和义务。市房管部门组织工作人员深入各开发企业督查清缴维修资金。截止2008年底，全市累计归集商品房住宅专项维修资金2140万元。
大多数物业服务企业能够增强服务意识，认真履行职责，开展保洁绿化、设施设备维护、公共安全管理、车辆看管、水电费代收等服务，用诚信和优质的服务赢得了业主的信赖。金宇花苑、岷山安居小区等5个小区被省建设厅命名为优秀住宅小区，庆华庭居、梧林苑、春风小区等6个小区被评为全市先进住宅小区。
于亏损状态。现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员整体素质不高、管理不够规范、服务不够到位等问题，物业管理服务仅限于清扫卫生、安全保卫、收取垃圾费等低标准、低水平的管理服务，难以满足业主需求，而且有的物业服务企业没有与业主签定服务合同，得不到业主的认可，造成业主、物业公司、开发企业之间互不信任，矛盾时有发生。
部分业主对物业管理政策、物业公司、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾自身利益，无视小区的共同利益，对物业服务企业活动不积极支持配合。少数业主缴纳物业费意识淡薄，“花钱买服务、花钱买享受”的物业管理社会意识尚未形成。老旧小区的业主仍然存在住福利房的思想认识，拒交物业管理费的现象普遍存在。目前，全市物业管理平均收费率仅为53。7%，有22个物业公司收费率达不到50%，致使物业公司无法正常运营，造成收费少——服务差的恶性循环。
由于开发企业追求经济利益最大化而忽视后续的物业管理，一些住宅小区建成后遗留问题较多。一是开发商随意变更规划，占用预留设施或改变公共设施用途，为物业管理埋下许多隐患。如有的住宅小区将规划的消防通道修建成楼房，将地下车库变为柴房出售，损害了业主的利益；二是物业配套设施不全。一些小区内只有门房，无绿化用地、无车棚、无业主委员会用房。老旧小区公共配套设施更是严重不足，引发了许多矛盾和纠纷；三是专项维修资金欠账多。除以房改价购买的公有住宅外，2002年以前开发的商品房均未建立维修资金， 2002年实行住宅公共维修资金以来，部分开发商代收的专项维修资金收缴不到位，有的收缴到位尚未进入专户储存，甚至有个别开发商将专项维修资金挪作他用。由于资金制约，公共设施维修已成为物业管理中的一大难题。
由于业主对物业管理参与意识不强，缺乏能胜任的组织者，业主委员会的办公场所、办公经费、人员报酬等得不到落实，房管部门和街道办事处的牵头作用发挥不到位，导致我市住宅小区业主委员会成立困难。目前在151个纳入物业管理的住宅小区中，成立业主委员会的只有49个，业主的合法权益无法得到保障，小区物业管理的'难度很大。同时，由于业主委员会维权意识不强，运行中缺乏必要的监督机制，致使业主委员会难以发挥监督和协调作用，在已成立的49个业主委员会中，能正常运转的还不到三分之一。
我市老旧住宅小区由于建设年代久，物业管理基础条件差，物业管理企业不愿介入，即使介入也因条件限制不能正常开展工作而退出，加之老旧小区的业主大多数是工薪阶层或低收入群体，分房时未收取专项维修资金，现在需维修改建又不愿缴费或承担不起费用，造成房屋和小区设施年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，业主极为不满，反映较为强烈。
我市物业管理虽然参与部门较多，但物业管理关系尚未理顺，开发商、物业服务企业、业主以及政府相关职能部门之间相互依赖，物业管理的责任主体缺位，街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥，物业管理的合力没有形成。物业管理监管机制尚不健全，行业监管部门之间缺乏有效沟通，行政监管力度不大。市、区两级物业管理职能的划分、责任和权利不十分明确，物业管理部门的衔接、协调工作有待进一步加强。
建议市政府结合我市近年来的物业管理工作实际，修订完善《天水市住宅小区物业管理
办法》和《天水市住宅小区物业管理收费办法》，并将车辆管理纳入小区物业管理之中。建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，严格物业管理市场准入与退出制度。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的开发企业或私营业主组建物业服务企业，通过外聘和招商引资等方式积极引进外地有资质、有经验的物业服务企业进入小区经营。加强物业管理企业资质监管，房管、物价等部门在住宅小区评定等级时要规范程序，严格把关，并有业主委员会负责人和业主代表参加。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利义务，增强管理服务费用收支的透明度。房管等职能部门要对物业资质、服务质量等相关情况实行动态管理，对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业要进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。大力推广先进小区的管理经验，倡导建管分离的物业管理模式，强化物业管理队伍建设，提高管理服务水平，推动物业服务企业依法规范经营。
建设、规划等部门要严格住宅小区建设规划审批程序和小区施工建设监管制度，加强对开发企业在建工程的监管，及时制止开发单位私自改扩建、缩小绿地面积、简化配套设施等违反规划的行为。制定工程竣工验收报批制度和物业管理项目综合验收标准，组织相关部门和专家参与验收评定，对不符合建设规划和质量标准的坚决不予验收。
要按照国家相关政策法规，符合条件但未成立业主委员会的小区，应在房管部门的指导和街道办事处、社区居委会的组织下，尽快召开业主大会，并通过民主合法的程序，选举产生业主委员会，明确业主委员会与物业服务企业的权利和职责，理顺与物业服务企业及社区居委会的关系，按照相关制度，规范运作程序，切实履行监督和协调职责。房管等相关职能部门要积极支持业主委员会对物业管理工作进行监督，对违反物业管理办法，不履行物业服务承诺的物业服务企业，要给予相应的处理和整顿，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业管理有序发展。
市房管部门要依据建设部、财政部制定的《城镇住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，健全和完善我市维修资金的归集、管理、使用制度，做到维修资金归集使用制度化、管理规范化、市民查询信息化，确保资金安全。要继续加强住房专项维修资金的清缴力度，对收缴不到位的督促尽快缴纳，对未进入专户储存的限期专户储存，对个别挪用维修资金的开发企业或单位应给予相应处理，做到专项维修资金管理规范，维修使用及时方便，切实维护好广大业主的合法权益。
要高度重视老旧小区物业管理工作，在社区居委会的指导下，按照老旧小区实际，坚持尊重业主意愿的原则，采取灵活多样的物业管理服务模式。对于配套设施相对独立、较为完善、又有一定规模的老旧小区，及时组织召开业主大会并选举业主委员会，选聘物业服务企业，开展物业管理工作。对不具备物业管理条件又无业主委员会的小区，可按照社区居民自治的原则，由社区居委会代表社区业主，与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理服务合同，也可以由社区居委会组织社区下岗失业人员组成维修、保安、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务，为广大业主创造一个安全、文明、和谐的居住环境。
物业管理消费意识、维权意识和物业服务企业依法经营、规范服务的能力。加大对物业服务企业的指导和监督力度，建立物业管理工作联席会议制度，定期对小区物业管理工作中出现的困难和问题进行专题研究，及时协调解决，形成由房管部门牵头，各相关职能部门积极配合支持的工作格局。要将小区物业管理纳入社区建设，建立由街道办事处牵头，社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参加的协商议事制度。通过协调配合，齐抓共管，不断提高我市住宅小区物业管理水平，促进物业管理行业健康有序发展。
物业小区的调查报告篇五
公司领导：
为更加合理、准确制定xxxx小区前期物业收费标准，在期间，我们对xx市15家小区进行实地走访及电话咨询，了解其现行物业收费标准，为制定xxxx小区物业收费标准提供参考依据，现将调研情况如下汇报：
一、收费标准的调研情况：
二、xxxx小区计划收费标准：
3、电梯使用费收取标准：二楼元/平方米·每月。
4、物业服务费按照/平方米·月；5、垃圾费：元/月·户；
6、元/月·车位(该项费用需在物价部门审批后方可收取)。
7、热水价格：由于小区业前期估算入住率达不高，很难达到70%以上，热水供应成本会非常高，因此目前建议小区热水暂缓供应，价格待热水正式供应后再定。
三、暖气费用的收取。
1、目前xx市冬季采暖费用收取的基本情况：1).xx市集中供热方式的采暖费为5.80元/平方米；2).各小区采用天然气小区集中供暖方式的采暖费一般为6.50元/平方米(此价格包含水、电、天然气、人工、维修材料及管理费用等)。
四、装修期间计划一次性收费项目及标准：
按照建设部110号文件及参考xx市一般物业收费项目及标准，可收取以下费用：
1元/户(待装修完毕及符合装修要求后退还业主)；
2、建筑垃圾清运处理费：元x建筑面积/每户；3、装修服务监管服务费：元x建筑面积/每户。
以上定价是在参考xxxx小区周边及xx市其他同等规模小区的收费标准的基础上综合制定，收费期限暂定一年，一年后将根据小区实际运营成本及广大业主的意见重新核定收费价格。
