引用是一种通过引述他人的观点、论据或文献等来支持自己的论述和观点的引证手法。的结尾要有总结性的陈述，对之前的内容进行概括和提炼。人生充满了变数，我们要学会适应和接受改变，以更好地应对未来的挑战。
房地产的论文篇一
房地产营销就是通过市场营销的理念和方法将开发商的产品信息传达给客户，将客户的需求反馈给公司，最后促使成交的过程。网络营销是以现代营销理论为基础，借助网络、通信和数字媒体技术实现营销目标的商务活动，它是由顾客价值变革、科技进步、市场竞争等综合因素促成的，是信息化社会的必然产物。
信息化时代，网络成为了信息传递的重要载体，在这样的形势下，房地产营销者有必要将自己的营销活动全部或部分建立在互联网的基础之上，对传统的直接营销方式做必要补充。具体来说，房地产网络营销首先是建立自己的网站(homepages)，然后将该营销项目在互联网上的域名地址借助各种方式让消费者获知，而消费者则根据自己的需要浏览房地产企业或项目的网页，对正在营销的房地产项目进行了解，同时可以在线向房地产营销网站反馈一些重要的信息。
网络营销的发展使房地产市场从一个狭小、有形、传统的小市场走向了广阔、无形、现代的大市场，可以说传统房地产营销方式已经远远不能满足日益多元化的市场需求，因此房地产网络营销已成为并将持续作为房地产业的主战场。相对于通常意义上的网络营销，对房地产这类特殊商品的网络营销的研究起步比较晚，尚未形成一套完整的成熟的科学体系，对于实际企业决策还处于一个比较肤浅的阶段。
1997年我国引入了电子商务的概念，在这之后许多行业开始开展网络营销，房地产企业也引进了网络营销这一概念。20xx年之后房地产行业普遍看好房地产网络营销的前景，开展网络营销的企业也越来越多，这一手段在我国迅速发展起来。随着互联网的普及，我国网民数量直线增长，网络已成为中国人民日常生活不可或缺的一部分。不仅如此，互联网不再局限于传统营销方式下单方向的直线传播，辐射面更广，交互性更强，这使得房地产网络营销成为了一个新兴的有魅力的潜力无穷的营销模式。
现在，房地产网络营销的观念已经被业界认可和推崇，几乎所有的房地产企业都在通过网络进行自己企业产品的营销推广。除此之外，房地产企业的品牌创新、形象树立等工作也转移到网络上进行。不可否认的是，房地产营销人员必须正确地掌握和运用房地产网络营销的概念，重视网络营销的过程才能适应市场，把握市场。
我国房地产网络营销正以迅猛的速度发展着，但因为很多客观主观条件的制约，我国房地产网络营销仍然存在一些问题。
1、网络内容简单，不能满足消费者的需要。
现在房地产网站的数量不少，且正持续扩张，但是大多数房地产企业实力比较弱，服务内容不够丰富，发布的信息许多是复制粘贴的，因此在数量和质量上都无法超过传统媒体。当然这样的信息量是肯定不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。还有一些房地产网站不能够调整自己适应市场需求、缺乏独特价值、竞争优势不明显，反而导致网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。
2、网络信息发布具有局限性。
网络上的信息不具有强制收视的效果，只能等待顾客主动上门索取，消费者可以选择看或不看，房地产企业非常被动，实质上许多宣传资源可以说是被浪费了，无法达到预期的效果。另外，虽然网络媒体具有多媒体的效果，但由于许多客观条件的制约，比如网页上可选择的广告位以及计算机屏幕的限制等等，致使网络信息的发布具有很大的局限性，弥补的关键是要设法增加网络的吸引力。对于房地产企业来说，网络营销不能单纯依靠网络广告，而是要将网络技术融入市场营销的全过程中。
3、企业自身的网络营销技术不能满足营销要求。
现在的许多房地产企业并不是亲自去建立网址，设计自己的网站，而是寻求一些机构的协助，但是帮助策划企业网络营销的机构可能对企业的经营理念、组织文化没有深入的了解，无法结合企业的现实情况和战略进行网络营销的设计。因此，许多房地产企业的网络营销并没有取得很好的效果。而亲自进行网络营销活动设计的`企业，又可能因为自身网络营销技术不能达到标准而影响营销效果。目前我国计算机网络的基础设施还较差，技术软件的使用和研发能力有待提高，企业还缺乏高水平的网络管理人员和安全保护措施，这些都在很大程度上制约了房地产网络营销的发展。
4、企业对上网营销的费用估计不足。
利用网络开展营销活动究竟需要花费多少钱财和人力，多数房地产企业目前仍然没有一个非常清晰准确的概念，但可以确定的是大家潜意识里不愿花太多的钱，甚至认为其无足轻重。但事实上，由于网络营销是建立在日新月异的网络技术基础之上的，网络技术的发展必然会使企业在网络上的投资逐步增加，为了更新和维护的网站，企业所需要投资的费用可能会更高。房地产企业需要明白，只有不断更新，才能使企业网站在网络上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，消费者会对楼盘缺乏兴趣，不能取得良好的营销效果。
网络营销简单而言，就是要解决怎样能吸引客户、怎样能被客户发现、怎样能留住客户的问题。房地产网络营销策划时除了要注意采取一系列措施规避前一章所提及的网络营销的问题之外，还要做好很多工作。
1、树立房地产品牌形象衡量一个房地产企业是否成功，很多人都愿意用“口碑”来表达，这也就是我们常说的品牌形象。一个优秀的房地产企业在开发与经营的过程中，都会将树立良好值得信任的品牌形象作为工作前提，而这样一个形象的建立和传播是需要传统营销与网络营销相结合的。
房地产网站是一种中介手段，将房地产企业的产品与消费者缔结起来，营销人员首先需要做的就是将企业及其项目的品牌推广开来，只有这样，消费者才能被吸引主动进入网站，从而接触到企业的信息，了解产品。
企业网站建设在企业不同发展阶段也应该有不同的侧重点。对于中小型房地产企业来说，为了促进房地产产品的销售，他们的重点应该是展示企业的房地产产品，在网站推广方面下功夫，同时网站的建设又应要求低廉的建设成本。而对于有竞争力的企业来说，他们的发展壮大必须依靠品牌创新和规模的扩大，其中尤为重要的是树立企业形象，向大众展示自己企业文化、经营理念等，丰富服务内容，提升网站功能，将企业的综合实力显示出来，以此达到品牌营销的目的。
2、加强网络客户关系管理。
在当今网络环境下，各个企业都可以通过互联网展示自己，从某种意义上讲，其规模的大小、资金的实力等都已经不是企业成功最关键的因素了。因为现在的消费者拥有很大的主动权，选择企业和产品时更是拥有绝对的自主权，所以加强网络客户关系的管理成为房地产网络营销必须重视的一个问题。提升网上人气是提高网络营销效果的前提条件。网络营销能否成功的另一要素就是如何跨越时空的距离，再造客户关系，不但要发掘网络上的潜在顾客，更要吸引和留住顾客。房地产网络营销也要重视发掘潜在顾客，设法了解其消费愿望，通过互联网这一平台保持与消费者的沟通联系。房地产企业可以通过会员们在网络上的信息交流把握房地产市场动态、房地产消费者的心理需求和时尚发展趋势。通过这一途径及时调整开发与经营的策略，更好把握发展方向，巩固与消费者的关系。
3、网络营销与传统营销整合。
作为新的营销理念与模式，网络营销凭借自身的优势对传统营销方式产生了巨大的冲击，但是我们需要了解网络营销覆盖的全体，并不是整个消费群，因此仍然具有一定的局限性，换言之，网络营销不能完全地替代传统营销，两者是相互促进和相互影响的。在房地产网络营销的过程中，我们必须根据企业的经营目标和细分市场，将网络营销和传统营销进行有机的整合，利用整合营销的策略实现以消费者为中心的双向沟通和传播统一，以最低的成本达到最佳的营销目标。
4、做好网络技术支持及网络持续服务。
房地产网络营销需要丰富其网站的服务内容，增加网站的吸引力。比如有的房地产企业在网站上开辟一些如购房常识之类的知识栏目和相关内容的咨询服务项目，让消费者知道什么样的楼盘适合自己居住，虽然并没有直接向消费者推荐自己的产品，但是让消费者增加了有关房地产的知识，在以后购买相关产品时首先想到该企业。
