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房地产的论文篇一
从我国目前房地产企业的发展趋势来看，近几年以及之后几年依旧有足够的发展空间，并且短时间内不会衰弱[1]。房地产企业在我国经济建设体系中所占比重较高，从最初进入房地产企业开始，利用有限的资金投资，并且不断融资，从而支持企业良性运转，但就目前我国房地产企业整体经济情况而言，也暴露出很多问题[2]。且这些问题若不及时发现和解决，势必会影响房地产企业日后的发展，并且在激烈的市场竞争中处于劣势地位。因此加强资金管理的力度，创新管理方式，使其能够顺应时代发展的需求，是当前房地产企业重点关注的话题。
（一）盲目投资，资金规划不合理。
房地产企业从建立之初到稳定的运营发展具有周期长、耗费大等特点，在发展的过程中，完全依赖企业自身的资金运转是不可能实现的，因此房地产企业需要通过银行借款等融资方式进行负债融资，从近几年的情况来看，房地产企业的负债率较高，几乎每个房地产企业都有大笔的负债额。某些企业资金沉淀严重，原本就因资金不足而烦恼，加之资金的无效占用不断增加，且盲目跟风投资导致资金未以有效产出的形式流回企业，导致资金的利用率进一步降低。对于房地产企业而言，有效的资金预算和合理的资金规划，是企业最大化利用资金，并提升资金管理水平的有效方式，但从目前的实际情况来看，部分企业在资金投资和规划上还存在着诸多的不足[3]。
（二）融资渠道单一，主体不明。
资金管理的原则在于主体明确，责任明确，且应该加强对资金的监督力度，防止资金流失和无效利用，但房地产企业在此方面的规划并不到位，还需要作进一步的努力，来确保资金的正常使用和流动。多数房地产企业巨大数额的投资和收款，并没有明确监督每一笔资金的具体流向，导致正式启用资金的阶段却发现资金已经被占用，只好拆东墙补西墙。另外，房地产企业本身的资金不足以支撑企业正常运转，因此需要通过多种方式加强外部融资，然而目前房地产企业融资方式单一，资金获取的渠道相对匮乏。致使企业的资金的利用和周转更为紧张，若房地产企业想要稳定长期的发展，就必须要解决上述所有问题。
（一）做好资金预算，促进资金良性运转。
房地产企业不同于一般的企业，每一笔进账和出账的资金数额都较大，且投入和产出比例也较大，因此做好房地产企业的资金预算是必要的工作之一，也是资金管理的基础性环节，更是确保企业良性运转的有效方式。进行有效的资金预算，上一年年末做好所有款项的整理和总结，计算盈亏状况，并且将不可动用资金和闲置资金详细记录处理，注重处理的细节。每年年初，财务部门则根据上一年的企业运营情况以及当年企业发展的趋势，做好资金预算计划[4]。要求资金预算计划既能够满足企业本年所需的要求，也要保障资金能够良性运转，对于闲置资金应该加以利用，促进企业的发展。资金预算由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成“资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。”以此为核心，把握企业的“脉搏”，突出计划重点，有效节约公司融资成本，并且在预案审核通过后严格执行。
（二）合理规划资金，重视风险管理。
在做好资金预算之后，应该严格按照资金预算方案执行，并且在此过程中以控制成本为核心，有效将企业能够运转的资金优先利用。但资金预算只是年初的一个计划方案，在现实发展中有很多不可预估的因素会影响资金的周转和利用，此时需要企业财务管理者严格依照合理规划的处事标准作出新的资金决策，从而调整预算方案，将资金合理有效的利用起来。另外，在资金管理的工作任务中，风险管理是其中及其重要的一项任务，主要分为使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险一般是指房地产企业的投资风险，对于这种风险，做好市场调研，加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审以科学化，专业化的标准进行，在项目投资之初就将风险概率降到最低，也就是说这种风险属于预先通过有效手段可控型风险。而在途风险通常会发生在企业资金结算过程中，要求财务人员注重结算票据的选择，通常都是以“贷记凭证”，“转帐支票”为结算手段，选择更为安全的结算方式，有助于规避风险发生的概率[5]。
（三）扩宽融资渠道，加强资金动态流向的监督力度。
房地产企业应定期，不定期地对资金使用情况进行监督和核查，明确企业资金的动向。一般情况下，可通过企业的日常的报表全面了解资金的动向，而且要定时进行专项检查，了解和知悉资金预算执行过程中的深层次问题，针对这些问题寻找深层次的解决方法，尤其是对于应收帐款，预付帐款，其他应收款等资金往来账目的'管理，逐笔跟踪，强化监督，明确责任人，才能将资金的来龙去脉清楚的进行管理。另外，房地产企业的资金因支出数额较大，且一般前期用于投资，后期才能回收账款，因此应该扩宽融資渠道，利用各种方式为企业筹集到足够项目运转的资金，避免因资金不足而损失重要项目。另外，房地产企业应该制定明确的责任制度，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏帐损失降到最低程度。此外，加强企业的内部审计工作，注重沉淀资金的盘活，将企业本身拥有的资金和外部融资筹集的资金最大化利用，提高整个企业的经济效益。
房地产企业的资金运转需要在财务人员的精确计算下进行，并且房地产企业资金数额较大，在企业本身资金不足以支撑企业发展的情况下需要通过多种渠道融资，用以支持企业的发展。因此房地产资金管理工作是企业发展的核心任务，有效的资金预算和规划，在强有力的监督体制下落实施行，能够保障企业在激烈的竞争中获取一定的优势，从而在房地产企业更好更快的发展。
[2]高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与对策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董刚.房地产企业资金管理存在的问题及对策[j].东方企业文化，20xx，24：202.
房地产的论文篇二
随着国家调控力度的不断加大，加上日益激烈的市场竞争，我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。科学的税收筹划，对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。本文采用理论分析的方法，对当前我国房地产企业的税收筹划进行了尝试性的探讨，提出了自己的解决方案和筹划风险的防范。
：房地产企业,税收筹划,筹划风险。
一、引言。
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:。
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。
2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的.经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
1李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,20xx年第5期.
2注册会计师全国统一考试辅导教材税法[m].北京:中国财政经济出版社,20xx.
3中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则。
房地产的论文篇三
近年来，我国政府不断完善房地产行业的调控力度，有效的控制了房地产行业的不合理增长，极大程度上稳定了我国的市场经济秩序，与此同时，房地产企业的发展速度也变得日趋稳定、发展方向也逐渐合理。另一方面，随着建筑材料成本、地基成本以及施工成本等费用的增加，建筑企业在工程项目中获得的利润也在逐渐降低，严重制约着房地产企业的生存和发展。使得我们不得不采取成本核算的方式，有效的降低工程项目的建筑成本。对此，本文在参考前人研究结果的基础上，结合笔者多年的工作经验，建议采取核算工程成本的方式降低企业在施工过程中造成的不合理消费，从而增强企业的经济交易和市场竞争力。
(一)尚未建立统一的成本核算对象和规范的归集口径。
1.成本核算对象不统一通常情况下，房地产的开发需要经历获取土地使用权、规划调整设计、工程施工、销售、竣工验收以及物业管理移交等阶段。开发周期长面对的不确定因素繁多，还要面对企业内部设计变更、人力资源、物力资源以及财力资源之间的组合等不确定因素，面对这些不确定因素使得不懂工程的财务人员无法确定成本核算对象。房地产企业开发的产品有高层建筑、多层建筑、商业用房、居民用房以及公建用房等类型，存在着十分明显的复杂性。以至于很多房地产企业在开展成本核算工作时，常常根据企业发展需要和会计工作人员的工作水平肆意确定核算对象，根本没有形成统一的成本核算对象。
2.归集口径不规范受房地产开发进度和工程分期等因素的影响，在施工过程中会造成一定的间接费，而这些间接费用不能作为工程项目的成本进行计算，如果我们不能在开展成本核算工作时，不能有效的对其进行划分，那么成本核算结果中就会受到间接费用的影响而变得不准确，这也是为什么工程项目在开发后期会出现大量未归类间接费用的原因。继而企业内部的资金就会出现难度加大的分摊工作，再加上分摊资金具有明显的对养性和复杂性，也在一定程度上加大的房地产也得的难度大幅增加了成本核算的难度，使得成本核算结果的准确性和实用性大大降低[3]。
(二)核算结果不能正是反映实际成本。
就目前的房地产企业而言，工程款的支付时间和工程量的完成时间之间存在着一定的差异，而一旦工程款支付进度比工程量进度慢，那么我们计算出来的工程承包就很难真实的反应工程的进度。产生这一现象的原因主要是因为施工单位从上报工程量到工程投资监理审批、核实这个阶段，需要花费大量的'时间，且监理单位的意见是会计人员核算工程成本的主要依据，因此，工程成本核算的工作要晚于实际的施工进度。
(一)统一成本核算质量，规范归集口径。
1.统一成本核算对象确立原则虽然影响房地产成本核算的对象繁多，但是开展成本核算应遵循的原则是一致的，主要包含了有助于成本费用的归集、有助于成本的及时结算、有助于成本监控的需要等。如果工程项目的开发量较小，我们则以将整个工程项目都作为成本核算的对象，并设立专门的核算对象，以确保有效的增强成本核算结果的准确性。而对于那些开发量大、施工周期长的工程项目，可以结合开发项目范围、是否分期及业态等情况来确定成本核算对象，关键是与预算口径成本核算对象一致，这里的一致性关系到后续成本管控的落实。
2.规范和约束归集口径本文建议从以下两个方面入手，规范成本归集口径：第一，要求相关业务人员在从事工程款支付活动时，注明单据上注明成本的类型，这样财务人员可以准确归集成本项目做到与预算部门的成本口径一致[5]。第二，在共同成本、期间费用的分摊方面总结如下：在房屋竣工结算后，这类费用经过两次分摊进成本核算对象开发成本，分摊表如下：第一次分摊：将土地成本(按占地面积分摊前期费用(按建造面积分摊)消防工程按(按建设面积分摊)基础设施(按建筑面积分摊)借款费用(预算造价法)期间费用(按建设面积分摊)进入住宅、商铺、车库、写字楼、幼儿园、会所、物业。第二次将公共配套实施分摊入可售成本核算对象：幼儿园(按建设面积分摊)、会所(按建设面积分摊)、物业(按建设面积分摊)分摊进入住宅、商铺、车库、写字楼开发成本，通过二次分摊将所有费用分摊到具体的成本核算对象上，大大提高成本核算的准确性。
(二)采取权责发生制核算成本，增强工程成本的可靠性。
收付实现制是当前房地产业广泛使用的成本核算方法之一，这种计算方式是在没有发票和其他票据的前提下，估计出工程项目的成本消耗情况，继而出现成本核算结果与实际工程支出不匹配的现象。因此，本文建议会计工作人员在实际的工作中，尤其是核算大型开发项目的成本时，应成立成本管理工作小组，并通过开展经验交流和组织培训等方式不断强化管理人员的工作水平，使其可以独立应对工程项目中各环节的成本消耗情况，在实际工作中由于一般工程进度大于付款进度、付款进度大于发票进度从而造成账务无法真实反映工程实际情况，为此可用工程量审批单入账，未付的工程款挂应付账款科目，发票到再冲应付账款财务在实际工作中只有不断摸索适合本行业、本公司的实际情况，在会计制度允许的范围内，积极有限的组织本企业的成本核算体系工作，为成本核算提供真实可靠的数据支持。
(三)地产公司成本控制的核心是项目预算管理。
从项目前期开始就应成立成本控制领导小组，由总经理、财务总监、预算总监、项目经理、销售总监及相关人员构成，对项目可行性进行深入的研究，财务部要根据相关部门提供数据运用专业知识对此项目做出税收预测、资金预测、项目利润预测给成本控制领导小组以供高层决策，在项目建设前期财务要不断与成本控制小组(成本控制小组成员含设计院设计人员)其他成员沟通，从设计阶段开始控制建造成本，在设计合同中约定由于设计失误原因造成建设成本增加设计部门应负担的相关赔偿，最终落实项目总体造价及分项目造价，用此数据作为招标价与建设方签订建设合同，在合同中约定后期工程签证不能突破的比例及增加签证的审批手续，严格控制签证的发生，在项目建设过程中财务要严格控制建设成本的支出，做到按项目进度控制开发成本的支出，财务人员经常到建设一线对项目建设进度进行把控，会同其他相关部门对工程质量进行监督，在项目验收阶段与造价部门紧密联系对乙方结算金额进行复核对已付款金额进行核实，确保结算款的真实性，对整个项目实际开发成本与预算成本比对，对成本控制情况做出财务分析，并做好相关数据的收据收集工作，为企业下一个项目提供管理数据。
从上述内容我们不难看出，成本核算在增强房地产企业经济效益和市场竞争力方面有着十分重要的作用，是房地产企业赖以生存和发展的毕竟之路，成本核算对象、归集口径以及核算内容等都是影响成本核算结果准确性的关键因素，身为房地产工作人员的我们，只有在日常的工作中不断总结和积累经验，积极完善自身的专业知识和工作能力，才能有效的发现当前当地产行业成本核算工作中存在的问题，并采取行之有效的措施加以应对，为我国房地产企业的生存和发展奠定坚实的基础。
房地产的论文篇四
我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的'政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的gdp考核指标有直接的联系。为了达到gdp的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.
