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物业管理的论文篇一
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
1.1城市社区物业管理企业管理能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
1.2服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
1.3业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
2.1相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
2.2市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
3.1健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
3.2认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的`局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
3.3完善相关规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
3.4完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
参考文献:
1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[j].中国物业管理，20xx(10)
2上海市物业管理行业发展现状[j].中国物业管理，20xx(1)
3刘拓.我国物业管理问题研究[d].济南：山东大学，20xx
4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[j].兰州学刊，20xx(2)
5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[j].求索，20xx(1)
6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[j].长白学刊，20xx(1)
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物业管理的论文篇二
物业管理起源于19世纪60年代的英国,在我国,物业管理相对较晚,现代意义的物业管理公司是1981年3月10日成立的深圳市的物业管理公司,比西方国家落后近.而校园物业起步相对更晚,在湖南,高校引进物业管理也就是近几年的事,其发展势头相当迅猛,但与沿海地区物业管理相比落后近20年.
一、高校物业发展历程
1.传统的高校后勤管理.后勤管理的校园物业就是通过学校设立后勤管理部门,管理学校日常工作的运行,从而使学校后勤服务得到保障.学校后勤部门不参与市场竞争,一线员工又没有经过专业的培训,服务意识较低.在计划经济下,后勤管理的这种行政管理方式适应高校的管理,但是,随着我国经济越来越向着国际化接轨的步伐迈进,计划经济的改革,市场经济的完善,传统后勤管理已越来越不能适应市场经济的发展.近年来,许多高校为了适应市场经济下的高校后勤管理,提升服务质量,相继成立了后勤集团,高校后勤集团的成立,从某种程度上打破了传统的高校后勤管理.
高校后勤集团拥有相对独立的人事权和经济权,但职能还像原来的后勤处,学校尚未将所有属于物业管理的职能归整,因此物业管理企业也就“五脏不全”.学校对物业管理的开支进行贴补,这种所有权和经营权合在一起的模式,只能勉强维持基本运转的物管方式,达不到高标准要求.
2.物业企业取代后勤部分管理.伴随着我国经济和教育的迅速发展,高校物业管理已成为高校后勤不可或缺的新兴行业.校园物业管理跟随着市场经济和物业管理行业的发展,已经具备取代后勤管理的基本条件,物业企业取代后勤成了必然趋势.
校园物业管理要脱离学校领导机构的管理约束,就必须走出校园,引进竞争,聘请市场上优秀的物业管理企业,实行有偿服务,物业管理企业就可以根据服务类型、服务要求及服务对象等情况提供多元化、专业化、层次化的物业管理服务,相比较传统后勤管理而言更加高效.
二、校园物业的特点
第一,校园物业没有物业管理费收缴难的问题,不会引起物业管理费纠纷.学校与物业公司签订物业管理合同,定期拨付物业管理费,缴纳物业管理费的单位只有一个主体,不像其他物业有很多的缴费主体.
第二,校园物业服务对象结构单一.在小区物业或者商业物业中,业主结构复杂,物业服务对象是形形色色的不同社会层次的人,而在校园中,主要的服务对象是师生.
第三,校园物业绿化要求高.近些年,随着环境污染的不断加剧,各学校对于绿化方面越来越重视,大部分高校将校园建成了园林式单位,因此,对于绿化工作也要求越来越高.
第四,校园物业保洁工作具有集中性和分散性.集中性:学校中都会有统一的作息时间,学生按着作息时间生活,这段时间的保洁也相当好做.分散性:一般在学生上下课时段以及学生下课后校园卫生容易遭到破坏,这就要求物业公司的保洁工作具有很强的时间针对性,针对校园具体情况进行安排,而在小区和商业物业这种情况相对较少.
第五,校园物业安全系数要求高.与商业物业和住宅物业中的业主来比较,学生是没有进入社会的群体,他们的安全防范意识相对而言要薄弱得多,容易遭遇偷窃行为;另外,学生处于青少年期,性格也大多处于转型阶段,对事物的认知缺乏考虑,容易产生过激行为.因此,校园物业要求更加注重对校园安全的防范,校园物业安保工作和公寓管理是构成校园物业服务最重要的两大块.