网络信息发布具有局限性，弥补的关键是设法增加网络的吸引力。比如有的公司推出网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，以达到吸引消费者注意的目的。
房地产的论文篇二
1.房地产业与关系营销房地产产品与其他产品相比，有很大的不同，具有独特的性质。如价格的昂贵性、区位的固定性、使用的耐久性、质量的差异性、使用的限制性等。房地产市场作为市场体系的基本组成部份，它具有一般性，它是某一地域内商品交换活动的固定场所及交换关系的总和，反映了商品的价值规律、供求规律及市场竞争规律的相互作用。同时还具有供求关系特殊性，银行和中介机构参与性，权利主导性、不完全竞争性等特殊性。通常通过分析一般性的市场营销与市场关系营销的异同点可以明确房地产关系营销。
1.市场定位观念不够明确。
众所周知，房地产具有许多特殊性质，是一个重点发展的产业。如果房地产开发商在进行产品定位时市场定位观念不够明确，往往会出现定位过高或定位过低的现象，很容易使顾客对企业的定位印象产生误解，导致顾客一味地只注重某一特定的产品，忽视了对其他产品的重视，这样容易促使失去购买欲，大量的潜在顾客将会流失，不利于企业的全面发展。
2.实施客户战略不够完善。
在实施客户战略的过程中，有些房地产开发商为了挖掘新客户，而忽略了对老客户的维系。这就是所谓的“漏斗”原理。有些房地产开发商只注重售前和售中的管理模式，对售后服务没有引起高度重视，使得有些问题无法得到有效的解决，丧失了许多的老客户。表面看来，房地产开发商即使在一周内流失了100个客户，又可以于接到100个新客户，这两者之间的销售业绩似乎没有任何变化，然而，事实相反，吸引新客户所花费的成本往往要比维系老客户所消耗的成本多得多，在激烈的市场竞争中，只有拥有大量的客户才能立于不败之地。
3.企业内部关系处理不当。
企业内部关系主要包括企业与内部员工之间的相互关系。企业加强市场关系营销的主要目的在于协调好企业与内部所有员工之间的关系。市场关系营销管理是指股东关系管理、部门关系管理及员工关系管理。由于长期受到“官本位”观念的深刻影响，企业内部等级分明现象严重。而房地产开发商认为员工仅是一种资源，他们才是真正的主人。因此，忽视了与内部员工关系的处理，对员工的要求甚严，很少主动关注员工生理、心理、情感的需求，致使员工的积极性，自主性、创造性大大降低。
顾客是房地产企业关系营销的核心，要迎合市场需求，必须提供个性化服务。生产、设计出迎合不同消费者的心理需求的产品，将潜在的顾客转化为现实的购房者。同时要完善房地产的售后服务，确保客户精神上的愉悦感，居住上的舒适感。销售人员应该采取积极的销售手段来促进楼盘销售，使顾客感受到购买房屋的乐趣。具体措施可如下文内容:1.直接降价;2.免费送礼;3.内部员工价;4.组织团购;5.承诺无理由退房;6.减首付;7.保价计划;8.先租后卖。
2.开发商对入住纠纷的提早预防措施。
应加强与顾客的交流沟通。根据美国营销协会的研究，只有三分之一的顾客是会因产品出现问题而感到不满意，其其余三分之二的顾客因沟通不良而不满意。由此可见，重视与客户之间的交流沟通是增强客户满意感的重要途径。一个不满意的客户意味着公司将流失无形的资产，而一个满意的客户意味着公司将会增加无形的资产。因此，有见识的房地产公司，加强与顾客沟通，主动出击，为顾客排忧解难无形资产，他们尽力鼓励顾客提出抱怨，而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。为了使房子能在交付时达到使用和绿化完成等要求，现在，部分开发商采用了以下两种方式:一是将原来的仓促入住改为预留出入住准备期，以便能提早发现问题、解决问题。二是索性将原订的交房日期推迟，宁可按合同向购房人进行赔偿，也不愿引发纠纷。谨慎承诺，降低客户预期值，客户的满意度就会更高。
1.市场定位策略。
从关系营销角度看，产品市场定位的实质是房地产开发商与特定顾客群体的关系定位，即明确与谁打交道。这种关系定位，即包括了房地产开发商与消费产品的顾客之间的关系定位，也包括了市场环境条件下的其他客户关系的定位。在明确市场定位的的时候，优先考虑所处的市场环境、开发商综合实力、历史形成条件、自身优势与特色，也就是确立房地产开发商的竞争优势。竞争优势源于开发商可以向客户所创造的价值，同时该价值应比开发商自身所创造该价值时耗费的成本要大。其次，选出若干适用优势。在对竞争优势进行评价时，开发商至少应考虑自身的产品质量、开发成本、技术水平及售后服务水平等因素。与此同时，还应与竞争者的相应因素相比较。从而发现自身的不足与优势所在并进行改进与强化。此外，应向市场有效地明确企业定位观念，即地产开发商应扩充服务人员，同时加以培训，而后宣传其服务优势与能力。
2.实行客户关系的管理策略。
顾客就是上帝，因而开发商进行客户维系有以下几种方略:第一、实施实行会员制。该营销方法的突出优势就是把硬性广告宣传变成为会员之间软性宣传，同时销售的产品其质量及价格要优胜于市面上那些同一类别的产品。通过会务活动拉近商家、消费者、业主及企业自身的距离，同时增强彼此之间沟通与信任，这样借助会员优惠与文化增值途径，刺激会员消费市场，进而带动楼盘销售。第二、强化个人联系。也就是利用楼盘营销人员和潜在客户的紧密交流而增加友情，增强关系。比如常常邀请顾客的主管经理参与各类娱乐活动，逐步密切双方关系;牢记主要客户及其夫人与孩子的生日，同时与生日时送上礼品、鲜花以示祝贺;或者为喜欢养花的客户送上优良花种与花肥;抑或通过自己的一些社会关系来帮助客户解决其子女入托、升学及就业等问题。利用个人联系进行关系营销也有一定的弊端:容易导致企业对长期接触客户的营销人员有过分依赖，加大了管理难度。所以在运用这一策略时应该注意适当地把将企业联系建于个人联系之上，利用长期个人联系来提高企业亲密度，进而形成企业之间的的战略伙伴关系。
3.于竞争中合作，实现双赢。
松散性结盟通常是开发商之间运用较多的方式，这让合作双可以避免直接冲突，抑或共同创出区域品牌，在收益方面实现双赢。如自20xx年10月起，于成都市的羊西线两侧进行楼盘开发的'二十多家房地产商采用“打捆包装、整体宣传”的方略，于营销宣传中共创区域品牌—“羊西板块”，获得了不错的营销效果。而在20xx年4月28日进行开盘的广州星河湾因完美的设计规划、施工质量及园林景观，迫使其他的发展商调整设计方案及竞争战略，不得不对对原先的设计进行重新修改，增加了投入，还对其他发展商进行了有效刺激，有利于提高华南版块发展商的综合素质，这也是合作双赢的一个体现。实际上，竞争者之间的合作方式是多样化的，或不同企业共同开发某一种新的产品;或组建企业集团，利用合作来得到强大联合优势，抑或优势互补，促进合作各方得到比合作之前的更多竞争优势与利益。武汉地区在城区建设推广武汉都市星座联盟系统工程时就为我们提供了一个双赢甚至多赢的典例。也就是“五个强化”战略。即:(1)强化品牌合力。以树立武汉都市新空间为构建理念，以都市星座为联盟商标，通过契约方式将老城区的小地块楼盘连接在一起，促进小地块联盟整体的竞争实力，提升品牌战力。(2)强化统一使用技术资源、策划资源、营造竞争策略环境。(3)强化产品制造及研发。以强大的专业资源及联盟体的服务机构为支撑点，为联盟体成员创造客户需求的产品提供了条件，为研制适销对路的成套产品提升了市场竞争实力。(4)强化决策管理。即科学地利用社会决策资源与专业资源，提升投资商的价值，打造竞争策略平台(5)强化销售平台。结合所用联盟体创造一手楼新型网络销售平台，全面推出3a立体化营销策略，构建最佳的低成本高效益的营销模式。各大房地产公司应本着尊重契约、统一行动的观念，共同创造以小变大的竞争形式。以契约的形式为行动指南，营造企业自己专有的策划、营销、服务机制，创建全面的都市星座母品牌与子品牌系统，为赢取市场份额奠定坚实的基础。