一方面，要改变单一追求gdp的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
房地产的论文篇五
在经济不断发展以及社会持续化进步的时代背景下，我国房地产经济由此得到了极大的提升。从实际情况来看，现今我国房地产企业在投资管理方面仍旧存在着一定的风险性，这种风险是阻碍房地产企业进一步发展的重要因素，人才是企业生存和发展的重要推动力量，在房地产企业中占有不可忽视的地位，为此，必须积极构建企业培训评价指标体系，实现人力资源的有效管理。本文旨在分析房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建，促进房地产企业的发展，实现社会和经济的双向进步。
优秀的人才队伍往往是构成企业生存和发展的决定性力量，是企业实现战略化发展的有力保障，对企业的稳定发展具有十分重要的影响。现今我国房地产行业针对人力资源管理仍旧存在着种种欠缺，不利于企业的长远发展，构建起企业培训评价指标体系已成为房地产行业必须解决的问题，通过本文对房地产投资企业培训评价指标体系的研究和分析，从而强化企业实力，保证房地产行业的顺利发展。
（一）重视程度不高，工作积极性不高。
企业领导对员工的培训工作缺乏重视，大多都是纸上谈兵，并没有将员工的培训工作放在实际之中，对员工培训工作的重视程度不高。虽然一部分房地产企业已经逐步建立起培训规划，但却没有切实将培训工作落实到实处，没有严格按照规划行事。另外，企业员工的工作积极性明显不高，甚至存在着抵制的消极态度，自我学习能力较为薄弱。
（二）企业培训评价指标体系内容和方法过意单一化。
企业的培训工作缺乏科学合理的评价指标体系，没有通过科学的调查分析进行培训工作的设计，其培训方法和内容较为单一化，缺乏培训效果评估环节，缺乏系统、科学、全面的培训评价指标体系，无法对企业员工的实际情况进行深入的调查研究，培训工作缺乏针对性，所涉及的培训工作并不能满足企业的长远发展和员工的切身利益。
（三）企业对培训工作缺乏充足的硬件设施和资金投入。
我国房地产企业对员工的培训工作缺乏相应的重视和认识，所以在资金的投入、教学授课以及硬件设施等方面无法予以充分提供，企业的培训工作往往只是在内部简单进行，却没有提供专业性的培训场地，只是借助企业会议室、多媒体设备等场地和设施简单地展开，培训方式过于单一化，其培训结果也无法预知。
（四）培训效果转化与跟踪机制存在不协调因素。
大部分房地产投资企业培训评价指标体系的效果评估方式往往是通过问卷调查或者书面测试的方式在企业中进行，也就是没有一套专业化的评估体系，也没有长久性、持续性的企业员工，员工对培训工作的意识还需要跟踪性的调查和分析，为此，无法客观全面地熟悉掌握培训效果，跟踪机制和培训效果转化彼此之间互不协调，其培训评价指标体系缺乏系统性和科学性。
（一）强化企业领导的重视程度，树立员工良好的工作意识。
第一，积极宣传和引导良好的房地产投资企业培训评价指标体系的实际意义、根本目的以及基本方法，促使企业领导及上下层都可以认识到培训工作的重要性，从而通过积极主动培训方法予以改革。第二，确保企业领导对具体化的企业培训指标体系有一个基本的认识，并予以大力支持。第三，促使企业员工树立正确良好的培訓观念，有效提高企业员工综合能力和道德素质，为房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建提供保障。
（二）实施多样化的培训方式，实现企业培训评价指标体系的内容丰富化。
通过多样化的培训方式以丰富企业培训评价指标体系的内容和形式，积极构建房地产投资企业培训评价指标体系。比如，企业可以适当在自身内部建立定期的培训课程，不断提高企业员工的专业化能力，企业和企业之间应当彼此建立良好的交流培训机制，选择优秀的企业员工参与培训工作，在提升企业员工综合能力的同时，可以更好地为人民服务。引导企业员工积极参加企业外部开展的培训活动，实现企业的发展和员工的进步。另外，需要建立一套合理科学严格的考核评价体系，为企业的稳定发展和质量效率提供保障，降低培训工作所带来的风险问题，为企业更为长远的发展方向努力进步。
（三）加大企业培训成本投入，建立科学有效的.激励体制。
所谓经济基础决定上层建筑，为此，房地产行业培训评价指标体系的有效构建应当提供有利于培训工作顺利开展的成本资金投入，通过大量的运行资金来不断完善和推进企业培训工作的进步，房地产行业必须尤为重视人才资源的投资。强化培训方式和培训内容，积极聘用专业的讲师提供合理的帮助和辅导，更新培训使用的硬件设备和软件设备，完善培训开展的外部环境，构建良好的培训氛围，积极拓展企业员工自身的内在潜能，为员工的未来发展提供保障。
综上所述，房地产投资企业培训评价指标体系的有效构建可积极推动房地产行业的长期稳定性发展，同时会对企业员工产生较为积极的能力塑造，房地产投资企业培训评价指标体系的构建是实现房地产行业稳定发展的关键，且产生了较为积极的重要作用。在房地产企业的发展过程中，企业必须正确认识培训评价指标体系的重要作用以及在现实生活中存在的问题，通过有效对策予以解决，为房地产行业的进一步发展创造条件。（作者单位为山东中润置业有限公司）。
房地产的论文篇六
房地产项目是工程建设项目的其中一种。那么何为工程项目建设，其实就是指在一定的时间规定下，运用相应的资金，来完成有一定质量要求的任务。房地产项目在工程完成之后，为成为一定的商品，来达到它的经济效益。
房地产项目相比于其它的建设项目，还是有其一定的特征的，总结一下，共有七大点，我们可以具体来看一下：
1.政策法规的多样性。
之所以房地产项目相关的政策法规会这么多样性，主要原因还是在于房地产项目是一个一次性的项目。在项目启动前，要以相应的法规作为明确责任的划分；在工程进行的过程中，由于涉及面比较广，加入了更多的法规来保证项目的顺利运行。
一个房地产项目的实施，需要大量的资金投入，这也就决定了在项目进行时，相应的费用必须用在相应的环节上。
3.房地产项目质量目标要求高。房地产项目由于资金投入量大，一般都需要投入几千万，甚至是上亿。因此一旦投入，就不能终止，这样一来，对项目质量的要求也会格外地高。
如果项目的质量出现了问题，那将带来非常严重的后果。
这种严重的后果不仅仅体现在资金上，而且还可能威胁到人们的生命财产安全，是不容忽视的。
由于房地产项目本身涉及的方面比较多，有一定的复杂性，尽管如此，但各个方面却是紧密相连的。
房地产项目不是一个人或是一个部门，就能完成的，需要各个部门、各个单位进行协调的，这也充分体现了它的组织特殊性。
6.房地产项目具有特定的程序性。
房地产项目的实施，需要有相应的程序，而且这些程序是有一定的顺序的，是不可以任意提前或是滞后的，不然会影响整个房地产项目的进行。
7.房地产项目的时间目标限定性非常强。由于房地产项目投入的资金比较巨大，承担的风险相对来说也就很大。
如果项目不能按照预定的时间完成，产品的原有功能就会过时，甚至可能造成房地产项目无人购买的困境。
以上简述了房地产项目的概念及特征，下面就要来说一说的情况。相比较而言，房地产项目的人力资源管理与一般企业的人力资源管理，还是有很大的不同的。总结一个，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地产项目人力资源管理只是针对某一个特定的项目而言，如果这个项目的周期结束，那么这个人力资源管理的工作也就随之结束了，一切都是顺应这个工程的需要而产生的。
（二）工作强度的多样性。
在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。那么理所当然地，人力资源管理的方向也会发生一定的变化。这也说明了房地产项目的人力资源工作的多样性。
（三）选聘与解聘的非常规性。
第二点中提到，在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。因此项目在不同阶段需要的人员就会有所不同，所需要人员的数量也会不同，有的时候多，有的时候少，这也就使对人员的选聘与解聘，变得非常频繁。
（四）绩效考核的效果性。
房地产项目的绩效考核，不像一般企业，实行年度考核，而是实行的是短期考试方式。
这样可以促进项目的'建设与项目的质量把控。
（五）激励的偏物质性。
房地产项目的人力资源管理中，多数人员为临时聘用，通常用天来计算他们的报酬，用物质的奖励，更容易激励起他们的工作热情与积极性。
（六）培训的具体性和针对性强。
房地产项目的人员培训针对性比较强，负责不同工作内容的人员会进行不同内容的培训，甚至具体到相对应的工作方法。
（七）管理的复杂性。
房地产项目人力资源管理，不像一般企业，主要是由人事行政部门来负责。它主要还是由项目经理或是负责人来进行的，当然在管理的过程中，还是需要人事行政部门来相互协作的。而且由于人员流动性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年时，我国建设部人力资源研究中心就与一些知名的网络咨询公司组成专门的调查小组，从300家企业中选取了比较优秀的80家企业，进行走访，了解了这些的人力资源管理情况。经过调查，我们发现这些房地产企业的人力资源管理存在着几下几个方面的问题：
（一）人力资源成为房地产企业发展的瓶颈。
根据调查结果，我们不难发现：一些设计规划、地产商业管理、产品研发等人才处于供不应求的状态，国际投资管理等专业化的人才，更是一人难求，严重短缺。其中商业地产类短缺最大，达到了88.1%,其次设计研发人才也是达到了80%以上。
（二）人力资源管理基础工作急须加强。
经过调研，发现超过三分之一的企业，它们的人力资源管理制度是不完善的，达到完善程度的企业，只有不到20%.我们经过调查还发现，企业在开展人力资源建设过程中，只有26%的企业分析过所存在的问题，28%左右的企业正意识到发生的问题，45%左右的企业还没有意识到自身存在问题，甚至还有10%左右的企业根本不准备进行人力资源的建设，也不准备发现自身存在的问题，这个数值是值得高度重视的。
（三）人力资源管理水平急待提高。
在接受调查的企业中，有超过三分之二的企业，它们的人力资源管理水平处于中等，只有不到6%的企业，达到了比较高的水平，例如我们所熟知的万科等。但是还有将近15%的企业，它们的人力资源管理水平只有处于初级，有些甚至没有专门的人力资源管理部门，这个结果是让人震惊的。
另外有一点，我们也发现一些用人部门在主观意愿上，还是非常希望能招聘到专业的人员，但是由于薪酬激励性不足、绩效考核流于形式等一些主观、客观原因，并没有得到理想的结果。
人力资源管理，是企业建设中一个比较重要的环节，它连接着一个企业的质量、进度与成本等各个方面。房地产行业，也是我国近年来迅速崛起的一个行业，有着惊人的发展速度。它在国民经济中占有举足轻重的地位。
本文着重对房地产项目的人力资源管理的各方面进行探究，阐述了房地产项目人力资源精细化管理的特征及必要性，分析了现阶段存在的问题与现状，并提出了理想的房地产项目人力资源管理应有的模式。
[1]赵曙明《。人力资源管理理论现状分析》。外国经济与管理，20xx-05.