第六,校园是一个文化气息集中、浓厚的特殊区域,它所要求的物业服务相对比较高,这就对物业管理人员各方面的素质要求相对较高.
三、校园物业管理特点
第一、独立公司形式.以长沙市天创物业管理有限责任公司在湖南女子学院项目为例,长沙市天创物业管理有限责任公司是一家经国家认可的具有二级资质的物业管理企业,从事专业的校园物业管理服务,设立学院项目部专门负责湖南女子学院的物业管理工作,拥有一个完备的管理组织机构.
第二、管理手段为经济手段.校园物业管理企业是一个朝着社会完全开放的公司制机构,在物业管理公司内部,经济手段为主要的管理手段.公司内部的《管理细则》、《员工奖惩制度》等规章制度相对都是建立在经济利益之上,以经济手段带动服务质量的提升.
第三、参与市场竞争.学校引进社会上物业管理企业进驻校园,大都采取招标形式进行,市场上任何符合要求的物业管理企业都可以参与投标,学校根据物业企业的市场品牌效应、服务质量以及物业管理费等因素进行公开选聘物业公司.
第四、资金为定额制.在物业管理企业接管校园时,与学校签订物业管理合同,合同中即规定了每一年的物业管理费用,学校拨付定额的物业管理费用之后,则只需行使监督职能,物业企业根据定额的物业管理费来提供物业服务.
第五、服务意识强.物业管理行业属于第三产业--服务业,充分体现了其服务性质,而校园物业服务的要求更精细化、规范化和专业化.例如:长沙市天创物业管理有限责任公司在湖南女子学院项目秉承“服务是生存之本,管理是效益之基,品牌是发展之源”的理念.工作中强化内部管理,增强员工的服务意识、市场意识、质量意识、责任意识,严格按照iso9001质量认证管理体系的标准运做,着力打造“一流服务、一流管理、一流队伍”的服务品牌.这些都能充分体现物业管理服务意识强.
四、校园物业管理现状
1.物业管理费较低.校园物业不同于商业物业和住宅物业,属于公益性的组织,带有福利性质,因此,物业管理费不够充足,另外,不完善的市场竞争方式导致物业公司尽量压缩物业服务费用.
2.物业服务从业人员文化素质较低.物业从业人员素质不高包括文化水平低和服务意识不强.首先,文化水方面,通过对湖南女子学院现有物业服务管理员工的调查,大专以上学历人数只占5%,具备高中文化的占5%,初中文化占55%,小学文化占35%.从统计数据可看出,物业公司员工平均文化水平仅初中水平,而要从事高校的物业管理工作,则在文化层次方面是有所欠缺的.
3.物业公司企业文化与校园文化的融合是难点.校园是一个特殊的物业管理区域,是有着非常浓厚的人文气息的地方,校园物业管理企业从社会上进驻进来,需要形成一种能融合校园文化的公司文化.湖南女子学院的物业管理在此方面虽然历经近6年的文化融合,但仍未达到完全融合的标准,具体表现在开展与学生互动方面的活动不够,例如:征文比赛、书画展等具有校园文化气息的活动,联合学生会组织创立各种文化类协会等.这些校园文化举措的缺乏,就很难达到企业文化与校园文化的完全融合.
4.物业管理公司在学生中的影响力有待进一步提高.根据长沙市天创物业管理有限责任公司与湖南女子学院后勤管理处上半年的顾客满意度调查统计显示,对物业企业在校园的物业服务师生比较熟悉的只占55%,有一定了解的占40%,还有5%的人不清楚.可看出物业公司在学院的物业服务影响力还有待进一步加强.
五、校园物业发展趋势展望
校园物业管理经过传统后勤改革,到现在引进专业的物业管理企业,经历了一段漫长的历程.湖南校园物业管理从产生初期的感性、无序到现在的平稳和理性的发展,我们完全有理由相信在物业管理法规日趋完善、物管行业日趋规范、市场化更加理性的条件下,湖南校园物业的飞速发展即将到来.同时我们也相信在校园物业企业外发展业务,内狠抓管理,提升服务质量,提高行业信誉度情况下,校园物业市场将会迎来蓬勃发展、欣欣向荣的景象.
参考文献:
[1]李立张爽,高校物业管理的难点及解决对策,交通科技与经济,-6.