4.协调好企业与政府和媒体的关系，创造良好的营销环境。
企业是社会的重要组成部分，企业的活动会直接受到政府及相关法律法规的制约。因此，在协调企业与政府之间的关系时，应以积极的态度，自觉遵守国家的法律法规，帮助解决国家所面临的各种难题。现代关系营销理论认为:如果能够加强企业与政府之间的配合，树立共存共荣的意识，那么国家就可能会制定出对营销活动调节合理化、避免相互矛盾、帮助营销人员创造和分配价值的政策。现代营销的内容丰富多样，其他相关团体与内部员工之间的关系也是关系营销的一个重要环节。只有正确处理好这些关系，创造良好的营销环境，是实现企业目标的前提条件。
5.正确处理企业与内部员工关系，创造发展的动力。
企业内部营销最关键的一步，便是把握企业内部关系的结构性质与特征。企业内部结构主要可以分为三个层面，即由股东构成的影响层、提供有关支持的辅助层、从事基本活动的核心层。影响这三层的主要因素在于顾客需求度及满意度，同时直接关系到企业市场竞争能力。正确处理好企业与内部员工关系，从“以人为本”的角度出发，是现代关系营销理念的核心，这种人为核心的理念强调的重点在于激发人潜在能动性和创造性，为企业创造有利的价值。
6.完善客户退出管理模式。
客户退出管理模式是根据客户退出企业产品或服务的购买模式，认真分析原因，吸取经验，通过改进产品和服务等一系列的方式来避免客户的流失。完善客户退出管理模式可以采取以下方法:第一，预测客户流失率。预测顾客流失率的公式为(期初顾客人数－期末顾客人数)/期初顾客人数*100%。
房地产的论文篇三
房地产项目是工程建设项目的其中一种。那么何为工程项目建设，其实就是指在一定的时间规定下，运用相应的资金，来完成有一定质量要求的任务。房地产项目在工程完成之后，为成为一定的商品，来达到它的经济效益。
房地产项目相比于其它的建设项目，还是有其一定的特征的，总结一下，共有七大点，我们可以具体来看一下：
1.政策法规的多样性。
之所以房地产项目相关的政策法规会这么多样性，主要原因还是在于房地产项目是一个一次性的项目。在项目启动前，要以相应的法规作为明确责任的划分；在工程进行的过程中，由于涉及面比较广，加入了更多的法规来保证项目的顺利运行。
一个房地产项目的实施，需要大量的资金投入，这也就决定了在项目进行时，相应的费用必须用在相应的环节上。
3.房地产项目质量目标要求高。房地产项目由于资金投入量大，一般都需要投入几千万，甚至是上亿。因此一旦投入，就不能终止，这样一来，对项目质量的要求也会格外地高。
如果项目的质量出现了问题，那将带来非常严重的后果。
这种严重的后果不仅仅体现在资金上，而且还可能威胁到人们的生命财产安全，是不容忽视的。
由于房地产项目本身涉及的方面比较多，有一定的复杂性，尽管如此，但各个方面却是紧密相连的。
房地产项目不是一个人或是一个部门，就能完成的，需要各个部门、各个单位进行协调的，这也充分体现了它的组织特殊性。
6.房地产项目具有特定的程序性。
房地产项目的实施，需要有相应的程序，而且这些程序是有一定的顺序的，是不可以任意提前或是滞后的，不然会影响整个房地产项目的进行。
7.房地产项目的时间目标限定性非常强。由于房地产项目投入的资金比较巨大，承担的风险相对来说也就很大。
如果项目不能按照预定的时间完成，产品的原有功能就会过时，甚至可能造成房地产项目无人购买的困境。
以上简述了房地产项目的概念及特征，下面就要来说一说的情况。相比较而言，房地产项目的人力资源管理与一般企业的人力资源管理，还是有很大的不同的。总结一个，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地产项目人力资源管理只是针对某一个特定的项目而言，如果这个项目的周期结束，那么这个人力资源管理的工作也就随之结束了，一切都是顺应这个工程的需要而产生的。
（二）工作强度的多样性。
在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。那么理所当然地，人力资源管理的方向也会发生一定的变化。这也说明了房地产项目的人力资源工作的多样性。
（三）选聘与解聘的非常规性。
第二点中提到，在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。因此项目在不同阶段需要的人员就会有所不同，所需要人员的数量也会不同，有的时候多，有的时候少，这也就使对人员的选聘与解聘，变得非常频繁。
（四）绩效考核的效果性。
房地产项目的绩效考核，不像一般企业，实行年度考核，而是实行的是短期考试方式。
这样可以促进项目的'建设与项目的质量把控。
（五）激励的偏物质性。
房地产项目的人力资源管理中，多数人员为临时聘用，通常用天来计算他们的报酬，用物质的奖励，更容易激励起他们的工作热情与积极性。
（六）培训的具体性和针对性强。
房地产项目的人员培训针对性比较强，负责不同工作内容的人员会进行不同内容的培训，甚至具体到相对应的工作方法。
（七）管理的复杂性。
房地产项目人力资源管理，不像一般企业，主要是由人事行政部门来负责。它主要还是由项目经理或是负责人来进行的，当然在管理的过程中，还是需要人事行政部门来相互协作的。而且由于人员流动性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年时，我国建设部人力资源研究中心就与一些知名的网络咨询公司组成专门的调查小组，从300家企业中选取了比较优秀的80家企业，进行走访，了解了这些的人力资源管理情况。经过调查，我们发现这些房地产企业的人力资源管理存在着几下几个方面的问题：
（一）人力资源成为房地产企业发展的瓶颈。
根据调查结果，我们不难发现：一些设计规划、地产商业管理、产品研发等人才处于供不应求的状态，国际投资管理等专业化的人才，更是一人难求，严重短缺。其中商业地产类短缺最大，达到了88.1%,其次设计研发人才也是达到了80%以上。
（二）人力资源管理基础工作急须加强。
经过调研，发现超过三分之一的企业，它们的人力资源管理制度是不完善的，达到完善程度的企业，只有不到20%.我们经过调查还发现，企业在开展人力资源建设过程中，只有26%的企业分析过所存在的问题，28%左右的企业正意识到发生的问题，45%左右的企业还没有意识到自身存在问题，甚至还有10%左右的企业根本不准备进行人力资源的建设，也不准备发现自身存在的问题，这个数值是值得高度重视的。
（三）人力资源管理水平急待提高。
在接受调查的企业中，有超过三分之二的企业，它们的人力资源管理水平处于中等，只有不到6%的企业，达到了比较高的水平，例如我们所熟知的万科等。但是还有将近15%的企业，它们的人力资源管理水平只有处于初级，有些甚至没有专门的人力资源管理部门，这个结果是让人震惊的。
另外有一点，我们也发现一些用人部门在主观意愿上，还是非常希望能招聘到专业的人员，但是由于薪酬激励性不足、绩效考核流于形式等一些主观、客观原因，并没有得到理想的结果。
人力资源管理，是企业建设中一个比较重要的环节，它连接着一个企业的质量、进度与成本等各个方面。房地产行业，也是我国近年来迅速崛起的一个行业，有着惊人的发展速度。它在国民经济中占有举足轻重的地位。
本文着重对房地产项目的人力资源管理的各方面进行探究，阐述了房地产项目人力资源精细化管理的特征及必要性，分析了现阶段存在的问题与现状，并提出了理想的房地产项目人力资源管理应有的模式。
[1]赵曙明《。人力资源管理理论现状分析》。外国经济与管理，20xx-05.
[1]蔡宁伟《。项目人力资源管理的特性、误区和对策研究》。华东理工大学学报，20xx-04.
[3]谭术魁《。房地产项目管理》。机械工业出版社，20xx-09.
[4]李湘华《。精细化管理---人力资源》。企业管理，20xx-06.
[5]彭剑锋《。人力资源管理概论》。复旦大学出版社，20xx-08.