[1]蔡宁伟《。项目人力资源管理的特性、误区和对策研究》。华东理工大学学报，20xx-04.
[3]谭术魁《。房地产项目管理》。机械工业出版社，20xx-09.
[4]李湘华《。精细化管理---人力资源》。企业管理，20xx-06.
[5]彭剑锋《。人力资源管理概论》。复旦大学出版社，20xx-08.
房地产的论文篇七
20xx年可谓是我国房地产行业的众筹元年。自20xx年的双十一开始，以网络的方式“众筹买房”活动进行的如火如荼，其中包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多国内知名的房地产企业都投入到“众筹”的大军当中。
20xx年7月28日，中国房地产众筹高峰论坛暨众筹房平台上线仪式在杭州市黄龙饭店举行。此次高峰论坛以“互联网+’’的概念为背景，并结合了当下较为流行的众筹、金融和社区服务等内容，实现了房地产行业的创新模式，并成立了能满足现阶段全国刚需人群购房需求的业务平台—众筹房网站。妖墅—全球家项目是杭州优尔浦环境工程有限公司委托众筹房平台于20xx年12月12日新推出的泰国民宿首秀，这是众筹房海外民宿众筹的第一站。可以说，在“大众创业、万众创新”理念深入人心的今天，众筹房推出的此款民宿众筹产品颇受瞩目。但在现有法律框架下，笔者认为该民宿众筹项目的设立存在诸多不确定性。
作为一个在“众筹房”网络平台中上线的项目，妖墅民宿众筹活动应当可以被认为是一个房地产众筹项目。虽然该项目的投资标的是一座座别墅客栈，但其以“家”为主题的概念以及各建筑物的使用权和其他权利都与一般的房地产项目无异。此外，目前国内众筹模式主要分为四种类型:股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权;债权众筹是指投资者对项目或公司进行借款，获得其一定比例的债权，米来获取利息可收益并收回木金;回报/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得实物产品或服务;捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司进行无偿捐赠。此次妖墅民宿众筹项目所预备的众筹方案是将众筹作为消费加收益项目，所投资的众筹额可以转化为相应价值的妖币，用于众筹房旗下所有的民宿消费项目。所以对于此次妖墅民宿众筹项目的性质而言，现阶段我们可以直接将该项目划分为回报/实物型的房地产众筹项目。此外，根据此次众筹房项目的预备方案来看，发起人还设定了43份股权众筹的项目份额，按比例占有其总公司共10%的股权，这一部分就是众筹活动中典型的股权众筹。
由于此次的妖墅民宿众筹项目涉及房地产众筹，所以不得不面临房地产相关法规的限制。如果是一般的房地产众筹，那就需要按照我国《城市房地产管理法(20xx修正)》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(20xx修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。由于该妖墅项目涉及到的房地产位于泰国，可见还需要遵守该不动产所在地相关法律法规的规定。就该项目而言，普通的大众投资者在一般情况下是不会去收集当地有关房地产的法律法规的，通常只会关注项目发起人对该项目做出介绍时提出的相应权利，这必然会使投资者的利益受到损害，从而产生巨大的风险。此外，此次妖墅民宿众筹项目所涉及的标的位于国外，所以民事主体之间签i丁的必然是一个涉外合同，一日_合同双方产生纠纷，根据我国民法以及国际法有关专属管辖的规定，不动产的问题纠纷需要在不动产所在地法院提出且依照不动产所在国的法律进行处理。所以国内的普通投资者一日_在此次民宿众筹项目中产生纠纷，必然要选择适用泰国当地的法律，这在一定程度上会对权利人的利益造成影响。
其次，由于该妖墅民宿众筹项目的发起人均属于我国的公民，且根据众筹活动的特征可以看出普通大众投资人是与项目发起人签}j}合同，投资者与发起人之间存在直接的联系。根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第二条的规定，“出卖人米取得商品房预售许可证明，与买受人}j}立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。妖墅民宿众筹项目在介绍的过程中并没有说明其推出的众筹项目处于房地产开发的何种阶段，是否已经取得预售许可证。
除了法律风险外，妖墅民宿众筹项目在操作上还存在一定的不确定性。该房地产众筹分别以10000元和30000元人民币作为众筹单位，虽然体现了众筹“投资者众，投资金额小”的特点，但另一方面又面临在不限定众筹单位认购数量的情况下，会产生单个投资者认购一份或数份众筹单位的情形。假设消费者在众筹时选择投资三份10000元的众筹项目，那在最终认定权利的同时就需要考虑该投资仅仅只是消费众筹项目还是消费加收益的众筹项目，因为在该妖墅民宿众筹方案中众筹10000元和众筹30000元所代表的权利是不一致的`。相反，假设投资人选择众筹30000元的投资项目，但其所享有的妖币数额总量却比投资三份10000元的众筹要少得多，这就需要考量投资人最终的需求。根据妖墅民宿众筹方案可以清楚的看到发起人并米从投资人的角度出发对两种众筹方式的收益进行利益最大化的分配，如若投资人选择投资三份或三分以上10000元的众筹，那其可选择的收益方式必然不会只有一种。此外，若以妖币作为众筹回报，并不能直接体现每一妖币所代表的价值或其相应的权利，由于妖币并不是正常可流通的货币，若都以“金额对金额”的方式，其转换方式也只能通过妖币兑人民币的方式进行换算，假设投资10000元人民币所能享受的是1.38万元的妖币，但其在享受外国民俗服务的同时就会涉及到人民币汇率的问题，一旦汇率波动较大，那对国内的投资者所获得的权益也会产生巨大的影响。所以，投资人如何行使权利进而实现收益，都将考验此次妖墅民宿众筹项目发起人的智慧。
如果说妖墅民宿众筹项目产生的交易行为发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有木质区别，并不能说其不合法。但这种交易行为并不宜广泛提倡。妖墅民宿众筹的投资者大多都是社会普通民众，一般来说其投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力，而且他们对于法律的认知同样缺乏。
上述有关众筹房推出的妖墅—全球家泰国民宿众筹项目是现阶段我国房地产众筹发展过程中的一个特例。然而对于一般的而房地产众筹项目而言，仍是困难重重。由于房地产众筹在中国的发展时间尚短，因此还存在不少问题。妖墅民宿众筹和普通的房地产众筹实际上就是“合作建房型”众筹模式，这种模式和非法集资较为接近，界定比较困难，因此投资者一旦选择投资，可能会面临一系列有关非法集资的法律风险。一般的情况下，房地产众筹无法在中国全面铺开，法律制度的缺失必然会导致房地产企业在众筹项目活动中无法贸然前行。
介于此，目前我国有关房地产众筹活动的立法不仅要“破旧”，还要有“立新”。以妖墅民宿众筹项目为例，由于妖墅民宿众筹项目确实存在较多的“新”风险，所以更需要投资者在投资的过程中谨慎行事。对于该项目的风险，投资者需考虑的因素主要包括以下几点:1)由于妖墅项目的众筹参与筹码较大，起征点10000元，资金风险较大;2)房地产众筹项目活动新兴，抗市场风险能力和行、!卜风险能力会相对较弱;3)妖墅民宿不动产位于国外，且信息披露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称;4)投资收益不确定，投资者退出渠道少;5)大多数投资者并不是专业投资人，且该项目没有专业的领头人员，缺乏估值、投资与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱。
房地产的论文篇八
就我国当前房地产的发展状况来看,虽然其水平也有一定的提升,但总体来说还存在一定的局限性,这也是导致房地产企业在当前的发展过程中,无法有效保障自身利益的主要原因。因此,我们必须采取相应的技术手段,从让管理工作的各个方面得到完善,进而促进企业的健康发展。当前,我国房地产管理创新工作的改进具有十分重要的意义。首先应从管理创新的方法上入手,不断进行创新,以此来带动其他工作的创新,激发员工的积极性,提高工作的效率。其次,还应从管理理念与制度上入手,合理的`分配企业资源,改进和优化资源分配,为企业发展打下良好的基础。由此可以看出,对房地产管理进行创新是解决当前房地产行业问题和企业问题的最佳途径。
房地产行业的发展正在面临着激烈的竞争和不断变化的市场环境,而要促进房地产企业的可持续发展并在市场中站稳脚步,就必须针对房地产管理工作进行创新。因此,对房地产管理工作的改革创新也成为了当前房地产面临的首要问题,房地产管理工作的创新不仅要带动部门工作的创新,最重要的是要激发各部门之间的积极性,以提高工作的效率、充分利用资源。具体来说,房地产管理创新工作应从以下几个方面来进行。
2.1创新人才培养模式。
21世纪,人才优势是增强房地产竞争力、促进房地产可持续发展的重要因素。面对日益激烈的市场竞争,房地产企业必须重视起人才的培养,以建立具有房地产行业特色的人才培训体系。也就是说,通过建立相应管理人员培训机制,一方面根据不同层次的人才进行不同层次的培养,根据培训的实际要求来细化内容。另一方面,还应对房地产现有的管理人员进行培养,以不断提高其办事能力和综合素质。与此同时,提高企业的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地产事业中,共同努力管理好房地产企业事务。
2.2创新管理模式。
市场经济遵循的是供求规律、价值规律以及竞争规律等规则,而对着信息技术的发展,房地产企业只有不断针对自我进行管理创新,才能进一步适应信息时代的要求。因此,创新房地产企业管理模式就成为了首要的条件,我们必须在不断的探索创新的道路上,不断吸取先进的管理模式,根据我国当前的市场实际情况,采取适当的措施,促进房地产市场平稳发展。可以通过建立相应的奖惩制度和激励制度,改革和创新管理模式,充分将员工的利益与企业的利益相结合,从而促使员工积极工作,提高工作效率。
2.3创新评估体系。
良好的管理模式和管理方式必须要有一个标准的评估体系来衡量,管理评价体系是衡量企业行为,约束房地产企业和人行为的根本制度。合理的评估体系是保证房地产健康发展的重要因素。因此,我们应通过建立科学规范的管理评估体系,对房地产企业的人员、部门的行为进行规范与约束,进而形成一整套体系,保障房地产市场的稳定发展。
综上所述,对于房地产而言,科学合理的房地产管理工作不仅能够约束和限制相关人员的行为,促进企业的良性发展,更是提高房地产实力,推动企业占有市场地位的关键。因此,房地产管理的工作创新应通过合理的模式、人才培养与评估体系创新,结合当前我国房地产行业的实际情况来进行,以全面提高房地产企业的竞争实力。
房地产的论文篇九
1.房地产业与关系营销房地产产品与其他产品相比，有很大的不同，具有独特的性质。如价格的昂贵性、区位的固定性、使用的耐久性、质量的差异性、使用的限制性等。房地产市场作为市场体系的基本组成部份，它具有一般性，它是某一地域内商品交换活动的固定场所及交换关系的总和，反映了商品的价值规律、供求规律及市场竞争规律的相互作用。同时还具有供求关系特殊性，银行和中介机构参与性，权利主导性、不完全竞争性等特殊性。通常通过分析一般性的市场营销与市场关系营销的异同点可以明确房地产关系营销。