物业小区的调查报告篇六
物业管理与老百姓的生活息息相关，近年来，随着城市建设的快速推进，居民对加强小区物业管理的要求越来越迫切。我社区虹桥一、二村自去年经老小区改造后引进物业进驻小区管理已一年时间了，针对一年来物业管理情存在的一些问题进行了调查与思考，现将调查情况分述如下：
1、物业管理观念日益得到重视。由于物业管理联系着千家万户，与居民群众的日常生活息息相关，已成为政府、社会、居民关注的热点。随着我市人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也会不断提高。所以，居民、社会、及政府对住宅小区的管理要求也随之提高。现在是否有一家拥有品质高、服务好、信誉佳的物业管理企业来为住宅小区服务已普遍成为居民百姓购房时重点考虑的内容了，开发建设单位同样也经常把小区今后拥有优良的物管企业服务作为其售房时的一个重要卖点。在小区交付入住后，广大居民百姓也非常关心其居住小区的物业管理状况，开始积极参与到小区内的各项物业活动中来。同时，政府也不断加大力度，进一步引导和规范物业管理市场，并积极筹措资金改善老小区环境，将其纳入物业管理范畴。整个社会对物业管理的意识和观念相对前几年来说有了很大的改进，物业管理日益得到大家的关注和重视。
2、老小区物业管理有了改善。为改善旧住宅小区的居住环境，实现旧住宅小区基础设施和环境改造的目标，我市近几年投入大量的资金，加大了服务水平。
3、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主的`“代言人”。目前，一些小区的业主委员会在维权中却采取了不正当的形式，忽视了法律法规允许的维权范围和形式。业主委员会也忽略了自身对业主的教育和引导责任。
4、物业管理收费较难。一是对服务不满抵制交费。业主对服务的不满，常常以不交物业费的方式表达。如虹桥一村二村物业费收取率为78％。二是低收入群体经济承受能力有限，不愿交费。三是老小改造遗留问题影响交费。业主对房屋质量缺陷等开发遗留问题不能得到及时解决不满，直接影响着物业费的收取，有些居民因对改造质量不满、没有停车位等遗留问题得不到解决而拒交物业费。
1、加快物业管理法制建设，完善物业管理政策。同时，根据我市的实际情况尽快制订一些符合老小区的规章制度，建立完善的物业管理政策制度体系。使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。
物业小区的调查报告篇七
王xx。
xx。
李xx（教授）。
周xx。
1、源泉小区物业管理现状。
调查提纲：
通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查，源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司，该公司的法人为刘源，该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足，例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任，卫生服务也相对差，各种的便民服务也难以让人满意，基础设施维护不到位，对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决，通过分析，造成这些现象的原因也是多方面的，其中有一部分为外部原因，但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈，同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题，也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理，我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。
调查过程及内容：
20xx年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查，在达到小区门口后，我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情，该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施，而且另我们更为吃惊的是，当我们进入小区的时候，竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的，那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了，我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区，我们首先绕小区走了一圈，之后我们就发现了一个问题，该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施，而且该小区的楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘，此时，该小区‘脏乱差’的印象已经在心中形成。
后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象，后来发现小区内部不时的有人员在流动，于是我们采取了现场随机调查询问的方式，向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察，发现确实存在着诸如楼道的`墙壁陈旧、甚至脱落等现象，由于不便进入小区用户的住房内，所以有些问题未能进行实地的勘察，此乃无力之举。
后来我们找到了该小区的物业管理处，向物业管理人员介绍了我们的身份和来意，并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈，经过分析和交流，该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处，但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内，也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题，我们分别对上述问题一一进行了讨论，得出了令人比较满意的结果。交谈之后，双方都很愉悦，在向对方道别后，我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理，大概内容分类如下：
1、该小区存在的主要问题。
2、这些问题存在的主要原因。
3、如何正确处理这些问题。
主要问题：
经过现场调查和住户的反映，总结出以下问题：
1）部分楼梯间墙壁陈旧，应该进行粉刷。
2）小区没有保安人员，给小区安全管理带来隐患。
3）小区内停车秩序混乱，应加强管理。
4）常有人到小区散发广告，住户反映，也存在不安全因素。
5）小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），环境脏乱，建议加强管理。
6）小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理。
7）小区随处可见垃圾，卫生服务需要加强。
问题主要原因：
1）该小区的楼房已经有一定的楼龄，出现此现象是合理之情。
2）该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。
3）小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位，也没有负责车辆管理的专职人员。
4）常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施，也没有做好相应的出入人员登记表。
6）小区经常出现丢自行车现象，一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管，另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚，自行车乱放，给小偷以可乘之机。
7）造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位，造成破窗理论的上演，另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语，使人们不注意，最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建议：
1）可以和业主一起商量，在各位业主集体同意的情况下，向每位业主收取一定费用后联系建筑公司尽快施工。
2）可以和各位业主商量，在征得各位业主同意的情况下，向每位业主增加收取保安人员的物业管理费用。
3）可以建立小区车辆管理制度，对小区有车的业主进行档案登记，对每个车辆固定车位，并安排专职人员负责。
4）小区入口设置电动门，对进出人等进行人员登记。
5）通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置，安排专门人员及时进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。
6）在小区的合理位置开辟一个场所，建设一个自行车棚，这样就可以避免乱放，也可以减少丢自行车现象。