房地产的论文篇四
20xx年可谓是我国房地产行业的众筹元年。自20xx年的双十一开始，以网络的方式“众筹买房”活动进行的如火如荼，其中包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多国内知名的房地产企业都投入到“众筹”的大军当中。
20xx年7月28日，中国房地产众筹高峰论坛暨众筹房平台上线仪式在杭州市黄龙饭店举行。此次高峰论坛以“互联网+’’的概念为背景，并结合了当下较为流行的众筹、金融和社区服务等内容，实现了房地产行业的创新模式，并成立了能满足现阶段全国刚需人群购房需求的业务平台—众筹房网站。妖墅—全球家项目是杭州优尔浦环境工程有限公司委托众筹房平台于20xx年12月12日新推出的泰国民宿首秀，这是众筹房海外民宿众筹的第一站。可以说，在“大众创业、万众创新”理念深入人心的今天，众筹房推出的此款民宿众筹产品颇受瞩目。但在现有法律框架下，笔者认为该民宿众筹项目的设立存在诸多不确定性。
作为一个在“众筹房”网络平台中上线的项目，妖墅民宿众筹活动应当可以被认为是一个房地产众筹项目。虽然该项目的投资标的是一座座别墅客栈，但其以“家”为主题的概念以及各建筑物的使用权和其他权利都与一般的房地产项目无异。此外，目前国内众筹模式主要分为四种类型:股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权;债权众筹是指投资者对项目或公司进行借款，获得其一定比例的债权，米来获取利息可收益并收回木金;回报/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得实物产品或服务;捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司进行无偿捐赠。此次妖墅民宿众筹项目所预备的众筹方案是将众筹作为消费加收益项目，所投资的众筹额可以转化为相应价值的妖币，用于众筹房旗下所有的民宿消费项目。所以对于此次妖墅民宿众筹项目的性质而言，现阶段我们可以直接将该项目划分为回报/实物型的房地产众筹项目。此外，根据此次众筹房项目的预备方案来看，发起人还设定了43份股权众筹的项目份额，按比例占有其总公司共10%的股权，这一部分就是众筹活动中典型的股权众筹。
由于此次的妖墅民宿众筹项目涉及房地产众筹，所以不得不面临房地产相关法规的限制。如果是一般的房地产众筹，那就需要按照我国《城市房地产管理法(20xx修正)》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(20xx修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。由于该妖墅项目涉及到的房地产位于泰国，可见还需要遵守该不动产所在地相关法律法规的规定。就该项目而言，普通的大众投资者在一般情况下是不会去收集当地有关房地产的法律法规的，通常只会关注项目发起人对该项目做出介绍时提出的相应权利，这必然会使投资者的利益受到损害，从而产生巨大的风险。此外，此次妖墅民宿众筹项目所涉及的标的位于国外，所以民事主体之间签i丁的必然是一个涉外合同，一日_合同双方产生纠纷，根据我国民法以及国际法有关专属管辖的规定，不动产的问题纠纷需要在不动产所在地法院提出且依照不动产所在国的法律进行处理。所以国内的普通投资者一日_在此次民宿众筹项目中产生纠纷，必然要选择适用泰国当地的法律，这在一定程度上会对权利人的利益造成影响。
其次，由于该妖墅民宿众筹项目的发起人均属于我国的公民，且根据众筹活动的特征可以看出普通大众投资人是与项目发起人签}j}合同，投资者与发起人之间存在直接的联系。根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第二条的规定，“出卖人米取得商品房预售许可证明，与买受人}j}立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。妖墅民宿众筹项目在介绍的过程中并没有说明其推出的众筹项目处于房地产开发的何种阶段，是否已经取得预售许可证。
除了法律风险外，妖墅民宿众筹项目在操作上还存在一定的不确定性。该房地产众筹分别以10000元和30000元人民币作为众筹单位，虽然体现了众筹“投资者众，投资金额小”的特点，但另一方面又面临在不限定众筹单位认购数量的情况下，会产生单个投资者认购一份或数份众筹单位的情形。假设消费者在众筹时选择投资三份10000元的众筹项目，那在最终认定权利的同时就需要考虑该投资仅仅只是消费众筹项目还是消费加收益的众筹项目，因为在该妖墅民宿众筹方案中众筹10000元和众筹30000元所代表的权利是不一致的`。相反，假设投资人选择众筹30000元的投资项目，但其所享有的妖币数额总量却比投资三份10000元的众筹要少得多，这就需要考量投资人最终的需求。根据妖墅民宿众筹方案可以清楚的看到发起人并米从投资人的角度出发对两种众筹方式的收益进行利益最大化的分配，如若投资人选择投资三份或三分以上10000元的众筹，那其可选择的收益方式必然不会只有一种。此外，若以妖币作为众筹回报，并不能直接体现每一妖币所代表的价值或其相应的权利，由于妖币并不是正常可流通的货币，若都以“金额对金额”的方式，其转换方式也只能通过妖币兑人民币的方式进行换算，假设投资10000元人民币所能享受的是1.38万元的妖币，但其在享受外国民俗服务的同时就会涉及到人民币汇率的问题，一旦汇率波动较大，那对国内的投资者所获得的权益也会产生巨大的影响。所以，投资人如何行使权利进而实现收益，都将考验此次妖墅民宿众筹项目发起人的智慧。
如果说妖墅民宿众筹项目产生的交易行为发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有木质区别，并不能说其不合法。但这种交易行为并不宜广泛提倡。妖墅民宿众筹的投资者大多都是社会普通民众，一般来说其投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力，而且他们对于法律的认知同样缺乏。
上述有关众筹房推出的妖墅—全球家泰国民宿众筹项目是现阶段我国房地产众筹发展过程中的一个特例。然而对于一般的而房地产众筹项目而言，仍是困难重重。由于房地产众筹在中国的发展时间尚短，因此还存在不少问题。妖墅民宿众筹和普通的房地产众筹实际上就是“合作建房型”众筹模式，这种模式和非法集资较为接近，界定比较困难，因此投资者一旦选择投资，可能会面临一系列有关非法集资的法律风险。一般的情况下，房地产众筹无法在中国全面铺开，法律制度的缺失必然会导致房地产企业在众筹项目活动中无法贸然前行。
介于此，目前我国有关房地产众筹活动的立法不仅要“破旧”，还要有“立新”。以妖墅民宿众筹项目为例，由于妖墅民宿众筹项目确实存在较多的“新”风险，所以更需要投资者在投资的过程中谨慎行事。对于该项目的风险，投资者需考虑的因素主要包括以下几点:1)由于妖墅项目的众筹参与筹码较大，起征点10000元，资金风险较大;2)房地产众筹项目活动新兴，抗市场风险能力和行、!卜风险能力会相对较弱;3)妖墅民宿不动产位于国外，且信息披露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称;4)投资收益不确定，投资者退出渠道少;5)大多数投资者并不是专业投资人，且该项目没有专业的领头人员，缺乏估值、投资与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱。
房地产的论文篇五
在经济不断发展以及社会持续化进步的时代背景下，我国房地产经济由此得到了极大的提升。从实际情况来看，现今我国房地产企业在投资管理方面仍旧存在着一定的风险性，这种风险是阻碍房地产企业进一步发展的重要因素，人才是企业生存和发展的重要推动力量，在房地产企业中占有不可忽视的地位，为此，必须积极构建企业培训评价指标体系，实现人力资源的有效管理。本文旨在分析房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建，促进房地产企业的发展，实现社会和经济的双向进步。
优秀的人才队伍往往是构成企业生存和发展的决定性力量，是企业实现战略化发展的有力保障，对企业的稳定发展具有十分重要的影响。现今我国房地产行业针对人力资源管理仍旧存在着种种欠缺，不利于企业的长远发展，构建起企业培训评价指标体系已成为房地产行业必须解决的问题，通过本文对房地产投资企业培训评价指标体系的研究和分析，从而强化企业实力，保证房地产行业的顺利发展。
（一）重视程度不高，工作积极性不高。
企业领导对员工的培训工作缺乏重视，大多都是纸上谈兵，并没有将员工的培训工作放在实际之中，对员工培训工作的重视程度不高。虽然一部分房地产企业已经逐步建立起培训规划，但却没有切实将培训工作落实到实处，没有严格按照规划行事。另外，企业员工的工作积极性明显不高，甚至存在着抵制的消极态度，自我学习能力较为薄弱。
（二）企业培训评价指标体系内容和方法过意单一化。
企业的培训工作缺乏科学合理的评价指标体系，没有通过科学的调查分析进行培训工作的设计，其培训方法和内容较为单一化，缺乏培训效果评估环节，缺乏系统、科学、全面的培训评价指标体系，无法对企业员工的实际情况进行深入的调查研究，培训工作缺乏针对性，所涉及的培训工作并不能满足企业的长远发展和员工的切身利益。
（三）企业对培训工作缺乏充足的硬件设施和资金投入。
我国房地产企业对员工的培训工作缺乏相应的重视和认识，所以在资金的投入、教学授课以及硬件设施等方面无法予以充分提供，企业的培训工作往往只是在内部简单进行，却没有提供专业性的培训场地，只是借助企业会议室、多媒体设备等场地和设施简单地展开，培训方式过于单一化，其培训结果也无法预知。
（四）培训效果转化与跟踪机制存在不协调因素。
大部分房地产投资企业培训评价指标体系的效果评估方式往往是通过问卷调查或者书面测试的方式在企业中进行，也就是没有一套专业化的评估体系，也没有长久性、持续性的企业员工，员工对培训工作的意识还需要跟踪性的调查和分析，为此，无法客观全面地熟悉掌握培训效果，跟踪机制和培训效果转化彼此之间互不协调，其培训评价指标体系缺乏系统性和科学性。
（一）强化企业领导的重视程度，树立员工良好的工作意识。
第一，积极宣传和引导良好的房地产投资企业培训评价指标体系的实际意义、根本目的以及基本方法，促使企业领导及上下层都可以认识到培训工作的重要性，从而通过积极主动培训方法予以改革。第二，确保企业领导对具体化的企业培训指标体系有一个基本的认识，并予以大力支持。第三，促使企业员工树立正确良好的培訓观念，有效提高企业员工综合能力和道德素质，为房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建提供保障。
（二）实施多样化的培训方式，实现企业培训评价指标体系的内容丰富化。