1.市场定位观念不够明确。
众所周知，房地产具有许多特殊性质，是一个重点发展的产业。如果房地产开发商在进行产品定位时市场定位观念不够明确，往往会出现定位过高或定位过低的现象，很容易使顾客对企业的定位印象产生误解，导致顾客一味地只注重某一特定的产品，忽视了对其他产品的重视，这样容易促使失去购买欲，大量的潜在顾客将会流失，不利于企业的全面发展。
2.实施客户战略不够完善。
在实施客户战略的过程中，有些房地产开发商为了挖掘新客户，而忽略了对老客户的维系。这就是所谓的“漏斗”原理。有些房地产开发商只注重售前和售中的管理模式，对售后服务没有引起高度重视，使得有些问题无法得到有效的解决，丧失了许多的老客户。表面看来，房地产开发商即使在一周内流失了100个客户，又可以于接到100个新客户，这两者之间的销售业绩似乎没有任何变化，然而，事实相反，吸引新客户所花费的成本往往要比维系老客户所消耗的成本多得多，在激烈的市场竞争中，只有拥有大量的客户才能立于不败之地。
3.企业内部关系处理不当。
企业内部关系主要包括企业与内部员工之间的相互关系。企业加强市场关系营销的主要目的在于协调好企业与内部所有员工之间的关系。市场关系营销管理是指股东关系管理、部门关系管理及员工关系管理。由于长期受到“官本位”观念的深刻影响，企业内部等级分明现象严重。而房地产开发商认为员工仅是一种资源，他们才是真正的主人。因此，忽视了与内部员工关系的处理，对员工的要求甚严，很少主动关注员工生理、心理、情感的需求，致使员工的积极性，自主性、创造性大大降低。
顾客是房地产企业关系营销的核心，要迎合市场需求，必须提供个性化服务。生产、设计出迎合不同消费者的心理需求的产品，将潜在的顾客转化为现实的购房者。同时要完善房地产的售后服务，确保客户精神上的愉悦感，居住上的舒适感。销售人员应该采取积极的销售手段来促进楼盘销售，使顾客感受到购买房屋的乐趣。具体措施可如下文内容:1.直接降价;2.免费送礼;3.内部员工价;4.组织团购;5.承诺无理由退房;6.减首付;7.保价计划;8.先租后卖。
2.开发商对入住纠纷的提早预防措施。
应加强与顾客的交流沟通。根据美国营销协会的研究，只有三分之一的顾客是会因产品出现问题而感到不满意，其其余三分之二的顾客因沟通不良而不满意。由此可见，重视与客户之间的交流沟通是增强客户满意感的重要途径。一个不满意的客户意味着公司将流失无形的资产，而一个满意的客户意味着公司将会增加无形的资产。因此，有见识的房地产公司，加强与顾客沟通，主动出击，为顾客排忧解难无形资产，他们尽力鼓励顾客提出抱怨，而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。为了使房子能在交付时达到使用和绿化完成等要求，现在，部分开发商采用了以下两种方式:一是将原来的仓促入住改为预留出入住准备期，以便能提早发现问题、解决问题。二是索性将原订的交房日期推迟，宁可按合同向购房人进行赔偿，也不愿引发纠纷。谨慎承诺，降低客户预期值，客户的满意度就会更高。
1.市场定位策略。
从关系营销角度看，产品市场定位的实质是房地产开发商与特定顾客群体的关系定位，即明确与谁打交道。这种关系定位，即包括了房地产开发商与消费产品的顾客之间的关系定位，也包括了市场环境条件下的其他客户关系的定位。在明确市场定位的的时候，优先考虑所处的市场环境、开发商综合实力、历史形成条件、自身优势与特色，也就是确立房地产开发商的竞争优势。竞争优势源于开发商可以向客户所创造的价值，同时该价值应比开发商自身所创造该价值时耗费的成本要大。其次，选出若干适用优势。在对竞争优势进行评价时，开发商至少应考虑自身的产品质量、开发成本、技术水平及售后服务水平等因素。与此同时，还应与竞争者的相应因素相比较。从而发现自身的不足与优势所在并进行改进与强化。此外，应向市场有效地明确企业定位观念，即地产开发商应扩充服务人员，同时加以培训，而后宣传其服务优势与能力。
2.实行客户关系的管理策略。
顾客就是上帝，因而开发商进行客户维系有以下几种方略:第一、实施实行会员制。该营销方法的突出优势就是把硬性广告宣传变成为会员之间软性宣传，同时销售的产品其质量及价格要优胜于市面上那些同一类别的产品。通过会务活动拉近商家、消费者、业主及企业自身的距离，同时增强彼此之间沟通与信任，这样借助会员优惠与文化增值途径，刺激会员消费市场，进而带动楼盘销售。第二、强化个人联系。也就是利用楼盘营销人员和潜在客户的紧密交流而增加友情，增强关系。比如常常邀请顾客的主管经理参与各类娱乐活动，逐步密切双方关系;牢记主要客户及其夫人与孩子的生日，同时与生日时送上礼品、鲜花以示祝贺;或者为喜欢养花的客户送上优良花种与花肥;抑或通过自己的一些社会关系来帮助客户解决其子女入托、升学及就业等问题。利用个人联系进行关系营销也有一定的弊端:容易导致企业对长期接触客户的营销人员有过分依赖，加大了管理难度。所以在运用这一策略时应该注意适当地把将企业联系建于个人联系之上，利用长期个人联系来提高企业亲密度，进而形成企业之间的的战略伙伴关系。
3.于竞争中合作，实现双赢。
松散性结盟通常是开发商之间运用较多的方式，这让合作双可以避免直接冲突，抑或共同创出区域品牌，在收益方面实现双赢。如自20xx年10月起，于成都市的羊西线两侧进行楼盘开发的'二十多家房地产商采用“打捆包装、整体宣传”的方略，于营销宣传中共创区域品牌—“羊西板块”，获得了不错的营销效果。而在20xx年4月28日进行开盘的广州星河湾因完美的设计规划、施工质量及园林景观，迫使其他的发展商调整设计方案及竞争战略，不得不对对原先的设计进行重新修改，增加了投入，还对其他发展商进行了有效刺激，有利于提高华南版块发展商的综合素质，这也是合作双赢的一个体现。实际上，竞争者之间的合作方式是多样化的，或不同企业共同开发某一种新的产品;或组建企业集团，利用合作来得到强大联合优势，抑或优势互补，促进合作各方得到比合作之前的更多竞争优势与利益。武汉地区在城区建设推广武汉都市星座联盟系统工程时就为我们提供了一个双赢甚至多赢的典例。也就是“五个强化”战略。即:(1)强化品牌合力。以树立武汉都市新空间为构建理念，以都市星座为联盟商标，通过契约方式将老城区的小地块楼盘连接在一起，促进小地块联盟整体的竞争实力，提升品牌战力。(2)强化统一使用技术资源、策划资源、营造竞争策略环境。(3)强化产品制造及研发。以强大的专业资源及联盟体的服务机构为支撑点，为联盟体成员创造客户需求的产品提供了条件，为研制适销对路的成套产品提升了市场竞争实力。(4)强化决策管理。即科学地利用社会决策资源与专业资源，提升投资商的价值，打造竞争策略平台(5)强化销售平台。结合所用联盟体创造一手楼新型网络销售平台，全面推出3a立体化营销策略，构建最佳的低成本高效益的营销模式。各大房地产公司应本着尊重契约、统一行动的观念，共同创造以小变大的竞争形式。以契约的形式为行动指南，营造企业自己专有的策划、营销、服务机制，创建全面的都市星座母品牌与子品牌系统，为赢取市场份额奠定坚实的基础。
4.协调好企业与政府和媒体的关系，创造良好的营销环境。
企业是社会的重要组成部分，企业的活动会直接受到政府及相关法律法规的制约。因此，在协调企业与政府之间的关系时，应以积极的态度，自觉遵守国家的法律法规，帮助解决国家所面临的各种难题。现代关系营销理论认为:如果能够加强企业与政府之间的配合，树立共存共荣的意识，那么国家就可能会制定出对营销活动调节合理化、避免相互矛盾、帮助营销人员创造和分配价值的政策。现代营销的内容丰富多样，其他相关团体与内部员工之间的关系也是关系营销的一个重要环节。只有正确处理好这些关系，创造良好的营销环境，是实现企业目标的前提条件。
5.正确处理企业与内部员工关系，创造发展的动力。
企业内部营销最关键的一步，便是把握企业内部关系的结构性质与特征。企业内部结构主要可以分为三个层面，即由股东构成的影响层、提供有关支持的辅助层、从事基本活动的核心层。影响这三层的主要因素在于顾客需求度及满意度，同时直接关系到企业市场竞争能力。正确处理好企业与内部员工关系，从“以人为本”的角度出发，是现代关系营销理念的核心，这种人为核心的理念强调的重点在于激发人潜在能动性和创造性，为企业创造有利的价值。
6.完善客户退出管理模式。
客户退出管理模式是根据客户退出企业产品或服务的购买模式，认真分析原因，吸取经验，通过改进产品和服务等一系列的方式来避免客户的流失。完善客户退出管理模式可以采取以下方法:第一，预测客户流失率。预测顾客流失率的公式为(期初顾客人数－期末顾客人数)/期初顾客人数*100%。
房地产的论文篇十
包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
房地产的论文篇十一
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因。
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施。
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量。
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化。
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用。
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查。
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语。
综上所述，通过对房地产企业所面对的财务风险内容进行了分析，并对房地产企业财务风险的形成原因以及应该采取的治理措施进行了具体的分析和阐述。
房地产的论文篇十二
随着国家经济调控与市场经济的不断调节，房地产行业向着更健康的发现发展，更为社会发展以及人们生活水平的提高做出了突出的贡献。现阶段，在全球经济一体化的大背景下，房地产市场经济面临着前所未有有的机遇与挑战，需要国家有利的财政税收政策进行调控与引导，才能够在激烈的市场竞争中处于优势地位。在市场经济条件下，供需关系影响着房价的稳定，只有不断地完善房地产税收政策，才能更好地促进理性消费，防止房地产市场出现泡沫，扰乱社会正常秩序。因此，基于财政税收政策对房地产市场经济影响的研究，对房地产行业乃至国民经济健康发展有着积极的现实意义。
1财政税收政策的概述。
众所周知，财政政策是国家整个经济政策的重要组成部分，它是国家对经济进行宏观调控的主要手段，税收政策作为整个财政政策中收入政策的主要组成部分，是国家为了实现其职能按照法律预先规定的标准，强制的、无偿的取得财政收入的一种手段[1]。财政税收政策不仅能够影响人们的收入，还能影响物品和生产要素，更能影响激励机制和行为方式，税收的变动对国民收入的变动具有收缩性力量，当增加政府税收时，就会抑制总需求从而减少国民收入，反之则刺激总需求增加国民收入。财政税收政策本身具有自动稳定作用，在经济萧条时，以减少税收来防止个人消费和企业投资的过度下降，阻止经济的衰退，在经济过热时，则反之。财政税收政策对市场经济的影响非常广泛，不仅是财政收入的重要来源，只有取得财政收入，才能给经济发展提供必要的公共商品，建立正常的生产关系，为社会经济发展创造良好的环境；还对社会生产、分配、交换和消费直接产生影响，对房地产市场经济亦是如此。
2财政税收政策对房地产市场经济的影响。
2.1有利于房价的稳定，消费的理性化与科学化。