7）安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾，在明显位置张贴保护环境的公益性标语，并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。
物业小区的调查报告篇八
八月的天气异常炎热，但是很多人还在工作。当我们走进一个个小区的物业管理部门时，看到的几乎都是工作者忙碌的身影。老城区的琐事很多居民纷争很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的问题。如楼江新村，有时候在处理问题时法律和道德会有违背情况。当地命令禁止在小区的道路边摆摊，但是，有一户特困户，家里就2口人，老爷爷和一个45岁的傻儿子。只能靠每天在路口买鸡蛋为生。还有一家杀鸡的也是的。家里情况特殊，没有别的经济来源。多年下来，一直这样，在管理者的通融下过日子。当我在路边亲眼看到那个白发苍苍的老伯时，真的很受感触。大热的天还是在卖鸡蛋，虽然收益微薄，但是也日复一日，年复一年地做着，真的是不容易啊。只有在真正的走进社会的过程中，才能深切体会到其中的艰辛。
我们的调查过程不是那么容易的，找到有关部门大多要实现预约打电话才行，特别是园区，那边的管理比较严格，以切都要按规矩办事。碰巧的是，遇到一个我们学校毕业的学长在那边工作。调查之余更多了一份亲切感。相反，一些全封闭式小区，态度不是很好。我们完全被拒之门外，连小区的大门都没能踏进去。即使解释再三，人家还是不原意解释我们的调查。
为了获取更多的材料和信息，我打了不少电话给昔日的好朋友，他们对于都很配和我的工作，提供了不少有价值的资料。期间，我还去了苏州的吴中区，作为新纳入的区域，有一些小区规划和管理还是很不错的（可见照片简介）。虽然我们这个调查小组只有两个同学，而且是跨专业的，但是仍然能感受到团队的力量。充分发挥了1＋1＞2的力量。合理的分工合作在有这篇大家都很满意的调查报告，可以说，它倾注了我们的热情、心血和友情。
通过这次几乎是宽专业的社会实践调查，我学到了很多。不仅是有关物业管理的一些皮毛的知识，更重要的是提高了自己在解决和处理问题的能力。与那么多的业主及管理人员的接触后，相信在今后的日子里，我一定会努力学习，多积累点为人民服务的本领。为社会贡献自己的`一份微薄的力量！
经过这些天的小区物业调查，我对小区物业管理的认识从感性上升到了理性。以前总会抱怨小区环境有多乱，基础设施有多蹩脚，并且会把这些不好的现象统统归结为小区物业没做好。其实物业管理是一件全民参与的事。物业管理部门只是起到一个主导作用。物业管理部门在小区中起到了一个大管家的作用。但再好的管家也要有一些资金来维持日常开支，管家的主人要给予管家支持，这点支持不光是口头上说说罢的，更重要的是主人和管家共同参与家庭里的各项日常事务。在小区里，家庭的主人身份责无旁贷的由小区居民担当。譬如说，小区要搞好卫生，必须要求每户居民都能自觉把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自觉关闭好。物业加大力度安排人员清扫道路，居民就要自觉不乱扔垃圾。再譬如，娄江新村收旧货人员入境的问题，除了物业上要严厉阻止拾荒者进来，小区居民更应该”不去做那些人的生意”。
另一方面我觉得小区物业管理还需要它的同级和上级部门的大力支持和合作。对于一些硬件上的问题，只有通过向上级反映才能得到改善。在同级部门中，小区居委会要和物业管理通力合作。物业上的政策的实施正如上面所说的需要居民的大力配合，需要居民有这种社区意识，家的责任感。而那些所谓责任感，意识的培养是物业管理的职责，除了一部分是居民自身的责任外，还有一部分是应该有居委会承担起来的。现代社会中，居委会应该更积极的组织小区的精神活动，通过活动培养居民的社区意识。特别是一些老新村，小区自身硬件较落后，有些早期规划和建设上的问题一时很难解决，更需要当地居民有一份家的责任感参与到小区的物业管理当中，并以次来间接的或多或少的弥补硬件上的不足。
以上是这些天调查和总结的一些小小的心得体会，可能还有很多问题我们没发现，我们的理解和建议也可能很多方面不合理，但我相信，只要我们从此关心起小区物业管理，随着我们认识的不断加深，我们终究会找出一条解决小区物业问题的出路的。
物业小区的调查报告篇九
作为一名在福州市金山一带居住近4年的居民，本人可以说是见证了金山由城郊发展为新兴住宅区、工业区的经过，至今仍在不断拔地而起的幢幢商品房一直以来都是金山新区一道独特的风景,而夜晚楼多灯稀的冷清景象也常为人所津津乐道。借此次社会法学学习的机会，我对金山一带的住宅小区的安全状况进行了一定的调查，希望籍此反映当地小区的一些基本状况，并提出自己的思考和建议。
1、“高档社区”安全保障并不“高档”
高档社区的安全保卫工作总给人一种戒备森严的感觉，既有身着笔挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探头、各种自动门卡等。但事实上，这些有着重重安检设施的社区其实很容易混进去。人群常常趁有人出入时集体涌入（密码锁被规避了），其中鱼龙混杂，而保安却并不一一过问。有趣的是，那些没有繁复的密码保障设施的住宅小区反而因为住户长久的习惯而人人都有一定的防范意识，常常是一个楼道来了陌生人，很快四邻都相互告知了。
2、社区防火防洪设施含瑕疵。
首先，小区的防火其实是老话题了，随着新小区的越建越多，防火设施日见改观，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常维护可有进行？据本人所知，平日里所谓的消防水栓倒是时时有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了关键时刻，是否会“不自禁”的关闭？且让水栓上日渐厚实的铁锈来回答吧。
至于防洪，也许地处平原的人们体会不到，但对位于闽江沿岸的金山新区来说，却是不能不考虑在社区安全范围内的。但这一方面却成为盲点，不要说防洪了，有些小区甚至连排水系统都不甚合理，一到大雨天气就“水漫金山”。
3、小区治安管理主体多元化不利于管理。
现在的新型小区可谓设施完善，游乐场、ktv、超市等一应俱全，但这也为小区管理带来另一个问题，即主体过于多元化，很难有效管理、面面俱到；另外，小区空房向外出租的现象日渐普遍，为小区管理带来一定困难。小区内出入人员身份、职业、道德呈现多样化，一方面多数小区未形成较好的管理规范，另一方面，由于人员活动时间不同，在规章的实际操作上也存在很大难度。
1、建议出台地方规章，统一规范沿江建筑的防洪标准；
地方统一出台规章，从法律层面规制开发商的建筑行为，防范于未燃，对于保障沿江城市的居住安全、人员安全是十分必要的，也更有利于实践中的执行。
法制宣传的作用一向不可小觑，可以通过一些群众喜闻乐见的宣传形式，如墙报、文艺演出等来宣传法律法规，提高公民的法律意识，为维护社区安全打下坚实基础。
3、对小区保安进行统一培训，提高保安素质和工作能力；
小区保安素质的参差不齐不仅容易给小区安全管理造成漏洞，其本身也是安全隐患之一，近来闹得沸沸扬扬的保安绑架业主事件不能不引起我们的注意。如果保安都能严格执行工作规范，练就一双“火眼金睛”，也算是为小区贴上一道“安全”标签。
4、配合有关职权部门定期对小区内的娱乐场所进行检查、访问，杜绝安全隐患；
既然是“鱼龙混杂”，那么适当的关注绝对必不可少，娱乐场所进驻社区，直接关系到每一户居民的切身利益。同时，娱乐场所的.安全设施硬件配备是否符合国家、地区要求也需要时时留意，避免发生意外惨剧。与其亡羊补牢，不如加大监管，将危害止于萌芽阶段。
5、加大业主大会与物业机构、社区居民委员会间的联系和互动，共同构建和谐社区。
由于小区住户的多样性，加上钢筋水泥、层层铁门的阻隔，住户间的沟通难免有所欠缺，同时也不利于零散住户的维权，加大住户与住户间、住户与物业间、物业与居委会间、居委会与住户间的联系，有利社区发展和建设，更可以集思广益，为社区安全出谋划策，同时群防群治，集中力量构建和谐社区。
物业小区的调查报告篇十
调查内容：
使用仪器：照相机、笔记本。
调查方法：观测、与环卫工人交流。
九峰小区：地处松江老城、乐都支路296弄。
该小区是典型的90年代住宅小区，建筑群为6层楼房，绿地覆盖率较低，小区的绿化品种主要集中在水杉、黄杨树、香樟、玉兰、瓜子黄杨、紫薇、金叶瓜子黄杨、合欢、银杏、龟甲冬青、美人蕉等。品种较少、主要集中在高大、成长快的树种，其中水杉尤为常见。
莱顿小城：上海市松江区洞泾镇辰花公路839弄。
位于松江新城3600亩伟盟生态林南侧，规划中有东侧为住宅区，西侧特奥中心，南侧为完全中学。该小区绿化率高达63%的绿化率，小城对角线有一条600m的天然河，可通黄浦江和淀山湖。与九峰小区相比，莱顿小城属于新住宅理念下的人性化小区。小区的绿化主要有法桐、毛白杨、大叶杨、松树、杏树、冬青球、紫荆花、樱花、梅花、芙蓉、石榴、梨树、无花果、桃树、月季花、木瓜花、海同球、蜀桧、法国冬青、白日红、银杏、连翘、榆叶梅、洒金柏、雪松、红叶小檗、金叶女贞片、百三叶、白松、矮生紫薇、垂柳、落羽杉、国槐、香樟、石榴、泡桐、刺槐、紫薇、马褂木、枫杨、白玉兰、桂花、枫香、合欢、杜英、苦楝、香椿、苏铁、海枣树等以前老小区不多见的热带树种，品种也较以前增加到了上百种。
2·树木生长状况：（各以一种种代表性的植物为例）。
调查结果分析：
据了解，一个小区的绿化一般是由绿叶类树种和花冠型树种搭配起来，一般是7：3，为了保证小区一年四季常绿，又有花开，就要分别种上不同种类的绿叶类树种和花冠型树种。最近几年十分普遍的海枣树和苏铁等，都是以前老小区不多见的热带树种，而以前很多老小区种得较多的黄杨树，因为容易滋生小虫，所以近几年在逐步减少种植。