[2]卓强,高校后勤社会化与物业管理,经济师,-8:
[3]李富,当前我国高校物业管理存在的不足及对策,现代物业,2007-7.
[校园物业管理论文]
物业管理的论文篇三
【摘要】酬金制物管模式是我国未来物管行业的发展方向，本文从企业管理及财务管理方面探讨了物业管理酬金制的优势，及实际运用中遇到的问题，以及一些解决办法，希望与广大同仁一起探讨，找出物业管理酬金制中有效的管理方法，使实现业主与企业利益同时实现最大化，达到双赢的目的。
【关键词】酬金制；包干制；代管资金；预算；营业税
近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，关于房地产售后服务的一部分：物业管理行业的有序、良性发展也越来越受到房地产企业及业主的重视，物业管理企业的管理水平高低，一方面可以反应开发商对楼盘的市场地位、销售目标群体的定位，另一方面也是地产公司再销售，取得好的再销售成绩、创造良好的继续销售口碑的基石，是一种良性循环，这就需要公司管理者在实际的应用管理中不断总结、发现问题，创造出适合双方的、双赢的管理体制。针对这种管理需求应运而生的物业管理“酬金制”深受欧美国家及港澳地区管理企业的推崇，并且这种有别于与传统的“包干制”的物业管理方法，也已经越来越被内地的房地产商重视及使用，尤其是在北京、上海等房地产业发展相对快速、成熟的地区，已经取得了一些初步的管理成果。
物业管理酬金制是指在预收的物业管理资金中，提前一定比例或者固定费用作为酬金支付给物业公司，其余资金全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
物业服务酬金制之所以被认可并作为一种管理方法，有以下优点：“酬金制”更加有力地保护了业主和物业公司双方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往降低服务水平、减少服务项目来获得更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的'市场化进程。采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构、人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而算成每平方米的物业服务费用，经业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务核算既要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。
酬金制是实现阳光财务的有效途径。物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者则是替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部都是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司与业主的权益严格分离开，更具透明性。酬金制下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控行和共同参与管理的可能性。
从理论上说，酬金制虽然有以上优势，但由于是新的管理方法，现阶段还是存在很多疑问的地方，需要被广大业主接受和理解需要一定时间和实践。在实际应用中，按照《物业服务收费管理办法》对酬金制的定义，物业服务企业向业主收取的物业服务费属于预收的物业服务资金，由物业服务支出和物业服务企业酬金两部分组成。那么对物业服务企业来说，其实际的收入只应是酬金部分，其余只是代管资金，不构成物业服务企业的收入，也不应计营业税。事实上，按照现行会计制度和税法，物业服务费应全部计入企业收入、计缴营业税，物业费收入产生的营业税由业主承担，属于小区支出的一部分，由物业公司代缴，物业公司只负担酬金收入部分的营业税。对于这个问题，有些业主会产生疑问，自己的资金用在自己的小区中，还要交税？况且业主委员会不是一个法律主体，本身没有纳税资格。在这个问题上，北京已经走在了全国的前列，率先进行了试点。北京市地方税务局2011年6月13日发布的第8号公告《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》中指提出：对于物业管理企业开设单独账户存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。这个公告的出台，既解决了广大业主的疑惑，同时也有利的推动了物业酬金制的发展，是一次大胆的尝试与创新。但是在笔者所在的天津，还没有相关的政策推出，业主仍然要承担这部分税金。
另外，一些业主片面理解《物权法》中业主的权利，强调物业服务费是“业主的钱”，业主愿意怎么用就怎么用，特别是实行酬金制的物业服务项目，业主的这种认识尤其强烈；而物业服务企业则认为双方是平等的合同主体，物业服务费交到物业服务企业以后，物业服务企业拥有使用权。