从当前的抢矿分析，我国房价涨势较明显，与居民收入严重不符，有些人为了投资，不断地买入，再加上开发商的不断炒作，使得房地产供需失去平衡，更让人们的消费不理智。政府通过财政税收政策的调整，加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，加大资金回笼，增加市场商品量，刺激房地产市场，降低房地产价格，来引导房地产向更健康方向发展；提高居民收入，刺激需求量不断降低的房地产市场，搞活房地产市场经济[2]。财政税收政策的落实，细化了房地产发展的相关规范，对于满足标准的房地产商给予一定的税收优惠，以此来调动其调控的积极性，使得过于膨胀的房地产市场趋于谨慎，积极引导消费者树立理性的消费观念，科学地进行消费，保障房地产经济长期稳定的发展。
2.2有利于实现利益分配的公平性。
土地作为房地产市场经济发展的基础，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的经济价值，土地在我国实施公有制，居民所拥有的只是使用权，这也是其利益分配受到极大的关注的主要原因。在房地产市场经济中，完善土地财政税收政策，能够使土地多次增值后的征税更加公平合理化，不仅购买土地的房地产开发商收益，同时也能够增加国家财政收入，对房地产经济发展体现公平性具有重大意义。
2.3有利于房地产市场经济建立规范的政策与制度。
我国是法治国家，法律是保障一切发展有序进行的根本，尤其对于较为混乱的房地产市场，法律、法规的重要性可想而知。财政税收政策帮助房地产市场经济完善了相关的税法政策，健全了相关的运行制度，不仅规范了市场秩序，还使房地产市场经济发展有法可依、有章可循。在房地产市场经济中，房地产开发阶段存在着一定的利益矛盾，房地产投入市场中又存在投机行为，这些都必须要有严格的法律与制度进行规范，完善的房地产税收政策的落实，才能够保障消费者以及其他开发商的利益，才能够保障国家的利益不受影响。
3优化我国房地产市场积极发展的有效策略。
3.1完善房地产税收政策，保证供需平衡。
在房地产市场经济发展中，相关部门应该在实践中不断总结经验教训，根据我国财政税收大政策，依据房地产市场发展自身的特点，完善房地产税收政策，保证房地产的供应量充足，维护市场的供需平衡。在实施房地产政策时，要有针对性，对于房地产市场价格偏高的地区，应降低土地交易税以及二手商品房的交易税，以此来调节土地交易量，增加房屋供应量，提高二手土地转让税率[3]，打击市场上不良行为，降低降低房价以保障房地产市场经济的健康发展；针对短期内二手房卖方，应该增加其税收费用，以此来打击投机行为，避免投机资金注入到房地场市场经济中，以此哄抬房价，扰乱市场经济发展秩序；针对房地产市场价格偏低的地区，尽量减少土地的售卖，与此同时降低房屋交易税，实施一些鼓励措施减免房地产开发商以及买房的税费，刺激并搞活房地产市场，提升房地产的销量，带动当地的经济快速发展。
3.2严厉打击房地产商场上的不良投机行为。
在我国房地产市场经济中，存在着大量的不良投机现象，这也是使得房产价格与供需平衡产生矛盾的原因之一，投机行为就是囤积或垄断某一地区的土地或者房地产，以低进高出的形式进行买卖，获取高额的利润，这一行为对房地产市场经济的发展非常不利，不仅造成房价飞速上将，还可能带来泡沫经济，使得经济不向前发展，反而倒退。利用财政税收政策，提高土地重复转让的税费，限制土地的重复转让，以此来达到转让土地获利的行为；针对房地产的投机行为，应降低一手房的税费，减免持有环节的税费，满足居民的刚性需求，提高二套以上购房的交易税，适当增加持有环节税费，增加二手房专用税费，严厉打击利用房产进行炒作牟取利益，保障房地产市场经济正常有序发展。
房地产在市场经济下，有自动调节的功能，但要想让其更稳、更快地向前发展，就需要国家对其进行有效地调控，以期规范市场的发展。可以利用财政税收政策中的物业税来进行调节规范，对于不同群体实施区别税费待遇，必要情况下可以减免税费，以满足购房者的需求[4]。还可以强化产权登记制度，明确土地利用情况，整合土地资源利用率，实施两证合一的政策，避免违法交易的发生给买房带来的经济损失，监察一切违规行为，形成规范的市场管理机制，提升房地产市场的管理质量与效率。
4结束语。
房地产业作为我国经济发展的重要产业，对社会的进步以及人民生活质量的提高有着重要的影响，财政税收政策在房地产市场经济中的影响非常巨大，不仅使其实现了较好的转型发展，更为国民经济的增长做出了巨大贡献。财政税收政策在我国房地产市场经济中，有些地方还存在不足，需要社会各界共同努力来完善好、落实好，更应在实践中总结经验教训，加大科学研究力度，使税收政策引导好居民的消费，增加房地产供应量，满足社会经济发展的需要，促进房地产市场经济在我国更稳定地长期发展下去。
参考文献。
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房地产的论文篇十三
摘要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。
关键词：营销策略品牌营销绿色环保营销服务营销。
营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。
从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。
国内房地产市场自20xx年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，20xx年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1、8%，增幅比1～11月份回落0、6个百分点，比20xx年回落2、6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12、4%，商业营业用房销售面积下降1、4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高0、9个百分点，比20xx年回落1、1个百分点；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。
如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。
国内房地产市场经过20xx年、20xx年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1、积极展开品牌营销。
从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通；不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产；能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。
从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。
总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。
2、践行绿色环保营销。
房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。
对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。
现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。
3、全面开展服务营销。
同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢？这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。
可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。
在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。
当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务；不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。
现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面：
1、房地产营销前要积极展开市场调查工作。
现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的'住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。
所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。
2、房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。
首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。
其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。
再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。
最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象；要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买；要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节；要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率；在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。
企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。
总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。
房地产的论文篇十四
摘要：经济日渐发展使得房地产市场经济在国民经济发展中具有越来越重要的作用，财政税收政策在其中具有非常重要的作用。本文对财政税收政策对我国房地产市场经济影响作了分析，提出了财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策，为促进我国房地产市场经济更好发展打下良好的基础。
关键词：财政税收政策；房地产；市场经济；影响；对策。
一、前言。
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响。
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化。
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策。
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度。