在调查中，我发现九峰小区属于典型的老小区，该小区的绿化树木主要集中在容易养、长势快、高大的落叶乔木，其中以水杉、黄杨树最为典型，在花坛延边以瓜子黄杨种植成一排造型成一排排的小栅栏为主，花坛内为大片草地，然后零星地中有几棵合欢树、或是紫薇。绿化植被的品种有局限性并且长势并不好。很多水杉树因为长势太快，高过了3-4楼，影响到了居民的采光所以大多被砍断或是树枝被锯掉了。有的草地中被踩出了一条条光秃秃的泥路又由于现在正值冬季，草地大多都枯黄、稀疏。
在莱顿小城中的情况却大为不同，绿化的品种多达几百种，其中有小区绿化常见的品种：瓜子黄杨、冬青球、香樟、紫薇、桂花、梨树、桃树、杜鹃等，还有热带树种，其中最多的就是海枣树、苏铁，其他老小区不多用的有：紫荆花、枫树、鸡爪漆、木瓜花、樱花、无花果、玫瑰、郁金香等。小区绿地四季长青，不同季节可以欣赏到不同花卉。
上世纪80年代初，当时的园林部门希望通过在居民小区栽种速长的树木，让上海在短时期内迅速绿起来，一年可长30厘米左右的水杉成为一种选择。加上水杉又是我国一级保护植物，树形呈尖塔状，比较美观，因此许多小区都种植了水杉。20年后的今天，不少地方的水杉已长到七八层楼高了，遮挡部分居民的阳光，在夏天还容易招惹蚊虫。这几年有关方面已在考虑通过移植更新的方式，丰富小区内的树种。广玉兰、枫树等一些既美观又矮小的树木，在不久的将来就将更多地出现在市民家门前。
1·小区平面图。
莱顿小城平面图九峰小区平面图。
2·小区绿化管理与景观绿化设计不同点。
九峰小区：成排的水杉树制造出“植物墙”沿花坛边种植的瓜子黄杨制造出“小栅栏”绿地中央种植紫薇、银杏制造作为点缀围墙边种植爬山虎或是牵牛花覆盖整个墙面莱顿小城：种植在绿地中央的海枣树与海棠花、苏铁、蝴蝶花等构成中央草坪圆形似小岛型点缀。小区湖泊四周种植了大量的垂柳，配上坐落在湖边的凉亭和湖面上睡莲制造出公园闲庭散步的美感。绿地四角缀有各色郁金香与海棠花、冬青球组合而成的景观。高大的香樟树间错落有致的种着樱花、紫薇给人一种远近高低各不同的感觉。
调查结果分析：
从表格中很清晰地就可以看出新老小区在景观设计中的不同点，九峰小区的整体绿化覆盖面积小，在建造之初主要考虑了居民的住房面积但是忽视了绿化这一精神方面的需求。而相比较而言，莱顿小城从坚持“以人为本”、建设“绿色环保生态社区”着手，在设计功能分区中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布，运用堆土成坡、铺地落差、植物配置等等手段进行高差的创造和空间转换。
在小区绿化管理中，随着人们对居住要求的提高，绿化成为必不可少的一部分，对绿化的管理维护也成了重要的日常工作，从九峰小区的绿化管理中简单地浇浇水，定期喷洒一下农药和肥料，时间长了才偶尔给绿化修剪一下到现在莱顿小城几乎每天都需要有工人做绿化养护方面的巡视，乔灌木施肥根据不同品种，不同季节确定施肥量的细致的绿化维护。从简陋的环卫工具到先进的造景方法，这种新老小区的变化正是体现了时代的转变，以及人们对精神文明的追求。
在绿化造景中，莱顿小城注重植物配置遵循适地适树的原则，并充分考虑与建筑风格的吻合，兼顾多样性和季节性，进行多层次、多品种搭配，分别组合成特色各异的群落。整体上四季有花，有疏有密，有高有低，力求在色彩变化和空间组织上都取得良好的效果。在护坡设计上采取垂直分层绿化，高处栽植藤本植物往下垂，中间将护坡人工塑成假山石壁留植物洞栽攀沿植物和造型小盆景，下方留500-600mm宽栽法国冬青或丛竹形成绿化带。铺装材料大多采用环保型材料，如：透水砖、植草砖、防腐木等。与九峰小区这类老小区相比造景构思中更用心、更细心、更全面。
建议：
九峰小区：加强已种植树木的养护，通过移植更新的方式丰富小区内的树种，对水杉有碍采光的问题认真考虑，可以移植到其他地方而不是乱砍乱伐。对于造景方面，可以多引进花卉与树木的品种构思不同的景观设计并且充分考虑是否有碍居民的日常生活。
莱顿小城：对于造景树木、花卉的维护要保持每天养护。对于一年生或是枯萎的花卉要做到定期更换，确保树木常绿，花卉常新。
物业小区的调查报告篇十一
北京市平谷区。
为了推动“和谐共存”创建工作的深入开展，区综治办对城区四办的小区治安状况进行了调查摸底，从总体看，管理有序，防范得力，安全形势良好。但也存在着一些问题，有的小区混乱不堪，治安形势比较严峻，尤其是盗窃案件频频发生，根本无安全保证，严重影响了居民的正常生活。
从走访的二十余个小区来看，治安状况良好的约占30%，较好的占50%，一般或较差的占20%。一些小区如教工家属院、供电局住宅小区等一直保持着高度的责任感和扎实的工作作风，治安状况一直良好。还有一些小区虽然硬件略有不足，但由于领导重视，防范严密，群众对安全状况比较满意。一些新建成的小区基础条件较好，但在防范工作中还有些经验不足，有待于进一步加强。
据统计目前平谷区城区共有居民区21个，在管理上有以下几种管理模式。
1、小区物业管理模式。
2、小区管理模式(包括南小区，裕龙花园)。
3、黑石头军队大院管理模式。
4、出入无人管理模式。
分析：前两种是封闭式管理，后两种是开放式管理。近年来封闭式管理可以控制一些不法分子进入扰乱小区人民的生活，使人们的生活得到安宁。如裕龙小区率先在三区实行了封闭管理，设门卫站岗，机动车发放通行证，收取一定费用。开放式管理人员比较复杂，不容易管理，然而没封闭的小区盗窃案件明显增多，发生入室盗窃，机动车盗窃，卫生环境差，人员闲杂，引起了小区居民的反感，所以我们希望自己住的环境有所改善，小区内的机动车乱停乱放现象明显减少，小区组建了卫生保洁队伍，保证小区环境优美，居民生活稳定，安全逐步达标!
当前居民小区治安管理存在的问题有：
写，有的干脆与安全问题脱离干系，不愿负责任，不想插手治理。从而酿成了两辆汽车被盗的重大案件。
2、治安工作带有一定的风险性，有时以生命为代价，给予警卫人员一些特殊的岗位津贴，也是合情合理的，只有责权利相统一，才能调动积极性和工作主动性，更好地完成各项防卫任务。然而辖管小区的情况喜忧各半。相反，给警卫人员待遇拖欠、扣留、口惠而实不至的单位，久而久之，形成了精神不振，工作涣散，不负责任，造成防范不力，事情不断。
3、由于市场经济的影响，小区空房向外出租现象十分普遍，且数量不小，这就形成了小。
区内出入人员身份、职业、道德呈现多样化。据了解，这些租房的人员，有外来流动人员，也有本市的常住人口，有做生意的，也有打工的，有非法搞传销的，也有读书求学的，有以收废品谋生的，也有违法犯罪逃避公安机关打击的。总之是形形色色、包罗万象。其特点是，居住期一般较短，道德品质不一，监控难度较大，增加了安全防范的难度，造成了小区安全隐患多、案件多。
4、辖区经济欠发达，治安资金投入偏少，这是客观事实。但部分小区目前防范物质基础十分脆弱，门房、围墙、车棚、消防器材、警卫器械等还严重不足，至于高科技防控设施更是欠缺，普及率极低，这种情况不仅影响了小区的安全质量，也使“以防为主，打防结合”的治安工作方针难以贯彻落实。
1、明确治安管理主体，形成集中治理的格局。
只有把管理的主体落实了，才能把小区的各项公共事务完成好。对于社会型小区来说，应尽快成立物业公司，让其充分发挥应有的职能，实现小区的全面管理。对于单位型没有统一管理的小区，通过友好协商，上级行政命令的'方式成立唯一的管理机构，明确任务，落实责任，以有利于小区治安防范工作的开展。
2、依托社区居委会抓好社会型小区的治安工作。
社会型小区应由社区居委会抓工作，首先应确立社区居委会对小区的领导地位，这样，才会“纲举目张”，事半功倍，更有效地推进工作。
3、充分发挥公安机关在治安工作中的主力军作用。
在治安工作中，只有以公安机关为主，开展各种专项整治活动，才能有效地打击犯罪分子，保一方平安。对于小区应确保警务进社区，实现“人员、时间、任务、效果”四落实。
4、开展宣传教育，增强群防群治的自觉性。
采取各种形式，运用各种手段，开展丰富多彩的宣传教育活动，强化安全创建人人有责的意识，充分发挥治安中心户长在治安防范中的作用。鼓励群众积极参与，营造群防群治的社会氛围。
5、完善群防群治体系，加大综合性防控力量。
安全工作是一项全民义务，只有建立并完善护楼队、巡逻队、应急小分队等各种群众性防范组织，编织一张横向联合，立体交叉的群众性防范大网，才能有效地保障小区平安无事。
6、以人防为主、加大物防、技防力度。
安全防范工作一定要任务落实，责任到人，在工作谋划上多动脑子，多想点子。在物质上应固强补弱，加大对门房、围墙、车棚、防盗门窗上的投入。同时要搞好技防，提高治安防控的技术含量。运用高科技的防控手段，加大防控力量，提高治安工作的效果。
物业小区的调查报告篇十二
我家住在泰山区，这里空气清新甜润，树木郁郁葱葱，有香樟树、合欢、白玉兰、柳树……。夏天，树木茂盛，是乘凉的好去处，小区里种满了三叶草，草坪中种满了刺刺草，非常美观。
我们小区现在道路干净，环境优美，可是我们刚搬进来的时候，却让我们大失所望：环境不好，没有绿化带，树木很少、道路脏、不平；一些人在空地上乱种树，乱养鸡鸭，车子想放哪就放哪；空气污染太大，一开窗户就闻到臭味，路上尘土飞扬。
我们小区为什么有这么大的变化呢？通过我的调查访问，我终于找到了原因：一是小区大力加强绿化工作，每年定期栽树，修剪树木，使绿化面积不断增加。二是小区加强了管理，人们的环保意识增强，破坏树木的行为大大的减少了。三是环卫工作人员增加了清扫的次数，卫生状况大为改观。
通过查资料，发现树木对环境有很大的帮助，一是树木可以吸收灰尘和二氧化碳，净化空气；二是树木可以固定土壤防止水土流失，三是树木可以减少噪音，有利于健康；四是树木能调节气候增加降水……。
原来树木对我们有这么多的好处，我们一定要保护树木，让我们的绿色家园越来越美!