以上问题，容易导致业主和物业服务企业认识上的偏差和分歧，进而导致实际操作过程中引发纠纷和矛盾。
笔者拟结合工作实践，就以上问题提出自己的理解，就教于行业同仁。
目前的物业服务工作，无论是包干制还是酬金制，必须以企业作为经营主体，物业服务费计入企业收入。因为企业向业主收取物业服务费，最后是要经过物业经营管理活动支出的，从工商企业管理及税务角度来说，这个过程是企业以盈利为目的的经营行为，按国家税收、财务等相关法律法规、制度，酬金制下的物业服务费也全部属于营业收入。就物业服务费的来源和性质而言，物业服务费由物业服务企业收取，用于小区（大厦等）物业的物业服务及管理支出。全体业主与物业服务企业以合同为纽带，构成了以缴费消费和收费服务为主要内容的权利与义务关系。那么业主按照合同约定缴纳物业服务费，是履行合同义务；此时物业服务企业对公共服务资金有按合同约定使用的权力，而业主则只有监督权、受益权，不具备完全的所有权了。对酬金制的正确理解应该是：酬金制强调的是物业服务企业收取管理报酬的方式，以及对物业服务费用结余（或不足）享受（或承担）的角色约定，物业服务费的性质其实并没有改变。笔者所在物业服务公司所管理的物业项目中，多数采用酬金制，企业能做到按约定比例提取酬金，所以业主对此没有异议。
物业管理的论文篇四
关键词：高等教育；物业管理专业；人才培养模式
引言
１四川文理学院物业管理专业人才培养水平发展现状
２四川文理学院物业管理专业人才培养模式现状
３四川文理学院物业管理专业人才培养模式存在问题
３．１专业教育存在与企业需求和职员发展脱节的现象
３．２专业教育存在教学落后现象
３．３实践教学存在瓶颈
４四川文理学院物业管理专业人才培养模式探索
４．１制定产学结合的`教学大纲和配套教材
４．２强化实践教学
４．３加强“双师型“教学团队的建设
５结论
参考文献：
物业管理的论文篇五
在物业管理中，工作人员的工资并不高，这主要是因为物业管理的人工成本比较低，而且物业管理并不是暴利行业，而且物业管理的技术含量比较低，所以，工作人员的薪酬并不高。如果物业管理单位收取过多的物业费，则会使小区的业主承受过重的经济负担，所以，物业管理并定位为非暴利行业，这也是物业管理的基本定位。物业公司与业主属于雇佣的关系，业主只需要一次性交清物业费，而无需缴纳额外费用，所以，物业公司的利润比较低。另外，合理收取物业管理费对社会发展有着重要意义，物业管理单位的成立，可以缓解我国就业难的形式，而且还能提高小区的品质，有利于美化居民的生活环境。所以，对物业管理的定位，应该是非暴利行业以及吸纳低廉劳动力的行业。
物业管理是一项综合性较强的工作，其包括多项工作内容，对物业管理行为的规范，可以有效改善物业管理混乱的现象，也可以缓解业主与物业公司的矛盾与纠纷，使社会的氛围以及环境更加和谐。物业管理的乱象存在多年了，从其种种乱象中，人们已不难看出，物业服务水平高低并不是最重要的，最重要的是物业公司必须讲诚信，只有物业公司讲诚信，才能让每个业主心无怨言地交纳物业费。对此，社区专家舒可心认为，让物业公司公开账目不是目标，让物业公司诚信起来才是终极目标，要让物业公司拿到物业费后诚信地为业主们提供服务。对此，也可以这样表述，业主们交给物业公司的是物业管理服务费，而不是房租。从本质上说，物业管理是一种信托行为，其实际上是业主信任物业管理公司，一起出钱让物业管理公司管理小区的共同事务。在这种信托关系中，业主天然拥有要求物业管理公司公开账目的权利。但是，由于绝大多数小区没有业委会导致的业主力量的薄弱，物业管理公司历来均以强势应对零星业主对这一问题的要求。此次政府颁布的《撰写规范》和《示范文本》，对物业费收支账目公开的程序、时间、地点给出了一个标准的固定模板。尽管《撰写规范》和《示范文本》仍有缺陷与不足，但仍可将其视为规范物业管理企业行为进程中具有里程碑式意义的事件。因为，把物业管理公司收取物业费的行为监管好了，物业管理的乱象就会逐步好转起来，物业管理就会走上正轨。
在经济体制变革及社会转型时期，社会中的利益关系和利益格局均处在剧烈调整中，且社会中的利益主体也越来越多元化。在这种情况下，利益的矛盾、冲突与博弈，成为一种普遍的社会现象。在这个过程中，地方政府的职能逐渐紊乱，开始积极地充当市场利益的主体，开始兼具“政府人”和“经济人”的双重属性。政府兼具的这个双重属性，导致了许多的市场失灵、物业管理市场的失灵，就是这许多的市场失灵中的一种。目前，我国的大部分物业管理企业与房地产开发商一样，有着深厚的政府背景。我国目前的物业管理企业来源有三类：第一类是房地产开发商的下属企业，与房地产开发商是“父子关系”;第二类是由政府房管部门转制而来；第三类是完全市场化和专业化的物业服务企业。在这三类物业管理企业中，前两类占居了大多数，第三类所占市场份额还极其微小。土地财政使城市政府既解决了财力不足和经济发展的问题，房地产开发商和物业管理企业高额的利润回报，因此，政府有与房地产开发商和物业管理企业站在一边的'天然倾向。