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策。
（一）保证房地产市场供应量充足。
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节。
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待。
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语。
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
参考文献：
房地产的论文篇十五
对房地产业的转型升级提出了要求，需要有与之相适应的人才队伍与培养体系。而随着房地产市场竞争日趋激烈，人才供需之间的矛盾突出。一方面，房地产高级管理人缺乏，越来越多的项目需要在开发理念、融资风控、建设管理与后期服务等方面引入高层次和有创造力的人才;另一方面，房地产相关专业的专科、本科毕业生数量众多，难以找到合适的岗位，连续数年遭遇“最难就业季”。解决房地产人才供求之间的不平衡，需要认识房地产行业对人才的需求特征，推动高校房地产专业人才培养模式的调整，迎接房地产市场“新常态”的挑战。
房地产开发作为一项系统工程，包括前期融资、可行性研究、土地获取、项目策划、施工建设、项目营销、竣工交付和物业管理等，业务涉及价值链长，需要的专业人才涉及面广。从需求角度来看，房地产企业招聘人才类型可以归为金融财务类、策划管理类、工程技术类和营销服务类。在实践中，房地产企业以项目为单元，每个项目组都需要上述人才，不同的专业知识需要能够有效地融合与贯通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1.综合性特点从行业特点来看，房地产行业与宏观经济、城市经济关系紧密，房地产项目需要应对宏观经济波动与房地产调控的影响，项目团队需要把握宏观经济走势以及房地产市场的需求特征，合理确定项目定位，才能降低后续的销售风险。从开发过程来看，企业需要与政府多个职能部门和各类专业公司进行有效的沟通和配合，项目团队面临多项与政府部门相关的报批业务。例如，在土地购置阶段需要掌握土地使用制度、出让制度、使用权出让等相关知识，明确土地的规划条件约束;在规划报批阶段，需要掌握城市规划、项目规划、项目评价等方面的知识，这一阶段对综合性知识和沟通能力有较高要求。目前，房地产企业的人才管培方案基本上是从培训、轮岗再到专职岗位的过程，新员工需要全面了解房地产项目的流程与特点。房地产项目对综合性知识的掌握和应用能力要求较高，而大学毕业生知识窄，难以适应房地产项目的需求，而中小房地产企业通常不愿意承担人才培养的成本，常选择有工作经验的人员，部分房地产企业偏好招聘有政府工作背景的员工，他们通常拥有丰富的综合知识面和较强的沟通能力。
2.区域性特点房地产项目受到所在城市的自然环境与社会习俗影响较大，项目根植于区域之中，项目定位不能离开所在区域。项目团队对于城市、区域与板块的认识程度决定着项目定位的高度。在快速城镇化进程中，城市区域的空间形态处于快速变化过程中，形成各具特色的板块居住文化，影响特定区域人群的住房消费心理。住房消费者选择了一个项目，也选择了一个区域和生活方式。区域与板块特征在很大程度上决定了产品类型。由于房地产区域与板块的形成与演变是城市历史、城市规划、居住需求等要素影响的结果。在企业发展过程中，区域性是重要的特点，项目团队需要对城市、区域与板块有深入的认识和了解，而这恰恰是毕业生最缺乏的。
3.金融化特点从国外房地产业发展的趋势来看，房地产企业的主营业务都经历了由开发建设转向资产经营与金融服务的过程，房地产作为金融资产的特性在发达国家表现的淋漓尽致。我国房地产业处于快速变化中，项目融资、风险控制与资产经营处置对企业的影响日益明显，房地产企业开始涉足金融与资产经营领域。目前，金地、万科、绿地、绿城、滨江等大型房地产企业纷纷通过成立房地产信托基金、产业基金或入股银行，涉足金融领域，房地产企业的金融化趋势明显。金融化也是房地产行业发展到一定阶段的必然产物，发达国家的高等教育体系通常将房地产专业纳入商学院下的金融和财务学科，注重学生对于房地产金融与财务知识的传授。综合性、区域性与金融化是快速城镇化阶段房地产经营管理中展现出来的特点，这些特点对房地产专业人才的培养方式提出了挑战，需要高校及时调整课题体系、教学方式与培养方式，推动人才供需之间的平衡。
在我国的高校培养体系中，房地产经营与管理专业在的专业调整中受到影响，被并入工程管理专业，人才培养出现断层。近年来，随着房地产业的崛起，房地产专业的专科、本科与研究生教育快速发展。由于专业设置的限制和院校学科背景的差异，我国房地产专业教育情况复杂，依托的学科背景差异大，水平参差不齐，培养的学生还难以适应行业对于综合性、区域性与金融化的要求。
1.学科体系分散，缺乏系统性与完整性高校设置相应的房地产专业设置，依托的一级学科包括工商管理、管理科学与工程、应用经济等。房地产专业设置多数依托工商管理与应用经济学科设立，课程设置也是偏重于经济管理，重点课程包括房地产经济学、城市经济学、房地产开发与经营、土地经济学、房地产估价等;工程管理依托工业工程或者土木工程专业，与土木工程、项目管理课题体系结合紧密，偏重于工科教育，主干课程包括建筑施工、项目管理、工程造价等。此外，部分高校依托土地资源管理开办房地产相关专业。由于高校依托的学科基础不同，课题设置也各有侧重，培养出来的学生专业基础与知识结构差异较大。课程体系与知识专业的不同导致培养的学生专业知识与业务能力都存在较大差异。课程体系上的差异性与非标准化，对培养学生的质量影响较大，也给房地产企业人才招聘带来了困惑。因此，相对于成熟的专业，房地产专业的学科体系还存在“散、乱、基础不牢”的问题。
2.专业教育体系与市场需求脱节房地产专业作为高度应用型的专业，能否与实践充分结合，直接影响到毕业生的素质与能力。目前，房地产专业教育与市场需求之间的不匹配问题比较突出，主要表现在两个方面。首先，教材、书本上的知识不能适应房地产理论与实践的发展需要。目前的`课程体系与房地产行业快速发展的实践脱节严重，部分教材沿用上世纪版本，内容知识陈旧，难以在现实当中得到应用。而从国外引入的教材，也存在与国内实践相脱节的问题。其次，房地产专业教师队伍与实践脱节。由于我国的土地与住房市场都处于制度转型、行业兴起与市场发展的阶段，制度变革与市场发展的速度较快，高校教师队伍在理论与实践上还没有能够跟上行业发展的步伐，教师队伍自身知识体系更新节奏较慢，不能适应市场的需求。
3.培养方式与企业脱节如何能够与行业、市场、企业紧密结合，是培养房地产“管用”学生的关键点。从国内高校房地产专业的培养方式来看，主流的培养方式还是以传统的课题教学为主，对于课程实习、毕业实习环节的重视程度不高。传统的教学方式一方面难以吸引学生的兴趣，另一方面也难以适应企业的需求。如何使房地产专业课程教学与实践教学实现有机结合，推动培养方式由“被动”面对市场转向“主动”适应市场转变，已经成为房地产专业人才培养的必然趋势。
1.独立设置房地产专业，夯实高效人才培养基础体系房地产行业在国家经济中的作用与地位日益凸显，房地产专业人才的需求规模在一定时期将保持在较高水平。借鉴美国、英国、新加坡、我国香港等发达国家或地区房地产专业的培养模式，需要形成我国具有独立性的房地产专业设置与培养体系。目前，较为可行的是在工商管理和管理科学与工程下独立设置房地产专业，形成本科、硕士研究生与博士研究生的教育体系。同时，设置相应的专业硕士，形成学术与专业两个培养体系。从国家层面设置相对的房地产专业，统一学科口径，统一课程体系，有助于相对规范和完善的房地产专业人才培养模式。此外，随着房地产行业的快速变化，对人才的需求类型、需求结构、需求规模都在发生快速的变化，房地产专业人才的培养与课程体系设置必须与之相适应才能得到发展，课程和方向的设置还需要与时俱进。
2.实现教学与实践的融合，培养优质管用的专业人才尽管高校都比较重视培养学生的实践能力，在课题体系中设置相应的实践培养环节。但从目前的实践来看，教学与实践之间还存在很大距离。英国房地产教育体系中对于房地产经济学、房地产投资等应用性的课程，要求学生选择一个对应方向的房地产项目，实地参与项目的运营过程。我国香港和新加坡的房地产专业学生要求在大学期间有一定周数出国考察，培养全球视野。在考虑房地产专业培养中，国内高校也应该从国际与国内两个视角培养房地产专业人才的实践能力。从国际视角来看，在有条件的发达地区，培养方案中设置暑期国际房地产夏令营，对国外特定城市的房地产市场与项目进行实地调查，开拓国际视野;从国内来看，以课程为依托，以实际项目作为案例，明确“房地产开发、工程造价、项目管理”等课程为“教学+实践”的课程，规范学生的实践培养环节。
3.与行业资格认证挂钩，探索教育专业化路径英国与我国香港地区成立有皇家特许测量师学会和香港测量师学会等，这些协会及其专业认证有助于搭建高校与企业的桥梁。通过专业机构认证，确保培养出来的学生符合行业与企业的要求。行业资格认证提高了毕业生的竞争力，有助于明确学生培养的方向。目前，国内房地产专业正处于蓬勃发展的阶段，规范化与专业化是下一阶段发展的趋势。国内与房地产相关的行业协会也逐渐崭露头角，如中国房地产业协会、中国房地产估价师学会等。充分重视国内房地产行业发展对于人才的需求特点，发挥专业协会的桥梁作用，推动行业协会、企业与高校三结合，有助于培养具备国际竞争力且能够符合市场需求的房地产专业人才。
房地产的论文篇十六
如果要将保持房占有的x2分布并促进房占有按x2分布演进，必须在住房相关税费上采取“重保有，轻交易”的原则。才能保持和促进住房占有演进中的x2分布，即住房面积越大，保有阶段的税费征收得越多，人们在购房时就会按自己的需求购买相应面积的住房，不会以投资目的购买过大面积的住房，抑制房地产以投机为目的的住房占有;在住房保有阶段，为了避免交纳保有阶段的税费，对于不需要的住房，会尽量转售，这样就增加了住房市场的供给，刺激住房流通。房地产税费的调整对房地产价格有着直接有影响。
1收费的去向。
1.1纳入预算。收费过高的原因很多，收费并不是中国独有的。从一般的情况而言，在世界主要的市场经济国家中，预算内的税收(所谓“正税”)是以法律为依托的、规范的政府筹资的主要方式和调节经济与社会生活的手段;同时，各级政府还可以通过一定的法律程序决定开征一些规费，即政府机关对居民或法人提供特定服务时收取的手续费或工本费(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供区域的或社区的某些公共服务项目时，还可按“使用者付费”原则向接受服务者收取一定数量的使用费，如高速公路、地铁的收费，污水或垃圾处理的收费等(也要有法定收费条款规定。此类收入有时可占地方政府收入不小的比重)。而且，正税、规费、使用费收入，都应反映在政府预算收入中。当然，在预算中可形成与某些资金对应的相对独立的部分，有时还貌似“预算外”，但政府总体预算的“完整性”是始终不可动摇的，即不允许将政府资金由政府部门、单位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支总账上。同时，企业也可以有“收费”，但这属商业行为，与政府财力运作系统无关。上述情况是当今世界上市场经济国家的通例。不纳入预算却归于“预算外”分散管理的政府收费，在那些坚持政府收入规范化和预算“完整性”原则的市场经济国家是完全不能理解的，只是在某些国家传统体制中，作为高度集中管理于另一极端上的“补充”而存在，并且在我国经济体制转轨过程中膨胀起来;至于那些连报表上都不反映的“预算外资金”，只能划为更不透明的所谓“制度外”政府财力的收费和摊派等，则大抵可说是我国经济体制转轨过程中独特的现象。