物业小区的调查报告篇十三
活动时间：5月5日(星期天)。
活动地点：山水华庭徐铭家。
活动内容：绿化美化小区环境。
活动方式：在小区里观察并记录、网上搜索。
活动成员：xxx。
2.同时也可以让人们更愿意锻炼，愿意行走其间，也让它们成为孩子游玩的天地。
3.关系到居民生活的舒适性，不仅为人观赏，还应为人所用。
我们四人一起绕着山水华庭里外逛了一趟，果真“功夫不负有心人”，我们找到了许多证据在手。瞧!草地上小区电缆旁有电池，可想，如果我们不把电池捡起来，岂不会污染草地?还有益达口香糖纸、梨、废纸和垃圾箱倒了等。太有一条小溪流上有许多垃圾，都是一些袋子，因此有许多小鱼死了，都是垃圾袋引起的。只有我们保护环境才能换来更好的小区!
我们继续向前走，只见前面有条大湖，湖水很清澈，有一大群的鱼儿在游，还有主人养的一群可爱活泼毛茸茸的小鸭子!水在阳光的照耀下波光粼粼，如同仙境一般的美丽。荷花开了荷叶绿油油。咦?为什么这儿这么干净，但是那儿确这么脏呢?我们仔细观察，原来这儿的人不多，大多是晚上来锻炼的，不会乱扔垃圾，即使想扔垃圾，但这儿非常漂亮，一定不忍心扔下去，破坏这美好的地方。那儿树叶落下几片，有些人就扔小纸团，这美丽便破坏了，路过的人也便会扔垃圾了，扔着扔着，就变成垃圾河了，虽然清洁工会清理垃圾，但还是得靠我们共同的努力!
小区的坏境虽然整体不错，但是垃圾十分多，这边丢一点，那边丢一点，虽然有些垃圾会扔进垃圾桶里，但是常常发现垃圾袋丢在垃圾桶外面，有些垃圾袋没弄好，垃圾掉了出来，臭死了，虫子在旁边嗡嗡的飞，影响了小区的美观。
6月5日是第35个世界环境日，我们应该要保护环境，就是保护我们赖以生存的家园，守护美丽的蓝天，需要我们每一个市民的关注与奉献。为了拥有更多舒展透明的蓝天，为了人民能享受更美好的生活环境，我们再次发出倡议：让我们走向山更绿，水更清，天更蓝，人与自然更和谐的美好明天，从我做起!
物业小区的调查报告篇十四
小区。
陈欣然。
镜头一：水。
最近，我经常在我们小区周围观察，发现小区有一个人工大池塘。以前池水清澈见底，小鱼们在水里开心地游泳，小蝌蚪们在水里尽情地玩耍......但现在人们吃的用的垃圾等都扔在水面上，弄得水面乌黑乌黑的，脏极了！人们原来来到这里恨不得多吸几口这里的空气，可现在人们一经过这里就赶紧跑，因为真是太臭了。
镜头二：地面。
我走到小区里，有小草、小花多的地方，都会觉得非常臭。原来是宠物狗和猫都会随地大小便。走着走着就能看见许许多多的垃圾在地面上。原来有的人把喝完的饮料、牛奶瓶子扔在路边，有的把面包等扔在地上，还有的人把烟扔在地上，看得让人很烦。
镜头三：空气。
从家门走出去时，人们总是要捂着鼻子和嘴巴跑出去，原来是一些小孩子在草丛里小便，还有叔叔或爷爷抽的烟的味道，有时还有人在烧垃圾，尤其在早晨时最浓烈。总是使人感觉到恶心，想吐。但外面街道还是有新鲜的空气，因为外面有许多大树。
我觉得这种现象真让人痛心。大家应该不要再随地乱扔垃圾了，不要再把废水排进水池污染水源。在外面给小狗和小猫建造一些大小便的小池子，或者自己带着垃圾袋随时清理小宠物的便便。生活中，要自觉把垃圾分类。我想，虽然我们的小区有不足的地方，但如果大家都能自觉起来，从现在行动起来，保护小区环境，会越来越让人舒适的！
物业小区的调查报告篇十五
我们于20xx年3月至4月期间，对物业服务行业经营和发展状况进行调查和对比。我们主要查阅了专业机构发布的行业研究报告，以及各上市物业公司的招股说明书和年度财务报告。同时，与xx物业一起对部分先进物业企业进行走访调研。现将调查情况报告如下：
（一）管理规模。
20xx年，物业服务企业综合实力500强企业（下称“500强”）营业收入[1]达到3,407.48亿元，同比增长20.33%，占行业总营收的32.41%。其中，基础物业服务收入2660.53亿元，占比78.08%；增值服务收入746.94亿元，占比xx.92%。500强企业管理项目82,574个，管理面积133.76亿平方米，比上年同期增长12.53%。其中，住宅物业管理面积占比59.97%。
20xx年，深圳市物业服务企业营业收入[2]亿元，在管物业项目数量20,591个，在管物业项目的总建筑面积27.09亿平方米，同比增长1.54%。其中，本市物业项目的数量7,361个，建筑面积6.12亿平方米。
（二）行业发展趋势。
1、物业管理行业处于规模为导向，面积为王的发展阶段，呈现强者愈强、弱者愈弱的现象。小型物业公司面临愈来愈严峻的市场考验，需要在管理模式上多学习、多借鉴，推陈出新，才能在市场中求生存、谋发展。
（1）中国物业服务百强企业（下称“百强”）在20xx-20xx年间的市场占有率[3]分别为29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈现逐年提升的趋势，反映出市场集中度在持续提升。百强企业规模扩张的主要方式有：
第一，收并购是最直接、有效的扩张方式。近年来，物业行业由于的轻资产、低风险及增值服务模式的逐渐深入，逐步赢得了资本市场的青睐。20xx年至20xx年总有只有6家物业服务企业上市，20xx-20xx年上市物业服务企业数量分别达到了6家、12家、17家。从20xx年新上市物业服务企业募集资金用途来看，拟用于收并购及战略投资的资金比例占融资净额的60%-70%，这直接导致了20xx年成了物业企业的“并购大年”，年内发生70余起并购事件。
第二，依托关联公司开发、合作、布局优势，稳健扩张规模。20xx年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自关联的房地产开发公司。百强企业承接或积极争取关联公司独立开发项目、合作开发项目的物业管理权。
第三，市场化拓扩充第三方物业项目。百强企业凭借高品质服务和专业化团队，积极参与市场竞标，提升第三方全委项目中标率。如，20xx年，绿城服务市场外拓项目中标率高达71%;永升生活服务近年来市场化项目中标率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物业领域新机遇，大力拓宽服务边界。随着后勤服务社会化改革进一步深化,以及在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下，百强企业积极承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务，顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域，开辟外拓新渠道，进一步加速规模扩张。
（2）疫情后cric(中国房产信息集团)的一项调查显示，由于健康、安全和维护要求提高，约三分之一的住宅小区考虑更换物业管理公司。而领先物业管理品牌有望获得更多现有项目的青睐。72%的业主表示品牌声誉是物业管理公司选聘决策的决定性因素。花旗集团调查也显示，三分之二家庭愿意支付更高的管理费，而一线城市愿意接受更高管理费的家庭占比高达71%。小型物业公司面临严峻的市场考验。（本段资料来源于第一太平戴维斯《中国物业管理》20xx.4.2）。
2、增值服务是物业行业未来发展的重心。
增值服务主要包括面向社区生活服务的业主增值服务和与房地产产业链相关的非业主增值服务。业主增值服务包括空间运营、房屋经纪、电商服务、家政服务、家居服务、汽车服务、社区金融及养老服务等。非业主增值服务包括案场服务、工程服务及顾问咨询服务等。
由于住户需求的不断演变以及成本上涨带来的经营压力，同时得益于互联网信息技术的成熟，物业企业利用与大量消费群体关系密切的独特优势，逐渐拓展增值服务并取得了一定的成效，未来发展空间广阔。
20xx年，500强企业增值服务收入达746.94亿元，比上年同期增长30.03%，占总营业收入的xx.92%，较上年增长1.64个百分点，增值服务收入持续增加。
由于业主增值服务并没有形成固定和成熟的商业模式，行业仍处于布局摸索阶段，部分头部企业目前更重视规模的扩张。增值服务估计会在规模发展结束后迎来高速增长。
3、重视数字化智能化建设，为企业实现营业收入的提升开辟新途径，并实现企业降本增效的目的。
20xx年，有30余家百强企业智能化建设费用超千万元，大部分企业智能化建设费用投入在100-500万元之间。从20xx年新上市物业服务企业募集资金用途看，上市物业服务企业重视智能化系统和社区平台建设，拟将约10%-20%的资金用于建设社区生态，是募集资金的第二大用途（第一大用途是收并购及战略投资）。数字化智能化的运用主要体现在以下方面：