通过多样化的培训方式以丰富企业培训评价指标体系的内容和形式，积极构建房地产投资企业培训评价指标体系。比如，企业可以适当在自身内部建立定期的培训课程，不断提高企业员工的专业化能力，企业和企业之间应当彼此建立良好的交流培训机制，选择优秀的企业员工参与培训工作，在提升企业员工综合能力的同时，可以更好地为人民服务。引导企业员工积极参加企业外部开展的培训活动，实现企业的发展和员工的进步。另外，需要建立一套合理科学严格的考核评价体系，为企业的稳定发展和质量效率提供保障，降低培训工作所带来的风险问题，为企业更为长远的发展方向努力进步。
（三）加大企业培训成本投入，建立科学有效的.激励体制。
所谓经济基础决定上层建筑，为此，房地产行业培训评价指标体系的有效构建应当提供有利于培训工作顺利开展的成本资金投入，通过大量的运行资金来不断完善和推进企业培训工作的进步，房地产行业必须尤为重视人才资源的投资。强化培训方式和培训内容，积极聘用专业的讲师提供合理的帮助和辅导，更新培训使用的硬件设备和软件设备，完善培训开展的外部环境，构建良好的培训氛围，积极拓展企业员工自身的内在潜能，为员工的未来发展提供保障。
综上所述，房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建可积极推动房地产行业的长期稳定性发展，同时会对企业员工产生较为积极的能力塑造，房地产投资企业培训评价指标体系的构建是实现房地产行业稳定发展的关键，且产生了较为积极的重要作用。在房地产企业的发展过程中，企业必须正确认识培训评价指标体系的重要作用以及在现实生活中存在的问题，通过有效对策予以解决，为房地产行业的进一步发展创造条件。（作者单位为山东中润置业有限公司）。
房地产的论文篇六
近年来，我国政府不断完善房地产行业的调控力度，有效的控制了房地产行业的不合理增长，极大程度上稳定了我国的市场经济秩序，与此同时，房地产企业的发展速度也变得日趋稳定、发展方向也逐渐合理。另一方面，随着建筑材料成本、地基成本以及施工成本等费用的增加，建筑企业在工程项目中获得的利润也在逐渐降低，严重制约着房地产企业的生存和发展。使得我们不得不采取成本核算的方式，有效的降低工程项目的建筑成本。对此，本文在参考前人研究结果的基础上，结合笔者多年的工作经验，建议采取核算工程成本的方式降低企业在施工过程中造成的不合理消费，从而增强企业的经济交易和市场竞争力。
(一)尚未建立统一的成本核算对象和规范的归集口径。
1.成本核算对象不统一通常情况下，房地产的开发需要经历获取土地使用权、规划调整设计、工程施工、销售、竣工验收以及物业管理移交等阶段。开发周期长面对的不确定因素繁多，还要面对企业内部设计变更、人力资源、物力资源以及财力资源之间的组合等不确定因素，面对这些不确定因素使得不懂工程的财务人员无法确定成本核算对象。房地产企业开发的产品有高层建筑、多层建筑、商业用房、居民用房以及公建用房等类型，存在着十分明显的复杂性。以至于很多房地产企业在开展成本核算工作时，常常根据企业发展需要和会计工作人员的工作水平肆意确定核算对象，根本没有形成统一的成本核算对象。
2.归集口径不规范受房地产开发进度和工程分期等因素的影响，在施工过程中会造成一定的间接费，而这些间接费用不能作为工程项目的成本进行计算，如果我们不能在开展成本核算工作时，不能有效的对其进行划分，那么成本核算结果中就会受到间接费用的影响而变得不准确，这也是为什么工程项目在开发后期会出现大量未归类间接费用的原因。继而企业内部的资金就会出现难度加大的分摊工作，再加上分摊资金具有明显的对养性和复杂性，也在一定程度上加大的房地产也得的难度大幅增加了成本核算的难度，使得成本核算结果的准确性和实用性大大降低[3]。
(二)核算结果不能正是反映实际成本。
就目前的房地产企业而言，工程款的支付时间和工程量的完成时间之间存在着一定的差异，而一旦工程款支付进度比工程量进度慢，那么我们计算出来的工程承包就很难真实的反应工程的进度。产生这一现象的原因主要是因为施工单位从上报工程量到工程投资监理审批、核实这个阶段，需要花费大量的'时间，且监理单位的意见是会计人员核算工程成本的主要依据，因此，工程成本核算的工作要晚于实际的施工进度。
(一)统一成本核算质量，规范归集口径。
1.统一成本核算对象确立原则虽然影响房地产成本核算的对象繁多，但是开展成本核算应遵循的原则是一致的，主要包含了有助于成本费用的归集、有助于成本的及时结算、有助于成本监控的需要等。如果工程项目的开发量较小，我们则以将整个工程项目都作为成本核算的对象，并设立专门的核算对象，以确保有效的增强成本核算结果的准确性。而对于那些开发量大、施工周期长的工程项目，可以结合开发项目范围、是否分期及业态等情况来确定成本核算对象，关键是与预算口径成本核算对象一致，这里的一致性关系到后续成本管控的落实。
2.规范和约束归集口径本文建议从以下两个方面入手，规范成本归集口径：第一，要求相关业务人员在从事工程款支付活动时，注明单据上注明成本的类型，这样财务人员可以准确归集成本项目做到与预算部门的成本口径一致[5]。第二，在共同成本、期间费用的分摊方面总结如下：在房屋竣工结算后，这类费用经过两次分摊进成本核算对象开发成本，分摊表如下：第一次分摊：将土地成本(按占地面积分摊前期费用(按建造面积分摊)消防工程按(按建设面积分摊)基础设施(按建筑面积分摊)借款费用(预算造价法)期间费用(按建设面积分摊)进入住宅、商铺、车库、写字楼、幼儿园、会所、物业。第二次将公共配套实施分摊入可售成本核算对象：幼儿园(按建设面积分摊)、会所(按建设面积分摊)、物业(按建设面积分摊)分摊进入住宅、商铺、车库、写字楼开发成本，通过二次分摊将所有费用分摊到具体的成本核算对象上，大大提高成本核算的准确性。
(二)采取权责发生制核算成本，增强工程成本的可靠性。
收付实现制是当前房地产业广泛使用的成本核算方法之一，这种计算方式是在没有发票和其他票据的前提下，估计出工程项目的成本消耗情况，继而出现成本核算结果与实际工程支出不匹配的现象。因此，本文建议会计工作人员在实际的工作中，尤其是核算大型开发项目的成本时，应成立成本管理工作小组，并通过开展经验交流和组织培训等方式不断强化管理人员的工作水平，使其可以独立应对工程项目中各环节的成本消耗情况，在实际工作中由于一般工程进度大于付款进度、付款进度大于发票进度从而造成账务无法真实反映工程实际情况，为此可用工程量审批单入账，未付的工程款挂应付账款科目，发票到再冲应付账款财务在实际工作中只有不断摸索适合本行业、本公司的实际情况，在会计制度允许的范围内，积极有限的组织本企业的成本核算体系工作，为成本核算提供真实可靠的数据支持。
(三)地产公司成本控制的核心是项目预算管理。
从项目前期开始就应成立成本控制领导小组，由总经理、财务总监、预算总监、项目经理、销售总监及相关人员构成，对项目可行性进行深入的研究，财务部要根据相关部门提供数据运用专业知识对此项目做出税收预测、资金预测、项目利润预测给成本控制领导小组以供高层决策，在项目建设前期财务要不断与成本控制小组(成本控制小组成员含设计院设计人员)其他成员沟通，从设计阶段开始控制建造成本，在设计合同中约定由于设计失误原因造成建设成本增加设计部门应负担的相关赔偿，最终落实项目总体造价及分项目造价，用此数据作为招标价与建设方签订建设合同，在合同中约定后期工程签证不能突破的比例及增加签证的审批手续，严格控制签证的发生，在项目建设过程中财务要严格控制建设成本的支出，做到按项目进度控制开发成本的支出，财务人员经常到建设一线对项目建设进度进行把控，会同其他相关部门对工程质量进行监督，在项目验收阶段与造价部门紧密联系对乙方结算金额进行复核对已付款金额进行核实，确保结算款的真实性，对整个项目实际开发成本与预算成本比对，对成本控制情况做出财务分析，并做好相关数据的收据收集工作，为企业下一个项目提供管理数据。
从上述内容我们不难看出，成本核算在增强房地产企业经济效益和市场竞争力方面有着十分重要的作用，是房地产企业赖以生存和发展的毕竟之路，成本核算对象、归集口径以及核算内容等都是影响成本核算结果准确性的关键因素，身为房地产工作人员的我们，只有在日常的工作中不断总结和积累经验，积极完善自身的专业知识和工作能力，才能有效的发现当前当地产行业成本核算工作中存在的问题，并采取行之有效的措施加以应对，为我国房地产企业的生存和发展奠定坚实的基础。
房地产的论文篇七
20xx年以来，金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，对我国实体经济产生一定的影响，其中包括我国的房地产行业，房地产市场持续低迷，进入了周期性调整阶段。同时，近年来伴随着住房商品市场的发展，我国住房金融领域创新不断涌现。但是，相关的金融风险也在一定程度上累积，并日益受到关注。如何在金融危机的大环境下协调推进房地产行业的金融创新、风险防范与监管等问题已经成为当务之急。房地产金融创新是房地产金融业发展的必然要求，对促进房地产业发展具有重要意义。鉴于其重要价值，房地产金融创新在许多国家受到积极支持，并遵循一定的发展规律。但是，房地产金融创新也会产生风险，次贷危机的爆发生动而深刻地展示了房地产金融创新的现实风险，引起了金融界关于加强监管的反思。
一、房地产金融对我国的影响。
自我国开始了对房地产市场的改革以来，房地产金融在有利的政策下快速地发展壮大，房地产金融的发展壮大，对我国的经济稳定发展，起到了至关重要的作用。房地产金融的进步，已经成为了带动中国经济发展的助推力量。由于其他国家对世界金融的干预，影响了我国房地产金融的发展所有事，很多专家学者针对这一环境下的房地产金融如何改进，做出了调查与研究。虽然房地产金融面临着外部环境的干扰，但是房地产金融运作本身体制中的不足，也是导致房地产金融没有充分发挥其潜力的主要原因。因此，如何完善创新房地产金融，成为了加强我国经济繁荣，对抗外界经济干扰的必须手段之一。
二、当今我国房地产金融遇到的危机。
1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。
2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。
3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。
三、有效改革房地产金融业现状的创新提议。
1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的`发展与进步。
2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。
3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。
4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。