1.2转入使用阶段。居民购买物业，要交物业管理费，这一点是天经地义的。然而，在支付的房价中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施“四源”建设费、城市维护建设税、市政工程费。这些用于市政基础设施建设的费用，不买房的居民则不用缴纳，哪怕他与买房的居民住房只有一墙之隔。
应当取消收费按“谁投资，谁收益”的原则。许多房地产收费本应该纳入使用阶段，但是为了征收方便，在交易阶段计入住房的成本，这造成了严重的公共消费不均，部分居民负担了所有居民应该承担的收费。在住房的税费调整过程中，交易阶段发生的费改为保有阶段是最直接的方法。
1.3按件收费。大部分收费是按价征收的，这可以满足各政府的财政需求。但是，这种做法不符合“重保有，轻交易”的税收原则。文件登记、交易手续、房产评估的成本并不会因为交易价格的大小而有较大变化，这些收费如果按件收费，不仅可以降低征收额，提高征收效率，还可以避免征收过程中的暗箱操作，更好地促进住房流通。
2最重要的保有税——物业税。
物业税也称房地产税。我国曾征收过房地产税和房产税。从世界多数国家来看，房地产税已经成为传统上最重要的城市政府税收手段和公共设施发展的主要资金来源。在美国，1986年房地产税占总收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我国目前的房地产税在全国范围内只对国内的单位和个人全面征收房产税，城市地产税只对涉外企业和外籍人员征收。计价的依据是房产原值和租金收入。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。房地产税的这种征收办法，在住房作为福利分配物的年代，无可厚非，在土地无偿使用和住房福利分配的背景下，房地产不作为财产，也无从评估，但是在住房商品化的形式下，显然不符合“重保有”的原则。
地产税的设置也具有浓厚的时代缺陷，对涉外企业和外籍人员征收，是因为土地使用权是有价物。土地使用权是通过有偿出让或转让得到，应该视为财产，在土地使用税转为土地出让金或土地使用费后，地产税并不是一个可以省略的税种。
发展中国家征收房地产税存在最大的阻碍是计税的依据。在我国不存在对每宗房地产评估的条件，但是，我国许多城市已经完成城市土地的分等定级，基准地价完全可以作为房地产税的计税依据。
3问题最多的交易税——土地增值税。
我国从1994年新税制中开设土地增值税，从征收实际来看，未能受到预期效果，并受到诸多方面的责难。“我国现行土地增值税税率过高，尤其是第一级税率定为30%太高;没有将自然增值与人工投资改良增值区别开来;没有考虑通货膨胀因素和利息因素对房地产开发商利润的影响;逃避税现象严重，税收收入少;影响了房地产投资者的投资愿望等。”
我国开征土地增值税，过多从组织财政收入和限制房地产投机交易的角度考虑，而忽视了我国现有的经济情况和征收能力。我国是近年来经济增长速度较快的发展中国家，房地产增值的确很快，而其中又主要是自然增值部分，的确有限制房地产热的必要。但是，由于自然增值部分与人工投资改良增值部分，实际上极难准确划分开来，加上房地产估价制度和土地管理制度的不健全，容易给纳税人提供逃税可能，出现虽然有较高的税率，却收不到税的情况，而且投入的征税成本较大，对外商从事房地产投资也造成较大冲击，与中国加入wto的身份不符。从我国现实情况来看，开征土地增值税是得不偿失，不如暂时停征该税种。
土地增值税虽然有征收的依据，一般来说，也有征收的房地产经济环境，但是，土地增值税严重违背了“重保有、轻交易”的原则，土地增值税是先天不足的一个税种，必然是一种应该遗弃的税种。它不仅限制了正常的房地产交易，而且“鞭打快牛”的现象难以克服。
4结语。
从上述分析可知，采取“重保有、轻交易”的原则来设计相关的税费，对房地产市场来说是“治本”的方法，而采取土地增值税是“治标不治本”的方法。
房地产的论文篇十七
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济?《辞海》(版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊。
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系。
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
房地产的论文篇十八
包含在清算的项目之中，但是已扣除的金额一定要严格按照相关文件上的规定进行归类集合，再按照起哦实际的成本费用进行合理的分配；另外，对于扣除的金额一定要提供其有效且合法的凭证进行证明，否则一律不能记在扣除的金额之中。
2.土地增值税应纳税金额计算。
房地产企业的土地增值税的征收过程中一般会采用两种计算方法：一是按照其开发的房屋面积分开项目来计算其增值额和增值率，其增值税的计算则要使用与之相应的使用税率来进行；二是先整体计算增值额的增值率，将增值税进行确定，然后再使用面积分别计算其土地的增值税。对于房地产企业来说在增值税的计算时可以先通过预算来将两种计算结果进行横向纵向的对比，然后取有利于企业的计算方法进行清算操作。
3.土地增值税清算审核鉴证。
国家在《土地增值税鉴证业务准则》明确要求，在清算土地增值税时一定要附送税务中介机构所出具的清算鉴证报告，作为税务机关的工作人员也要对其所呈现的清算鉴证报告进行审核，审核的内容一方面是内容是否完整，鉴证报告是否合法，另外就是其格式是否合乎规范，内容之间的联系和衔接是否逻辑清晰等。土地增值税的申请清算清算有细分为两种：要求清算和自行清算。要求清算就是纳税人（房企）在受到税务机关的书面通知之后按照税务部门要求的清算内容进行清算的操作；自行清算顾名思义就是房企自己将清算所需要的所有资料和鉴证报告全部准备完毕，然后在税收部门所规定的时间限定之内向税收部门主动提出增值税的清算请求。
二、房地产企业土地增值税清算中的问题。
1.计算方式复杂。
在对土地增值税的计算时一般采用超率累进税的方法进行，因此清算过程中所涉及的内容也比较多，比如企业销售收入的总金额、扣除的项目和需要交纳的税金等三个部分。三部分任何一个部分的核算难度和复杂程度都比较高，更何况是要清算全部的三项内容，这就表明需要耗费许多人力物力，对于那些业务繁杂、产品开发周期较长、投资的活动更为复杂的企业来说，要对其每一个项目进行清算，所要耗费的人力和物力和可操作性上君是一个难题。
房地产行业和企业的产品销售类公司有着一些明显的区别。在市场经济的大环境下，为了规避风险越来越多的房地产项目更趋向于合作开发。为了钻政策的孔子甚至可以临时组间一个空壳的建设公司，在项目完工之后直接进行注销，所以导致房地产企业的账目越发的复杂和混乱，经过长时间的清算终于得出最终结果时，两家或者多家企业早已分道扬镳，不知所踪导致税款追缴困难。
3.资料和鉴证报告不规范。
税收部门对于房地产企业所呈现的相关资料和鉴证报告要求内容准确合理，格式规范。但是某些中介鉴证报告机构的人员专业技能不过关，导致企业所委托出具的报告不合乎规范，因此在具体其清算过程中需要税务部门进一步的进行审核和修改，影响其工作人员的进度，也给清算工作增加了难度。
4.故意逃避和拖延。
部分企业为了增加企业的经济效益，采用违法的手段进行逃税和漏税操作，一般惯用的手段是分期开发和保留尾盘等方式，另外还有可能在财务会计账目上进行改动，一般的对于房地产企业其项目销售比例在超过85%以上则需要缴的税金，而通过做假的账的方式可以人为的将销售比降低到85%以下，这样按照规定不必进行税务清算。
5.收入确认不规范。
企业的收入在确认上不够规范，主要的表现为对工程款推迟结算，不能够及时的将预收的房款和当期的销售所得的房款进行转入和登记；或者将房子的销售款当成建筑施工的工程款进行转偿；刻意的降低房价来间接的降低增值税的税基额度等。上述这些问题均是影响房企土地增值税正常、及时、准确、公正的清算的原因，从而使国家的利益受到损伤，需要严厉打击。
三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施。
1.提高清算工作的准确性。
在对房地产公司进行土地增值税的清算时，首先将清算的对向进行区分，将该企业的产品分布全部了解清楚，同时要将其销售的总收入金额进行准确的核算。在清算完毕之后对于目前未清算且刚销售的房源也要进行土地增值税的核算，并要求企业及时缴纳该部分的税金。
2.准确计算工程项目的竣工面积。
税收部门对于房企中那些非货币转让的房源，比如用于投资或者赠送只要房源的所有权完成转移，那么就应该当成其销售完毕，然后征收税金。
3.房源销售收入的确定。
在进行销售收入的确定时，为防止其故意降价，可以将企业的房源价格进行横向对比，在了解市场的均价之后然后有一个相对较为准确的判断，同时对于其销售方式要清楚的了解，避免房企依靠预售等方式来拖延土地增值税的缴纳。
4.严格控制扣除项目审核。
同样为了漏税部分企业甚至铤而走险通过虚开发票等方式来扩大自己的建筑成本，从而造成微利或者亏损的假象，所以税收部门在审核时要对其所开出的发票进行审核，确保其真实性然后控制扣除项目的金额。
5.把握成本控制分摊。
房地产项目的成本费分摊的依据是按照建筑面积进行的，因此在清算时一定要遵循其相关的原则处理，避免所应征收的税款出现流失。
6.土地增值税的计算过程要规范。
土地增值税的清算和审核过程非常的复杂，稍不注意便会导致错误的出现，税务机关的工作人员一定要严格按照相关的规定坚决执行，确保税收的清算过程规范科学。
7.提高清算工作的质量。
清算工作质量的提高要从税收工作人员抓起，税收部门在聘用人员时务必要提高门槛和，加强对专业技能的考核制度，确保每一位工作人员熟知并掌握会计制度、财务制度和税收制度，保证每一项核算的结果的真实和准确。
四、结语。
通过对土地增值税的清算，其也是国家宏观调控的手段之一，旨在帮助国内的地产行业能够稳扎稳打，健康的持续发展，避免房地产泡沫的形成。所以希望税收部门和房地产企业能够通力合作严格遵守国家的法律法规，开展土地增值税的清算工作，促使国家经济正常的发展。
房地产的论文篇十九
由于受制于技术发展水平的制约，我国低碳技术水平不高，在当前房地产发展过程中，如果广泛应用低碳技术，则会导致房地产成本増加。这不仅需要房地产业在投入雄厚的资金来进行技术研发。同时低碳经济的发展，可以有效地代替传统的能源，这就决定了在低碳技术的研发使用上具有高成本的特点，在房地产开发中应用低碳技术，会导致建筑成本大幅度提高。特别是当前房地产业主要以中小规模为主，在发展过程中资金并不充足，这也导致无法广泛的应用低碳技术。
2.低碳经济的发展会抬高房价。
在当前房地产行业中，如果要走低碳经济发展的道路，这就需要加大对新型技术和能源的研发，这样房地产业势必会以低碳来对建筑中能源和材料的优越性进行宣传，并以此来提高房价。在房地产建设过程中应用低碳技术，房屋质量必然会有所提升，高质量的房子价格也会随之增加。所以在低碳经济发展下极易导致房价抬高。
3.低碳经济短期对房地产发展起抑制作用。
房地产行业的发展离不开充足的能源供应，不仅能源用量较大，而且能耗也较高，特别是房地产业具有较高的排碳量。在低碳经济背景下，如果没有充足的能源供应，那么必然会对房地产业的发展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地产发展政策。