（1）物业服务企业借助o2o概念，搭建智慧社区平台及移动互联网平台（主要是app的应用）。一方面为业主提供基础物业服务，如缴纳物业管理费、物业保修及投诉等，快速、便捷地与业主建立紧密联系，形成天然的流量入口，另一方面，通过自营、供应商合作、战略投资等多种方式拓展增值服务种类，不断拓展服务范围，优化资源利用，针对刚需和高频需求提供服务。
（2）运用数字化、智能化技术，改变管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服务品质。基于物业管理工作中很多属于重复性较高的劳动密集型工作，技术解决方案的应用可以实现流程自动化和精简化，在提高透明度、明确责任划分的同时，还可以降低人工成本，提升工作效率和服务品质。在监控能力及运营效率提升的前提下，还可以跟踪评估项目运营的可持续性，进行针对性提升。
（一）毛利率情况。
20xx年，500强企业平均毛利率为15.02%，百强企业平均毛利率为24.02%。部分上市公司毛利率为：中海物业xx.95%，碧桂园31.65%，雅生活36.72%，佳兆业美好29.99%，保利物业20.29%，绿城服务18%。
20xx年，xx物业毛利率为6.80%，比500强企业毛利率低8.22个百分点，也明显低于上市公司毛利率。（xx物业的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核汇总表数据，收入调增xs、la的空置管理费收入247.54万元，调减空间运营收入按五五分成后的收入281.85万元；成本不含税费支出、财务费用和管理费佣金，包含固定资产折旧，和原未计入考核但实际已发生的利润和其他收入提成48.51万元。）。
（二）营业收入情况。
xx物业20xx年收入4,452.40万元，较上年增长3.49%。物业服务收入2,713.23万元，占总收入的60.94%；增值服务收入732.39万元，占总收入的16.45%；停车场收入1,006.78万元，占总收入的22.61%。xx物业营业收入对比情况如下表：
（1）物业费收缴率：ch管理处的物业费收缴率偏低。
20xx年，500强企业物业费平均收缴率为94.93%，其中住宅物业费收缴率91.38%；百强企业物业费平均收缴率为93.06%，其中住宅物业费收缴率91.63%。在管住宅面积占比较高（80%以上）且有披露相关信息的上市物业服务企业平均收缴率是：碧桂园95.20%，滨江服务96.80%，建发物业95.30%，银城生活服务91.10%。
xx物业的平均收缴率为96.94%，高于500强和百强企业住宅物业费的平均收缴率，且高于上市公司的平均收缴率。xx物业六个管理处的收缴率在91.69%-99.74%之间。其中，ch管理处为91.69%，明显低于其他管理处。
xx物业各管理处物业费收缴率及物业费平均水平对比如下表：
（2）物业费单价：ch管理处的物业费单价偏低。
20xx年，500强企业物业费平均单价为3.09元/（平方米·月），其中住宅物业费单价为2.11元/（平方米·月）；百强企业物业费平均单价为3.86元/（平方米·月），其中住宅物业费单价为2.09元/（平方米·月）。根据中信证券《数据仓库系列-中国物业管理行业定价洞察》（20xx.2.10），其跟踪的深圳4758个小区中，有服务物业信息的小区4,496个，物业费平均数为2.9元/（平方米·月），中位数为2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小区中，物业费在2元以下小区占比20.1%，物业费在2.5元以上的小区占比67.7%，且以单价2.5元-3元/（平方米·月）的小区居多，占20xx年至20xx年入住的小区30%。详细情况见下表：
20xx年，xx物业的物业费平均单价为2.71元/（平方米·月），其中：ch管理处物业费平均单价为2.04元/（平方米·月），明显低于其他管理处，低于深圳小区物业费单价中位数2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的约79%的小区。
（3）管理建议。
xx物业改善和提升ch管理处的现场管理品质，提升业主满意度，进而提高物业费收缴率，提高物业费单价。如ch管理处物业费单价能达到深圳物业费中位数水平2.6元/（平方米·月），则每年物业费收入增加224万元。
2、增值服务收入。
20xx年，500强企业增值服务收入占营业收入的比率为xx.92%，百强企业的同口径数据为23.97%。
从增值服务的具体细项来看，20xx年，百强企业更加注重对业主的线下服务,重点发力居家类增值服务。家政服务与家居服务收入大幅增长，占业主增值服务总收入比重分别为11.58%、10.48%，较上年提升了3.57个百分点、6.67个百分点。百强企业业主增值服务收入占比情况明细见下图：
20xx年，xx物业增值服务收入占营业收入的比率为39.06%，比百强企业的23.97%，高15.09个百分比。xx物业开展的增值服务中，空间运营收入占增值服务收入的62.56%，是xx物业最主要的增值服务业务，其次有案场服务和集团商铺代管服务，分别占增值服务收入的17.05%和16.00%。与百强企业相比，xx物业开展的增值服务业务类型比较单一。在百强企业，业主增值服务中的房屋经纪、电商服务和家政服务，以及非业主增值服务中的工程服务和顾问咨询服务属于占收入比重较高的主要增值服务项目，但xx物业尚未开展以上服务项目。xx物业与百强企业增值服务收入明细对比如下：
针对以上问题，管理建议如下：
第一，xx物业应尝试开展更多类型的业主增值服务。目前，xx物业的管理费收缴率良好，停车场饱和运营，要再提高管理费收入和停车场收入存在一定的难度。xx物业可以尝试开展房屋经纪、家政和家居服务，因为这些业务可以在线下开展，没有规模效应，符合xx物业的实际情况。这些业务可能在近期较快成为xx物业的收入增长点。
第二，金xx集团可尝试与xx物业合作工程设计咨询服务。一方面可以使设计的房屋更具有实用性，节约后期的物业管理成本;另一方面也有利于集团土地增值税等税费的税务筹划，降低金xx集团综合税费开支。
（三）营业成本情况。
1、人工成本。
（1）人工成本占营业收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500强企业人工成本占营业收入的比率为44.86%，百强企业的比率为44.90%。且百强企业中，有60.50%的项目对清洁卫生实行业务外包，43.49%的项目对绿化实行业务外包，24.92%的项目对秩序维护实行业务外包。如按xx物业的实际外包情况进行调整（即，清洁卫生和绿化实行业务外包，秩序维护不实行外包），则百强企业人工成本占营业收入的比率为42.69%。
20xx年，xx物业实际支出人工成本2,203.43万元，占营业收入的47.46%。比百强企业的42.69%，高4.77个高分点。如按百强企业的占比标准计算（ch管理处的管理费按2.6元/（平方米·月）计算，含la、xs的空置管理费，下同），xx物业的费用开支应为1,981.90万元，实际超支金额2xx.53万元，超支比例11.18%。人工成本支出与行业情况相比偏高。具体情况见下表：
注：1、营业收入为20xx年考核收入4452.40万元，加上xs、la的空置管理费247.54万元，加ch管理处管理费涨价后可多收取的管理费收入224.45万元，减空间运营收入按五五分成后调整的收入281.85万元。
2、人工成本包含工资薪金、福利费、职工教育经费、劳动保险/公积金、伙食费，不含福利费中中秋及春节的业务招待费用68.25万元，不含本部人工成本，包含已实际发但未纳入考核的其他收入和利润提成（按权责发生制）45.51万元。
（2）人均在管面积：严重低于百强和500强企业。
20xx年，500强企业人均在管面积为5,325平方米/人，百强企业人均在管面积为6,496平方米/人。部分上市企业的人均在管面积情况如下表：