参考文献：
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[3]游达明，姜伟伟.房地产投资信托基金的产品优势及其在我国推行的必要性[j].价值工程，20xx，（2）.
[责任编辑陈丽敏]。
房地产的论文篇八
随着国家调控力度的不断加大，加上日益激烈的市场竞争，我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。科学的税收筹划，对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。本文采用理论分析的方法，对当前我国房地产企业的税收筹划进行了尝试性的探讨，提出了自己的解决方案和筹划风险的防范。
：房地产企业,税收筹划,筹划风险。
一、引言。
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:。
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。
2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的.经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
1李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,20xx年第5期.
2注册会计师全国统一考试辅导教材税法[m].北京:中国财政经济出版社,20xx.
3中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则。
房地产的论文篇九
摘要：房地产金融对房地产业快速发展起到了重要作用，但我国对房地产金融的研究起步较晚，房地产金融领域专业人才培养严重不足。根据多年从事房地产金融的与实践体验，提出了在能力本位教学思想下，通过引入“学生主体参与教学”和案例教学法、完善教学环节，以不断激发学生学习兴趣，发挥学生主观能动性等教学改革思路与实践，并对进一步完善该课程的设置及教学提出建议，希望能够培养适合我国房地产行业发展所需要的综合性人才。
关键词：房地产金融；教学改革；实践。
1、树立能力本位的教育思想，发挥学生的主观能动性。
能力本位的教育思想把教育目标定位于学生本人以及他们内部心理和外部行为将要发生的变化，不但强调理论知识、专业技能是学生必备的素质，同时也强调由理论知识、专业技能所形成的素质结构受主体职业情境和工作角色的影响，主张加强对后者的培养。正是基于这样的教育思想，在房地产金融课程的教学过程中要求实现两个转变：
1.1由以教师为主转向以学生为主。
房地产金融学习既要有扎实的理论基础，又要有丰富的实践经验，因此，房地产金融这门课程应立足于微观经济行为分析。授课过程中，积极引进“学生主体参与教学”的教学方法，引导学生参与教学全过程，通过采用情境教学法，从学生熟悉的事物入手，提高学生的学习兴趣和参与意识，激发学生的主观能动性。
1.2由单纯知识传授转变为综合素质提高。
房地产金融是以金融学基本原理为基础，借助管理学、技术经济学、市场营销学等相关课程及其他相关学科的支持，主要研究住房抵押贷款、住房资金融通、抵押贷款证券化和住房金融政策等内容。为了使学生能全面掌握房地产金融的相关知识，重点加强了金融创新等内容的教学。
2、改进教学方法，激发学生的创造性。
多年以来，我们的教育一直老师是课堂的主体，学生只能处于完全被动地位，这种填鸭式的教学方法已越来越不适应今日高等教育的需要。教师的主要职能应是交给学生开启知识大门的钥匙，教师不再主要是传授知识，而是帮助学生发现、组织和管理知识，引导他们而非塑造他们。
2.1采取多种教学方法，激发学生的创新能力。
（1）改进课程教学方法，实施全过程案例教学法。
所谓全过程案例教学，是将房地产金融案例教学的思想观点方法手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节，使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。
（2）采用启发式的新型教学模式。
启发式教学思维模式在讲解过程中，让教师做导演，学生当主角，教师通过不断的提问、引导、启迪，充分调动所有学生学习的积极性，激励学生独立思考，阐述其独特见解，这种教与学相结合的启发式思维模式在房地产金融课程及其它一些专业课程的教学实践中已被经常运用，且取得了较为令人满意的教学效果。
（3）结合房地产业界流行观点组织小组讨论。
结合现实，组织学生对业界流行观点进行讨论，讨论过程中教师并不评判观念的“对”与“错”，而重在引导学生从不同的角度进行讨论。“重过程而非结果”是这种课堂讨论的特点，以此培养学生创新意识、独立思考或创新能力。
2.2改革考试形式，综合考评学生分析问题和解决问题的能力。
在此课程教学改革中，明确教学的重点是培养学生分析问题和解决问题的能力。因此，本课程改变了一张试卷定成绩的考核方法，根据考试、作业、讨论、专题小论文、专题小设计等综合评定成绩，以培养学生分析和解决问题的能力。
3、以学生为中心，与学生交朋友，营造良好学习氛围。
“以学生为中心”是现代教育的基本理念。在多年的教学实践中，我深刻地认识到只有经常与学生沟通，充分理解学生，及时发现和弥补教学中存在的不足，才能使教学顺利地进行，从而达到教学的目的，提高教学质量。
在教学中教师的宗旨是“一切为了学生”，课堂上，教师坚持微笑教学，给学生营造一个愉快轻松的学习空间。对于某些学生在课堂上出现一些不应有的现象，不是一味的严肃批评，而是视情况不同，分别对待。通常情况下，做到动之以情，晓之以理，不伤害学生的自尊心，有时还来点幽默的调侃，活跃课堂气氛，这样既照顾了学生的面子，又达到了教育的目的。同时，作为一名年轻的教师，要注重发挥容易与学生沟通的优势，用课间休息的时间，与学生交谈，同他们交朋友，倾听他们对课程内容安排的要求、对教学方法改进的建议等，了解他们真正关心或者想学的东西，在必要时适当地调整教学内容和进度。此外，在课程结束时让学生写学习总结，要求他们也对教师的教学给予中肯的评价，使教师了解自己的优、缺点，为今后教学工作的提高创造条件。
由于比较关注同学生的感情沟通，很多学生不仅课后愿意和教师聊天、交友；更重要的是他们很喜欢听课，态度认真，课堂效果好；同时他们学习有疑问也愿意同教师讨论，请教，这样对提高教学质量大有好处。
4、几点建议。
4.1加强对教师的培养，尤其应为教师创造更多的参加实践的机会。
教师在教学中发挥着主导作用，是知识的传播者和学生效仿的主体，教师的知识水平和知识结构对教学活动起着举足轻重的作用。目前高等学校中讲授房地产金融的教师大多数人没有直接参与过房地产开发与经营的实践，讲起课来难免有脱离实际之嫌。因此，除应加强教师理论素养的培养外，应为教师创造更多的参加实践的机会。
4.2请房地产业界人士介入教学，增强学生的感性认识。
可以邀请房地产业界各个方面的资深人士到学校讲学，增加学生对房地产及房地产业的感性认识，并可感受真正企业家所应具备的企业家精神，激发学生的学习热情和创业精神。
4.3提供有利的教学质量保证计划。
开课时间应选择在三年级上半学期。学生先修过经济学、金融市场学、财务管理学等相关课程后再学习本课程，将会收到较好的教学效果。开课班级人数一般应控制在40人左右。
4.4有关部门提供更多的现代化教学工具。
投影仪多媒体、电化教学等现代化教学手段的运用，能够帮助学生形成更加直观的印象，提高学生的学习兴趣，如城市土地级别图、楼盘实景图以及有关房地产金融的科教片、电视片等都不失为好的教具。另外，建立模拟市场研究、房地产金融实验室，为学生提供更多的成本较低的研究、实践机会。
参考文献。
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［6］王广谦，张亦春.金融学科建设与发展战略研究［m］.北京:高等教育出版社，20xx.
房地产的论文篇十
一、房地产企业资金管理中存在的问题。
1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。
就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。
2.融资形式单调。
融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。
3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。
二、房地产企业资金管理模式的具体内容。
1.资金的预算管理。
资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。
2.资金的使用管理。
房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。
3.资金的监督管理。
一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。
三、加强资金管理内部控制的措施。
1.科学安排资金的收入和支出。
房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。
2.加强资金计划分析和预算管理。
资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。
3.加强资金管理信息化平台建设。
现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。
四、结论。
我国在经历了金融危机的打击之后，对于房地产开发的活动更加趋于理性化，也加强对于房地产行业的宏观调控。但是即便如此，在房地产的市场中仍然存在着许多客观因素导致的房地产企业资金使用不合理的现象，要想改变这种情况，房地产企业只有通过加强资金管理和提高内部控制的水平，才能从根本上保证企业的正常运作和资金的使用效率，从而为房地产企业带来更大的经济效益。
房地产的论文篇十一
包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
房地产的论文篇十二
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济?《辞海》(版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊。
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系。
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