当前经济环境较为复杂，而且经济发展具有较强的不确定性。在这种情况下，如果没有完善的低碳地产发展政策，那么低碳房地产的发展必然会产生较多的问题，如缺乏完善的法律法规，会导致违法行为增加，而低碳模式的房地产发展过程中，由于犯罪成本较低，而低碳模式下房地产利润较髙，从而导致犯罪率较高，而且房地产价格还会出现虚假等情况。所以在当前低碳经济背景下，房地产发展过程中需要加快各项政策及法律法规的完善。
2.倡导绿色环保。
在当前低碳经济环境下，房地产业低碳的实现，需要加快在材料和技术上的创新，利用绿色环保材料来有效地代替高能耗的材料，实现材料的绿色环保。利用新型材料作为房地产的保温隔热材料，在达到良好保温效果的同时，也能够实现隔热目的，房屋保温隔热效果较好的情况下，对煤炭的需求量也会降低，确保达到环保的目的。近年来，我国科学技术的快速发展，各种新技术不断涌现出来，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技术上并不十分成熟，还需要加大研究的力度。另外，还要在当前房地产建设过程中，还需要加大对太阳能和地热能的应用，充分地利用绿色、环保材料来降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、环保、绿色的房屋建筑。
3.提高环保意识。
低碳经济背景k房地产经济管理创新发展相关措施：
1.健全法律法规控制排碳量。
最近几年来房地产产业在我国发展很快，法律法规的健全能够让房地产经济更加健康的发展’但是我国对于房地产经济的管理不是很全面，并且存在很多问题，首先就是法律制度不够完善，对低碳经济房产的排碳量没有严格控制，对于一些没有按照规定经营的房产商处罚力度不够。
2.低碳前提下对企业成本的控制在低碳经济背景下’房地产建筑过程中多。
会使用环保型材料和技术，这样房地产的成本必然会提高，所以在房地产建筑过程中，需要做好成本的控制。在施工过程中尽量应用新型技术，有效地降低污染物的排放。所使用的绿色环保材料在使用过程中能够有效地避免材料浪费的现象发生，科学对房地产建筑的前期成本进行有效控制，并制定具体的制度加以约束。
3.低碳前提下策划房地产业发展目标我国体制不断变革，而且速度越来越快，对。
低碳经济下发展出现的问题和困难予以指导和扶持，让房地产业能够平稳发展，降低由于低碳经济而对房地产业造成的经济影响程度。
4.低碳背景房地产经济管理体制的完善原本房地产的发展就有很多问题，而目前。
提倡的低碳经济对房地产发展影响更大，问题也就越来越多，而房地产市场环境也愈来愈复杂，如果还是依赖于原有的简单的政策来对房地产经济进行管理，那么显然很难见到效果，因此低碳经济的前提下，国家要对房地产市场环境和企业本身的问题进行分析，制定一些列规章制度，对房地产的经济做出指导，不断完善低碳背景下房地产经济管理体制，确保房地产在低碳经济下稳步发展。
5.低碳背景下地产财税政策的完善在低碳经济背景下，房地产业的发展需要加大资金的投入量，这也导致投资风险增加。因此国家需要出台相关的政策来加大对房地产业低碳发展的支持力度，可以通过征收污染税及降低其他税收等措施来加快推动房地产业向低碳经济方向的发展。
结束语。
随着能源紧缺现象的日益严竣，低碳经济已成各行业发展的主要趋势。在低碳经济背景下，房地产业的发展能够有效地实现能耗降低，尽可能地减少污染，努力提高节能环保意识，有效地推动房地产业低碳的发展进程。当前我国房地产行业的低碳发展过程中还存在较多的问题，所以需要在房地产经济管理工作上进行不断创新，在加快推动房地产经济快速发展的基础上，有效地对居民生活的环境质量进行改善，确保经济和环境的和谐发展。
房地产的论文篇二十
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用。
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用。
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题。
1.没有确立全面系统的成本控制观念。
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系。
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位。
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施。
1.成本控制观念更新，实施全面成本控制。
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性。
构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。
3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制。
施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。
大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。
4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门。
房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。
四、结束语。
总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求;另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。
房地产的论文篇二十一
中国经济高速发展，房地产市场无疑是我国经济财政金融的重要支撑，而房地产市场的高速发展，相关配套制度没有及时跟上必然带来不稳定的隐患。因此，我国房地产市场的健康稳定发展也成为经济学者研究的重点。本文希望通过对房地产税收政策的简要剖析，帮助读者了解我国税收政策会对房地产市场产生怎样的影响，有哪些好的方式方法可以帮助我国房地产市场更加健康稳健的发展，希望通过此文能够对我国税收政策起到一定有益的借鉴作用。
一、我国房地产市场财政税收政策的研究。
据不完全的统计，我国房地产市场交易额以每年5%以上的速度快速增长，与此同时，房地产税收的相应缴纳量也在逐年增多，由此而见，房地产市场对于我国的经济发展具有重要作用。因此，合理税收政策可以帮助房地产市场很好的发展，制定和完善相应的税收政策就要先认清我国房地产市场存在的问题。就目前我国的房地产市场而言，想要清晰地认识哪些因素能够对我国房地产市场产生影响，就要充分了解国家的宏观调控政策，清楚国内的房地产市场价格以及居民对房地产市场的目标预期。近年来，我国房地产市场主要存在供需不平、价格机制不透明等问题。当然，这其中也有房地产市场自身的问题，而要解决这些问题就需要我国对房地产市场进行经济调节，发挥财政政策对房地产市场的调节作用，加强和完善保障性住房的建设，严格对房地产市场进行监管，稳定好房地产市场。
二、房地产财政税收政策对我国房地产的影响。
我国房地产市场主要通过房地产的差异进行区别化的税收政策来影响房地产价格和房地产收益分配。第一，开发阶段的税收政策主要影响房地产的供给端，使其有效控制房地产市场的投资规模和方向，保障房屋土地的合理利用和开发;第二，流转阶段的税收政策主要用来抑制房地产市场的投机取巧行为，通过对流通市场的再分配来影响需求端。第三，保有环节的财政税收政策，有利于市场的需求发展，有效利用土地资源，减少空置率，保证土地的正常流转。
房地产市场的税收政策主要对我国房地产市场起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到满足。房地产市场预期从乐观到谨慎的一系列变化，正好说明税收政策在其中起到了很好的调节作用，合理的税收政策可以保障房地产市场健康发展，让消费者保持理性头脑，调节供需平衡。为了促进房地产市场的合理发展，需要进一步加强税收政策的研究力度，细化政策内容，加强对开发商的考核，对不符合要求的开发商不予政策优惠，合理引导居民正确的购买观念，保障房地产市场的稳定发展。
税收政策是最常见的经济调节手段之一。城市的土地资源稀缺，可开发利用的不足导致许多投机者购买土地却不开发利用，土地市场制度的不健全导致市场价格混乱，投机者倒卖土地，造成许多土地价格虚高，资源闲置浪费，严重影响房地产市场的正常运转。房地产税收政策能够从一定程度上减少富人对土地的占有量，让更多的土地资源得以开发利用，增加房地产市场的房屋土地供给量，从一定程度上让低收入人群可以享有一定的税收政策优惠。
我国房地产税收对房地产市场的影响。
面对国内房地产市场价格上涨过快，价格虚高，政府可以利用税收政策调节合理引导消费者理性消费，通过控制信贷资金，促使开发商增加市场供给，降低不合理的价格，回归正常价格区间。刺激房地产市场，引导房地产市场健康发展。高房价和低收入是房地产交易市场的主要矛盾，居民收入低降低购买欲和购买力，导致交易量减少，提升居民收入，增加居民购房的政策优惠力度可以有效刺激国内房地产市场的活跃度。
改进物业税的政策，加强监督力度可以加强和规范房地产市场的不合理行为。物业税的政策实施应从我国的实际情况出发，首先，对于不同收入人群，物业税的政策实施应区别开来，通过制定不同的税率可以有效调节不同阶级收入人群的经济支出，减少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的经济生活。其次，要加快发展房地产评估市场，规范评估行业的发展，完善评估体系，保证国内房地产市场的良性发展。最后，要完善税收政策的配套，严格审查房地产市场情况，了解清楚城市土地的开发和利用情况，加快房地产市场房屋和土地两证合一，强化产权登记制度，理清关系，从而避免房地产私下交易。完善房地产市场的评估体系，加强房屋评估制度，建立一整套的房地产市场管理机制。
我国的税收法律制度还不够完善，所以接下来进一步完善和健全房地产税收的相关法律和制度是对房地产市场长久发展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地产市场有序发展，减少房地产市场不规范行为的发生。因此完善房地产市场制度和相关法律，并严格实施执行，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，保障市场合理发展，让供方合理开发、依法竞争，让群众买得放心，买得安心。在我国的房地产税法当中，惩戒措施相对宽松，导致有些不法分子心存侥幸心理，钻法律空子，扰乱房地产市场。所以，完善房地产税法应以惩处措施为重，保障法律成果能真正落实到房地产税收当中，为我国的房地产市场健康发展提供法律保障，让我国房地产市场能够平稳又快的发展。
四、结束语。
财政税收对我国房地产市场经济具有重要的影响作用，因此，健全房地产市场机制，保证房屋土地资源的合理开发和利用;完善房地产税收法律法规，规范房地产市场的合理发展;合理引导消费者理性购买商品住房，保证房地产刚需的解决;加强房地产市场的监管力度，让不法分子无缝可钻，这样才能让我国房地产市场真正有序规范的发展起来。
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