长久以来，我国物业管理市场都呈现着比较混乱的局面，这不利于和谐社会的构建，也不利于提高住宅小区的品质。物业管理单位属于我国重要的服务行业，其通过多项维护措施，可以保证小区设施的正常使用，还可以通过绿化措施，美化小区的环境。物业管理人工成本比较低廉，而且不允许成为暴利行业，其收取的物业费具有公开性以及透明性，而且不能增加小区业主的经济负担。物业管理行业的成立，可以缓解我国就业难的趋势，其吸纳了大量低廉的劳动力。总之，对物业管理的正确定位，对物业管理行为的规范以及政府的强力介入，是提升我国物业管理的有效手段。
物业管理的论文篇六
摘要：物业管理专业是一门实践性很强的学科，不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识，而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务，探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行，以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词：物业管理；模拟企业；实践教学
随着我国社会经济的发展，物业管理行业不断发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展，对人才的需求也越来越迫切。20xx年12月1日开始，我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化，必须深化物业管理专业教学改革，要根据物业管理的从业要求，确定学生培养目标，加强技能训练，提高实践能力，培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看，物业管理企业频频发出人才招聘信息，表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求，但无论是本科学校还是高等职业院校，这个专业的招生数量都在逐年下降；在招生数量减少的同时，我们看到的是，由于物业管理专业人才的缺乏，整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求，使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式，在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点，物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力，知识面广、沟通协调能力强，熟悉相关法律法规，能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中，必须做到实践与理论的结合，运用各种教学方法和教学手段，课内与课外相结合，使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力，培养高素质的物业管理专业人才，在物业管理专业教学中，采取成立模拟公司的教学方法，充分发挥学生主动性，调动学生兴趣，培养学生实际操作能力，保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国，是指人为创造的经济活动仿真模拟环境，作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程，了解和弄清其各环节之间的联系，而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式，通过构建虚拟的经营管理平台与氛围，学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程，了解公司各环节、各部门之间的`联系，与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中，把教学内容按照公司运作，分成相关模块，通过教师讲授和学生自学，让学生主动参与到公司运作过程，在相应的“工作岗位”上学习，提高岗位实操能力，增强“实际”工作经验，提升职业素质和能力，保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中，要注意三点：一是以学生为中心、自主性学习为主；二是学生参加教学全过程：收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果；三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中，由于知识结构的深浅不同，参与模式也不有一样，着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学，对大学的一切都还处于不断适应阶段，这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性，具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