20xx年，xx物业编制人数为302人，为使xx物业的人均在管面积与500强及100企业具有可比性，按百强企业对清洁卫生、绿化及秩序维护的外包比例，来调整xx物业的编制人数，xx物业调整后的编制人数为358人（调整过程：编制人数302+清洁人数xx6.5*自有清洁人员比例(39.5%)+绿化人数36*自有绿化人员比例(56.51%)-安管人数169*外包安管人员比例(24.92%)），调整后的人均在管面积为3,548平方米/人，比500强企业的人均在管面积5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500强企业的人均在管面积标准5,325平方米/人计算，则xx物业编制人数应为239人（按百强企业对清洁卫生、绿化及秩序维护的外包比例）。如按目前xx物业的实际外包情况（即，清洁卫生和绿化实行业务外包，秩序维护不实行外包），调整后的编制人数为208人（调整过程：239人-清洁人数140*自有清洁人员比例39.5%-绿化人数32*自有绿化人员比例56.51%+安管人数169*外包安管人员比例24.92%），比编制人数302人，少94人；比20xx年3月底的实际在岗人数268人（不含前介部8人），少60人。xx物业编制人数及实际在岗人数均严重超过行业水平。
（3）薪资水平：xx物业部分员工薪酬水平偏低，薪酬结构有待改善。
根据本次走访的部分先进物业公司的结果（详见附件），xx物业维修工的平均年税前收入约66,507元，高于xhzs物业的61,552元，与rc物业的66,200基本持平，但低于zz物业的72,200元和hry物业的60,000-75,800元；xx物业管家的平均年税前收入约69,590元，高于xhzs物业的52,720元和rc物业的66200元，但低于zz物业的72,200元和hry物业的.60,000-75,800元。xx物业的维修工和管家的薪酬在行业中属于中等偏下的水平。
目前，xx物业无工龄工资，维修岗的月度绩效发放比例一般为90%-100%，差异金额为50-80元，月度绩效的差异未明显体现员工的工作能力差异，不利于员工稳定和留住工作能力强的员工，薪酬结构有待改善。
（4）管理建议。
第一，建议xx物业尝试改变管理模式，适当运用数字化、智能化手段，提升员工工作效率，最终达到精简人员，节约人工成本的目的。
第二，建议xx物业进行行业内各岗位的工资的水平调查，调整工资水平与行业接轨，保证相关岗位员工的胜任能力。
第三，建议xx物业调整薪资结构，保证员工的稳定性，并能留住大部分工作能力较强的员工。如增加工龄工资，加大相同岗位不同员工之间月度绩效的差距。
2、清洁卫生费。
（1）相关费用占营业收入的比率：清洁卫生费超支严重。
百强企业清洁卫生费占营业收入的比率为5.68%。且百强企业中，有60.50%的项目对清洁卫生实行业务外包。因此，如百强企业对清洁卫生全部实行外包，则费用占营业收入的比率分别为9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，xx物业清洁卫生项目全部实行业务外包，费用支出728.68万元，占营业收入的比例为15.70%，比百强企业的9.39%高6.31个百分点。如按百强企业的占比标准算，xx物业的费用开支应为435.93万元，实际超支金额292.74万元，超支比例67.15%。该项费用超支非常严重。从具体管理处看，超支情况较严重的是xs管理处、la管理处和ch管理处，超支金额分别为1xx.34万元、76.79万元和79.32万元，超支比例分别为150.22%、108.63%和47.64%。具体情况见下表：
注：营业收入为20xx年考核收入4452.40万元，加上xs、la的空置管理费247.54万元，加ch管理处管理费涨价后可多收取的管理费收入224.45万元，减空间运营收入按五五分成后调整的收入281.85万元。
根据本次走访的先进物业公司的标准，普通住宅按建筑面积每一万平米配备一名清洁人员，单价约为3200元/人*月。如按此标准计算，xx物业需要约140名清洁人员（考虑可能存在的特殊原因，在按标准计算的127人的基础上，另增加13人），比xx物业20xx年实际人数xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68万元（不含税），人数超支比例40.36%。该项费用超支非常严重。
（3）管理建议。
第一，xx物业应根据行业标准和项目实际情况，重新核实各项目的清洁人员编制，达到节约开支的目的。
第二，对于不同档次的项目，应建立不同的清洁服务标准和检查标准。我们发现，xs管理处清洁费人均单价为3616元，明显高于xx物业其他管理处的2700元-3080元，物业公司回复，是因为配合xs管理处后期售楼，项目需要达到更高的服务水平。但查看合同发现，约定的服务标准和检查标准与xx物业其他项目相同。建议xx物业根据不同项目的档次，建立相应的服务标准和检查标准。
第三，建议调查清洁卫生费用长期超标准的原因，并引以为戒，避免以后再次出现类似的情况。
3、绿化费。
（1）相关费用占营业收入的比率：比例基本正常。
百强企业绿化费占营业收入的比率为1.57%。且百强企业中，有43.49%的项目对绿化实行业务外包。因此，如百强企业对绿化全部实行外包，则费用占营业收入的比率为3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，xx物业绿化项目全部实行业务外包，费用支出184.17万元，占营业收入的比例为3.97%，比百强企业的3.60%高0.37个百分点。如按百强企业的占比标准算，xx物业的费用开支应为167.13万元，实际超支金额17.04万元，超支比例10.20%。该项费用开支总体基本正常。从具体管理处看，超支情况较严重的是xs管理处，万元，超支比例为103.95%。具体情况见下表：
根据本次走访的先进物业公司的标准，普通住宅按绿化面积7000-8000平米配备一名清洁人员。如7000平米/人计算，xx物业需要约29名清洁人员，比xx物业20xx年实际人数36人，少7人，年支出少30.91万元（不含税，按xx物业绿化平均单价3900元计算），人数超支比例24.14%。由于20xx年的实际人数已减少到32人，因此，目前该项费用开支总体基本正常。
（3）管理建议。
xx物业应核实xs管理处绿化费用是否合理。
（一）品质服务管理。
xx物业应将工作重点逐步转移到改善与提升服务品质上。鉴于目前，xx物业预算能实现盈亏平衡，实现财务上的独立生存，xx物业应将工作重点转移到品质建设上。具体措施有：
1、建议xx物业建立维修、清洁、绿化、安保和管家服务的标准化流程，明确每个相关岗位的职责,确保岗位职责的具体明确，具有可操作性。并有配套的检查和考核规范。
2、重视信息化建设，尽量用科技化手段实现品质标准化的管理。xx物业应继续完善目前已经开发完成的内部管理软件思源app、钉钉软件，提高软件的使用率。将标准化流程固定在系统中，保证标准化流程的执行不打折扣。同时，努力实现全部工单信息化，提高工作任务的响应速度，保证服务质量。
3、在绩效考核中，降低财务指标的分值占比，增加满意度调查结果的分值占比。目前考核中，财务指标占比70%，不考核满意度调查结果。建议将财务指标占比调低到50%以下，满意度调查结果占比增加到20%以上。建议自费聘请第三方进行满意度调查，也可使用物业协会、政府部门等的调查结果作为考核依据。
4、集团相关部门应定期、独立对物业公司标准化流程的执行情况进行检查，并将检查结果反映在绩效考核中。
（二）绩效考核管理。
1、建议xx物业对考核指标进行层层分解，最终将考核指标明确、具体得分配到基层员工。
目前，集团将考核指标下达给xx物业后，xx物业会将指标分解给各管理处。但是，考核指标并未分解给本部的职能部门，也未分解给各项目的基层员工。职能部门只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的达成考核目标；各项目负责人也不清楚如何带领团队共同努力完成考核目标。具体建议如下：
（1）建议xx物业将考核指标先分解给各职能部门，由各职能部门再分解到项目，职能部门是该项指标的负责人。如财务指标分解给财务部门，满意度调查指标分解给品质管理部门，离职率等指标分解给行政部门。各部门对相应指标的总体完成情况负责。
（2）建议各项目将指标继续分解给基层员工。如将管理费收入指标分解给每个管理员，将加班费用分解给安管等部门，满意度调查指标分解给清洁、绿化、安管、维修等部门负责人。保证基层员工对自己的指标任务清楚明确。
2、调整绩效考核指标。