房地产的论文篇十三
中国经济高速发展，房地产市场无疑是我国经济财政金融的重要支撑，而房地产市场的高速发展，相关配套制度没有及时跟上必然带来不稳定的隐患。因此，我国房地产市场的健康稳定发展也成为经济学者研究的重点。本文希望通过对房地产税收政策的简要剖析，帮助读者了解我国税收政策会对房地产市场产生怎样的影响，有哪些好的方式方法可以帮助我国房地产市场更加健康稳健的发展，希望通过此文能够对我国税收政策起到一定有益的借鉴作用。
一、我国房地产市场财政税收政策的研究。
据不完全的统计，我国房地产市场交易额以每年5%以上的速度快速增长，与此同时，房地产税收的相应缴纳量也在逐年增多，由此而见，房地产市场对于我国的经济发展具有重要作用。因此，合理税收政策可以帮助房地产市场很好的发展，制定和完善相应的税收政策就要先认清我国房地产市场存在的问题。就目前我国的房地产市场而言，想要清晰地认识哪些因素能够对我国房地产市场产生影响，就要充分了解国家的宏观调控政策，清楚国内的房地产市场价格以及居民对房地产市场的目标预期。近年来，我国房地产市场主要存在供需不平、价格机制不透明等问题。当然，这其中也有房地产市场自身的问题，而要解决这些问题就需要我国对房地产市场进行经济调节，发挥财政政策对房地产市场的调节作用，加强和完善保障性住房的建设，严格对房地产市场进行监管，稳定好房地产市场。
二、房地产财政税收政策对我国房地产的影响。
我国房地产市场主要通过房地产的差异进行区别化的税收政策来影响房地产价格和房地产收益分配。第一，开发阶段的税收政策主要影响房地产的供给端，使其有效控制房地产市场的投资规模和方向，保障房屋土地的合理利用和开发;第二，流转阶段的税收政策主要用来抑制房地产市场的投机取巧行为，通过对流通市场的再分配来影响需求端。第三，保有环节的财政税收政策，有利于市场的需求发展，有效利用土地资源，减少空置率，保证土地的正常流转。
房地产市场的税收政策主要对我国房地产市场起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到满足。房地产市场预期从乐观到谨慎的一系列变化，正好说明税收政策在其中起到了很好的调节作用，合理的税收政策可以保障房地产市场健康发展，让消费者保持理性头脑，调节供需平衡。为了促进房地产市场的合理发展，需要进一步加强税收政策的研究力度，细化政策内容，加强对开发商的考核，对不符合要求的开发商不予政策优惠，合理引导居民正确的购买观念，保障房地产市场的稳定发展。
税收政策是最常见的经济调节手段之一。城市的土地资源稀缺，可开发利用的不足导致许多投机者购买土地却不开发利用，土地市场制度的不健全导致市场价格混乱，投机者倒卖土地，造成许多土地价格虚高，资源闲置浪费，严重影响房地产市场的正常运转。房地产税收政策能够从一定程度上减少富人对土地的占有量，让更多的土地资源得以开发利用，增加房地产市场的房屋土地供给量，从一定程度上让低收入人群可以享有一定的税收政策优惠。
我国房地产税收对房地产市场的影响。
面对国内房地产市场价格上涨过快，价格虚高，政府可以利用税收政策调节合理引导消费者理性消费，通过控制信贷资金，促使开发商增加市场供给，降低不合理的价格，回归正常价格区间。刺激房地产市场，引导房地产市场健康发展。高房价和低收入是房地产交易市场的主要矛盾，居民收入低降低购买欲和购买力，导致交易量减少，提升居民收入，增加居民购房的政策优惠力度可以有效刺激国内房地产市场的活跃度。
改进物业税的政策，加强监督力度可以加强和规范房地产市场的不合理行为。物业税的政策实施应从我国的实际情况出发，首先，对于不同收入人群，物业税的政策实施应区别开来，通过制定不同的税率可以有效调节不同阶级收入人群的经济支出，减少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的经济生活。其次，要加快发展房地产评估市场，规范评估行业的发展，完善评估体系，保证国内房地产市场的良性发展。最后，要完善税收政策的配套，严格审查房地产市场情况，了解清楚城市土地的开发和利用情况，加快房地产市场房屋和土地两证合一，强化产权登记制度，理清关系，从而避免房地产私下交易。完善房地产市场的评估体系，加强房屋评估制度，建立一整套的房地产市场管理机制。
我国的税收法律制度还不够完善，所以接下来进一步完善和健全房地产税收的相关法律和制度是对房地产市场长久发展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地产市场有序发展，减少房地产市场不规范行为的发生。因此完善房地产市场制度和相关法律，并严格实施执行，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，保障市场合理发展，让供方合理开发、依法竞争，让群众买得放心，买得安心。在我国的房地产税法当中，惩戒措施相对宽松，导致有些不法分子心存侥幸心理，钻法律空子，扰乱房地产市场。所以，完善房地产税法应以惩处措施为重，保障法律成果能真正落实到房地产税收当中，为我国的房地产市场健康发展提供法律保障，让我国房地产市场能够平稳又快的发展。
四、结束语。
财政税收对我国房地产市场经济具有重要的影响作用，因此，健全房地产市场机制，保证房屋土地资源的合理开发和利用;完善房地产税收法律法规，规范房地产市场的合理发展;合理引导消费者理性购买商品住房，保证房地产刚需的解决;加强房地产市场的监管力度，让不法分子无缝可钻，这样才能让我国房地产市场真正有序规范的发展起来。
房地产的论文篇十四
在金融市场中，金融工具属于客体部分，要想使金融市场当中资金需求主体与资金供应主体间的资金融通得到有效实现，通常需要金融工具作为辅助。本课题笔者在分析房地产金融工具创新的类型及发展特点的基础上，进一步对加强房地产金融工具创新的.有效策略进行了探究，希望以此为房地产业的发展提供有效依据。
0.引言。
金融工具也称之为信用工具，主要作用是使资金融通，并使信用活动得到有效实现[1]。各类金融工具均是为了适应借贷双方的不同需要而产生的，并且每一种工具均具备属于自身的特点。房地产金融工具通常分为两类：其一为金融市场共有的，例如股票与票据等;其二是房地产金融市场特有的，例如住房奖券与房地产抵押债券等。在房地产金融市场当中，将房地产金融工具创新视为创新的核心。鉴于此，本课题对“房地产金融工具创新问题”进行分析与探究具有较为深远的重要意义。
1.房地产金融工具创新的类型及发展特点分析。
1.1房地产金融工具创新的类型从不同角度为出发点，房地产金融工具创新可以分为很多种类。以国际清算银行所提出的方法为依据，并依照金融工具的中介功能及应用进行分类，房地产金融工具创新通常具备五个类型：
(1)价格风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在价格风险的情况下，便会使用此种工具创新[2]。
(2)信用风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在信用风险的情况下，便会使用此种工具创新。
(3)流动性增强型。该类型工具创新能够使投资者具备的资产流动性变强，也可以使金融机构具备的资产变现性增强。
(4)引致信用型。此种工具创新能够为使用者提供帮助，在增加某些信贷市场机会的条件下，便能够使使用者获取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股权型。该工具创新的主要功能是提供股权式融资的机会，比如对股权融资进行分享等。
1.2房地产金融工具创新发展的特点。
在各种金融创新工具的产生下，房地产金融工具创新发展特点主要体现在四大方面：
(1)不可逆性。指的是产生创新的原因消除之后，金融创新工具仍旧存在。
(2)组合性。大部分金融创新工具，都是由金融机构以投资者的需求为依据，进而在原有产品的条件下，对风险、收益、期限及选择性等进行重新组合。(3)市场化利率。各种金融创新工具均可以提供市场利率及与市场利率存在联系的收益等。
(4)具备“金融创新群”。在一个基础创新产生之后，围绕着这个基础创新而产生的诸多其他创新，由诸多创新联系起来便形成了创新群。
2.加强房地产金融工具创新的有效策略探究。
目前，我国房地产金融工具创新主要存在的问题为其主体缺位，所存在的工具创新不是基于金融与经济发展中由经济体系内部力量发动的，而是在房地产体制改革及政策调整等诸多外部力量作用下而推动的[3]。所以，对房地产金融工具创新主体进行重塑便显得极为重要。要想实现重塑，一方面，需要对专业银行的目标进行明确，主要为将利润作为目标，将市场作为导向，通过自主经营、自担风险及信贷资金的平衡，使得金融企业的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融机构内部形成有效的激励创新机制，发扬创新精神，营造良好的创新氛围，并培养专业素质强的创新人才。
2.2加强引导和监管力度。
一方面，监管部门必须对金融风险的监控进行强化。将创新可能引发的风险控制在能够承受的范围内。另一方面，需对货币政策及宏观调控的落实给予充分重视，保证其实施的成功性，并对货币性金融工具的创新进行重点监管。另外，以创新工具货币性的强弱为依据，尽快将其归纳进不同层次的货币定义当中，并采取有效的控制措施。
2.3重视技术主导型创新。
目前，我国具备的金融工具创新大多数是避免管制型的创新，这样便使创新科技含量较低、应用效果不甚理想。因此，对技术主导型创新给予充分重视便显得极为重要。这样，不但可以保证创新的科技含量提高，而且还能够在较短的时间内大大增加创新供给，进一步使日益增长的创新需求得到充分满足。
2.4加强房地产金融市场的竞争力度。
现状下，我国金融市场所存在的“条块分割状态”还没有发生根本性的改变，同时由于我国不同银行间存在不正当的竞争行为，再加上中国工商银行、中国农业银行、中国银行及中国建设银行这四大国有银行呈现了垄断金融市场的局面，因此对房地产金融市场的竞争力度进行强化便显得极为重要。首先，基于金融监管方面，便需要对国有银行及非国有银行的区别对待给予取消，使全部金融机构均具备同等的运行环境。其次，对金融业市场准入进行放宽，推广合作制金融结构与股份制金融结构[4]。最后，对金融机构种类进行多元化创新，使房地产金融机构体系更具完善性。相信做好以上三点，房地产金融市场竞争力度将能够得到有效强化，进一步为房地产金融工具创新奠定良机。
三、结语。
通过本课题的探究，认识到加强房地产金融工具创新对房地产金融市场而言，有着十分重要的作用。然而，这是一项较为系统的工作，不能一蹴而就，需要从多方面进行完善。如：重塑房地产金融工具创新主体、加强引导和监管力度、重视技术主导型创新及加强房地产金融市场的竞争力度等。笔者认为，除此之外，要想实现房地产金融工具创新，还需与我国实现国情充分联系起来，然后实施有针对性的创新策略。相信做好以上这些，我国房地产金融工具将能够有效实现创新，进一步为我国房地产业的发展起到推波助澜的作用。