点，是个体核心的信念体系，是个体评价事物与抉择的标准，价值观决定着人们行为的取向，它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此，对大学生进行价值观教育至关重要，这会对他们明确自己的未来定位和发展方向，积极努力地塑造自我，为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此，可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论，让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中，无论执行任何技术或步骤，必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力，才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通，可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况，从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一，主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员，不仅不惧怕问题，而且要有解决问题的能力，更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说，对工作中出现的矛盾和问题，要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法，培养较强的学习能力，对提高学习效率和学习成绩，增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来，业主对物业管理的服务要求逐步提高，面对新时期的巨大挑战，物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各种各样的人和事，同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
物业管理的论文篇七
专业素质偏低。物业管理这一工作涵盖广泛，不仅仅是人们理解的“后勤”。它需要懂得车辆管理、物业管理的知识，使物业服务有序进行。然而目前电力企业内部物业管理团队组建较滞后，从业人员大都是主电力企业物业管理的对策探讨业富余的老员工，由于主业改革被调配到物业管理等附属企业。学历低、年龄大、专业知识匮乏等问题逐渐显露；职工本身匮乏对自身的定位认知，忽视知识提升；而管理人员对这个新生企业的问题缺乏重视，不进行职工的素质培训。如此导致物业公司年轻力量少，整体素质偏低。经营与管理缺乏规范。电力企业内部结构混杂，体制尚不健全，收费不均匀，管理条例不清晰。近年来国家鼓励国有企业经济市场化，电力企业亦向多元化发展，尤其向地产等行业进军以为企业内部员工谋取福利。由于尚处在改革初期，这种多元化发展并不规范，早前人民谴责的电力企业职工压力小却福利高的情况仍然存在。由于电力企业旗下房产开发公司配备的物业服务仍属电力，物业费用的收取就出现了体制内业主和体制外业主的不均匀现象。虽然国家近前颁布了相关物业收费管理规定，但电力企业物业管理公司并没有严格按照规定收费。一旦业主委员会反映此类问题并进行阻止，物业费用即会变为企业潜在补贴发给体制内业主，这样还是会有不公平不均匀现象存在。所以电力企业要做到主企业附属企业分离，物业服务费用一碗水端平，消除乱收费现象，做到让所有业主满意。电力企业物业管理公司从业人员专业性欠缺是上文提及的，这个问题除会导致团队整体素质偏低外，对管理条例的理解和执行也会造成障碍。加之目前我国现行的物业管理条例存在细则漏洞，权利义务混淆，法律地位模糊，更加细致权威的物业管理法则也没有出台迹象，导致企业物业管理过程中会存在钻空子和打擦边球的状况。举个例子，随着我国人民收入水平的大幅提升，快节奏的生活对出行和交通提出了更高的要求，家用小轿车逐步走向广大平民百姓家庭，但如此一来与小区车位需求产生矛盾。许多房产公司在开发楼盘时刻意忽视此问题，也没有进行足够的市场调查。在矛盾显露出来时就通过业主代表会来决定通过占用小区的公共管理面积来扩大业主停车场地，只需要占用很少的人力物力就能开发出一块可收费的停车场地。体制内业主偏向企业本身，体制外业主不会维护自身权益，因此此类问题并不需要房产公司向规划部门申报就能动工建设。这显然是不合理的。欠缺监督管理。物业服务的主体对象是业主，物业公司依靠业主生存和发展，因此物业企业对业主应负有责任，对业主的日常生活、基础设施、物业服务应悉心照顾，这是物业公司的义务。但是电力企业物业管理公司却对业主几乎没有这种意识，这是因为电力企业并没有感受到市场经济带来的新型管理模式和制约体制。比如说在一个电力企业旗下的房产小区内部，业主大都是企业内部的在职员工，物业公司会认为自己是管理者而可以凌驾于房屋产权所有人之上。如此一来，客服与客户的关系变成了管理者与被管理者的关系；服务人员与衣食父母的关系变成了领导和员工的关系。如此一来物业管理公司可以不征求业主意见就对小区进行整改，有问题也可以使用行政命令强行压制。如此一来业主和物业之间就会产生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾会激化为恶性循环。电力公司也并没有组建一个权威的监管机构对物业服务公司进行必要监管，制止物业公司乱收费、消极服务。