根据本次走访的先进物业公司的情况，各公司均采用关键指标考核的方法对物业公司进行绩效考核。绩效考核指标均包含财务指标（30%-40%）、满意度指标（10%-40%）和安全管理（扣分项）等。财务指标一般考核总收入、收缴率、利润等几项关键指标。xx物业的财务指标考核，具体到每一项收入（管理费收入、停车场收入、其他收入等）和支出（人工成本、水电成本、公共设施维修、其他费用等）。
由于xx物业按明细项目制定年度预算，且审批流程规定，超预算的费用项目须经集团审批，建议改变财务指标考核方式，仅考核关键财务指标，如总收入、收缴率、利润等，不考核支出的具体细项。
附件：《xx物业管家和维修工薪资对比表》。
[2]深圳市物业管理行业协会，《20xx年度深圳市物业管理统计数据分析的报告》（http:///portal/article/index/id/）。
[4].光华物业的物业服务收入不含本部的佣金收入，停车场收入不含归属集团的月卡收入,租赁佣金收入并入多种经营服务收入。
物业小区的调查报告篇十六
对此我在20xx-1-30至20xx-2-21日对于我所在的小区“鲁谷新岚大厦社区”进行了关于停车问题的居民调查，调查采用走访面谈的形式进行。对于小区居民和物业在看待停车的问题上做了初步的调查和分析。具体调查结果如下：
新岚大厦社区1998年建设完成并开始入住，占地约0.178平方公里，常住居民2324户，总人口约5300人。居民区由三座塔楼和两座“高板”组成，当然这里还有地下室和流动人口。然而对于这样的小区所设立的停车位确只有不到400个。
（一）、停车场和固定车位。
在新岚大厦小区内围着住宅楼有一圈停车场，大约可以停放200辆车，另外单独分出一个停车场可以停150余辆车，算上临时停车位和其他非正规的停车位大约有400个。由于固定停车位非常紧张，很多的家用车是没有固定车位的，所以导致大部分车辆在小区内出现乱停乱放的情况。虽然停车场的管理公司对于停车位的安排进行了多方面的协调，但是仍然不能满足停车位紧张的问题。
（二）、居民对于停车场的看法。
没有办法也是，如果停在小区外面就会算作违章，这几年对于机动车乱停乱放的处罚力度的加大也不敢冒险停在外面只能在小区内挤挤，也是确实没有办法，只能在每次停车的时候放一张“挪车”联系电话的纸条放在挡风玻璃前，以便可以再“碍事”的时候随时联系上。
（三）物业和停车场管理的难处。
由于小区内的私家车数量激增，也给停车场的管理带来了严峻的考验，很多没有买到停车位的住户要求帮助他们找到合适停车的地方，而那些已经买到车位的住户则认为车场管理不能很好的保障他们车辆。由于停车位的紧张和对于管理带来的不满，停车场内已经多次发生恶意划伤汽车的事情，很多停车位的车辆属于高档车，被划后车主非常不满经常出现与车场管理的纠纷，对此停车场也非常的无奈，人手有限且划车多发生在午夜或凌晨防范起来有很大的难度，只能是赔礼道歉听人指责，并且对于之后停车场的收费尤其是固定车位的收费加大了难度。对此车场管理公司连同物业在小区内开辟了3片新的停车区域，增加了约50个停车位，不过就算这样仍然很难满足小区的停车需要，通过对物业的走访调查，本小区的居民拥有的私家车已经超过了700辆，对于现在的小区现有停车位来说超出了大约250~300个车位，再加上每到节假日等“重点时段”对于小区内的车位安排可以说是“见缝插针”，同是为了避免出现刮擦和恶意划车的问题，所有的工作人员都要上岗巡逻和疏导、停车，就算这样也常常会“费力不讨好”。管理人员也非常的无奈。
（四）小区外——街边停车。
小区内不能满足居民的停车后，很多居民就开始向外寻求车位，小区周边的道路每天晚上就成为了大型免费停车场，虽然有冒着被贴条的风险但是也是没有办法的办法，每天早上6~7点在“贴条的”还没出来前赶紧开走，就这样打着游击。然而没过多久发生了一件让居民更难以忍受的事情，小区外的路面被路政部门划分为收费停车区域，并有专人收费，这让本来就没的地方停车的居民更加的恼火，双方也因为这件事多次发生冲突，幸好派出所就在附近才没有让事态进一步恶化。而从今年春节前开始也再没看见过有收费人员，停车用的锥筒也不知被谁扔开，现在这个所谓的收费停车场名存实亡，而那些因为不想麻烦而买了停车位的居民只能自己管自己了，对于这种做法他们相当的愤怒，钱给了人跑了打着路政的旗号招摇撞骗，当时管理合同和委托书都是公式出来才觉得有保证才交的钱，而现在什么也没得找儿，就剩那几个破烂的锥筒放在那里，还有老百姓凉透了的心。
对于小区内的停车难问题，每位车主都有自己的想法，主要集中在一下几个方面。
（一）加盖停车场。
在小区附近的建立立体停车场，停车场可以收费比一般的路面价格稍微高一点也可以接受，立体停车场对于车辆的承载辆比一般的路面停车位可以多很多，而起有房顶的车辆也会相对更干净一些。
新岚大厦小区内的高层建筑下有底下2层的空间可以使用，目前第一层用于出租房屋供流动人员居住，地下二层一直闲置，如可以加以利用可以分担部分路面停车的压力。对于地下空间我从物业了解到，地下二层约有10000平米，如果换成停车位，可以提供大约150~200辆车停放。
（三）加强监控设备和停车场管理。
很多居民反映说停车场的监控设备老旧，很多刮擦和划车事件发生后，在监控录像中无法看清具体情况，导致责任不清。由于现在已经有很多的车辆在小内，尤其是在上下班高峰和节假日等出行时段，加强停车场的管理保障车主的利益是必须的，如果不能那么大家只能集体抵制收费。
经过这数日的调查，我发现现在居民对于停车难的事基本都理解，大家收入逐渐增加，而车价不断下降，买车对于现在拥有正当收入的家庭来说已经不是什么难事，大多数人也认为拥有自己的车在很多事情是拥有了便捷的`条件，让办事效率大大提高。但也不可否认的，由于车辆的增加停车的压力也逐渐变大，经常在一个地方找半天找不到一个能停车的空位。北京人多密度也大，在有限的空间里汽车的数量不断膨胀，路面承载力虽然勉强可以满足需要，但是停车位紧缺的问题正在逐渐显现出来，虽然政府在很多地方加盖停车场，但是目前我所见到的都是路面停车场，立体停车场非常少见，也许是因为立体停车场投资高收益少，让商家觉得无利可图，但如果将它转变为政府行为不但可以减轻停车压力，同事也是对老百姓的福利措施。
另外提倡公共交通和骑车出行也是可以缓解停车的一个方面，我们的路面公共交通由于私家车的增加也变的拥堵和缓慢，加开新的公交专用道提高公共交通的速度我认为势在必行。可喜的是我们的轨道交通正在日益壮大，地铁6号线预计今年年底全面通车，地铁的覆盖面积增加可以更好的让出行的选择更加多样。解决“停车难”不能只是局限有增加更多的停车场，关键还是要看人们是否能更合理的利用自己的汽车，真正做到“绿色出行”。
物业小区的调查报告篇十七
1.调查了解所居住小区周围大气污染的实际情况及污染程度，寻找导致污染发生的原因。
2.针对小区污染情况提出科学合理的治理意见。
所居住的小区周围。
看、闻、访问、化验、查阅资料等。
xxxx。
最近，我每天放学回家，总是会闻到小区周围的空气中有一股浓浓的异味，空气也不如以前那般清新了，能见度很低，整天白雾蒙蒙的。我对这一现象很是不解，因此决定去实际调查一番，查找一下导致这种现象发生的原因。
我先决定按照早、中、晚三个时间段对小区周围的空气进行样本采集，然后进行详细观察，并将这些空气样本委托爸爸送到市里有关检测机构进行成分鉴定。结果，几天以后，检测报告出来了，我发现在这些空气样本中居然含有对人体健康不利的多种重金属微粒、、汽车尾气、二氧化碳等有害物质。很显然，通过这次检测，说明我所居住的小区周围的空气质量很糟糕，已经遭受到严重污染了。也就是说，我们每天都在呼吸着这些重度污染的空气，这是一件多么可怕的事情啊!
1.随着人们生活水平的提高，城市中的汽车越来越多，这些汽车排放的尾气也越来越多，是造成空气污染的一个主要污染源。
2.家家户户使用的家用电器也越来越多，这需要提供大量的电力，位于老海州的新海电厂的生产量不断提高，其排放的有害烟尘越来越多，造成空气中大量的粉尘和二氧化硫污染。
3.位于城市北面的化工园区内，大量化工企业违规排放的生产废气也是造成城市空气污染的一个原因。
1.充分利用各种媒体和渠道进行环保知识和环保意识的宣传教育，人人争做环保卫士。
2.平要加大对化工企业的监督和检查力度，让没有环保意识的企业为自己的违法排污行为付出代价。
3.全市人民积极行动起来，倡导绿色低碳生活，平时能少用汽车就少用，提倡大家骑自行车上下班。
4.大家平时能节约用电就节约用电，多看书，少看电视。
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