参考文献：
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房地产的论文篇十五
摘要：经济日渐发展使得房地产市场经济在国民经济发展中具有越来越重要的作用，财政税收政策在其中具有非常重要的作用。本文对财政税收政策对我国房地产市场经济影响作了分析，提出了财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策，为促进我国房地产市场经济更好发展打下良好的基础。
关键词：财政税收政策；房地产；市场经济；影响；对策。
一、前言。
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响。
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化。
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策。
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度。
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策。
（一）保证房地产市场供应量充足。
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节。
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待。
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语。
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
参考文献：
房地产的论文篇十六
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因。
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施。
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量。
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化。
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用。
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查。
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语。
综上所述，通过对房地产企业所面对的财务风险内容进行了分析，并对房地产企业财务风险的形成原因以及应该采取的治理措施进行了具体的分析和阐述。
房地产的论文篇十七
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用。
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用。
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题。
1.没有确立全面系统的成本控制观念。
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系。
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位。
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施。
1.成本控制观念更新，实施全面成本控制。
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性。
构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。
3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制。
施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。
大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。
4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门。
房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。
四、结束语。
总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求;另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。
房地产的论文篇十八
摘要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。
关键词：营销策略品牌营销绿色环保营销服务营销。
营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。
从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。
国内房地产市场自20xx年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，20xx年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1、8%，增幅比1～11月份回落0、6个百分点，比20xx年回落2、6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12、4%，商业营业用房销售面积下降1、4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高0、9个百分点，比20xx年回落1、1个百分点；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。
如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。
国内房地产市场经过20xx年、20xx年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1、积极展开品牌营销。
从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通；不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产；能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。
从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。
总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。
2、践行绿色环保营销。
房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。
对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。
现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。
3、全面开展服务营销。
同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢？这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。
可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。
在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。
当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务；不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。
现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面：
1、房地产营销前要积极展开市场调查工作。
现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的'住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。
所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。
2、房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。
首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。
其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。
再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。
最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象；要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买；要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节；要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率；在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。
企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。
总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。
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