2.1物业公司内部需加强自身服务意识并规范自身服务行为
电力企业物业管理公司应将自己当做其他物业公司一样看待，以为业主提供高质量的服务为目标，尽职尽责地完成本职工作，而不要将自己摆在上位者的姿态对业主进行命令和管理。因此，若想从根本解决电力企业物业管理的问题需企业加强自身服务意识并规范自身服务行为。吸收专业人才，加快培训步伐。电力企业物业管理公司要想发展，首要问题就是提高管理团队的专业素质，形成专业化的服务技术力量。因此企业需引进权威力量来带动整个团队向前，并组织职工培训，使他们从意识上和专业上认识到自己的不足。在用人上应鼓励择取专业管理人才，并且可以使用方式多、技术高的手段对员工进行培训管理。当员工素质逐步提高，服务的质量会随之进行提升。健全自身管理机制。由于计划经济的影响，电力企业旗下物业管理公司并没有完全向市场经济转变，在很大程度上依赖主企业，这严重阻碍了物业公司自身的发展前景。为此，电力企业物业公司应以电力企业这一强大平台做基础，实行“走出去”政策，鼓励自己摆脱电力企业体制，建立起走自己发展道路的、具有市场竞争力的自主经营企业。在规范制度上，公司应摆脱过去混乱的管理方式，明确岗位职责，实行绩效考核，严格赏罚制度，鼓励员工与业主多交流，争取做到与服务社会化、人性化。同时应该建立企业文化，增强企业员工荣誉感与凝聚力，扫除消极服务现象。
2.2电力企业需完善管理体制并加大管理力度
电力企业多样化发展是市场经济的必然，必须做好展开附属企业的监督管理制度，做到附属公司与主公司一样制度严明，管理清晰。物业服务公司也应建立相应的监管部门，建立相关管理体制并严格执行，对物业服务公司进行日常监督，也对其服务水平、从业人员资质、收费制度和审计程序进行公平公开的不定期检查。只有严肃监管体制、加大管理力度，才能稳定电力企业物业管理公司在市场经济下的发展，保证物业服务水平和质量的不断提高。
市场经济已成必然趋势，电力企业必将在改革的路上越行越远，其物业管理公司也必须做好转变的准备。只有做到紧跟改革浪潮，走战略发展道路，用积极的态度迎接问题、解决问题，才能站稳脚步，放眼未来。
物业管理的论文篇八
：20xx年，中共中央印发了《关于深化人才发展体制机制改革的意见》指出，要健全人才评价、流动、激励机制，最大限度地激发和释放人才创新创造创业活力。物业管理属于服务型的行业，人力资源对该行业的影响是十分关键，目前，行业准入门槛低，从业人员素质良莠不齐，高水平管理人员相对稀缺。本文运用人力资源培训与开发理论对以x物业管理公司为代表的物业企业进行员工培训模式构建，设计出适合x物业管理公司的培训模式，为该公司在人员培训方面提供有效的保障。
：物业服务；培训；培训体系；人力资源
中国的物业管理行业始于80年代初的经济特区深圳，发展至今有700多万从业人员和10万余家企业，队伍庞大，素质参差不齐。而目前物业行业科技含量在提升，物业服务产业链条在延伸，物业服务外拓，朝多元化方向发展，业主的服务需求呈现出个性化和多元化的趋势，行业越来越需要复合型、创新型的人才。作为企业人力资源开发的重要组成部分，员工培训有着极为重要的地位和作用，通过培训不仅能帮助物业企业的员工增强对企业的认同、调动员工的积极性、提高员工的满足该，更能够帮助物业企业改善绩效，以此来增加竞争优势。本文通过人力资源培训与开发的相关理论，以x物业管理公司的培训现状为例，分析企业的培训现状及需求，探究企业在培训方面存在的问题并构建新的培训模式，来帮助企业提高培训质量，进一步增加企业的竞争力。
1.x物业管理公司企业概况本文所引用案例为位于山东省济南市的x物业管理公司，该公司成立于20xx年，注册资金600万元，具有物业管理行业国家二级资质。公司的组织机构为董事会下设分为总部和项目部，其中总部包括财务部、综合管理部、客户服务部、秩序部、保洁部、品质部等职能部门，为各个项目部提供管理、服务和监督。项目部的构成则以住宅或写字楼等物业独立单位为节点进行设置。2.x物业管理公司人力资源现状目前，x物业管理公司有员工412人，根据组织架构的设置以及岗位结构的不同，公司将员工分为管理人员和非管理人员（一线员工），其中，管理人员是指部门或项目主管以上人员，包括董事长、总经理、书记、副总经理、项目经理、部门经理、部门主管等；分管理人员是指班长及以下员工，包括客服员、工程维修员、秩序维护员、环卫工、绿化工和零工等。非管理人员占总公司人数的80%，是公司人员构成的重要组成部分。在学历结构方面，研究生学历2人，本科学历9人，大专学历87人，高中及以下学历314人。而一线人员里，除了客服部有大专学历人员外，均为高中及以下学历，公司整体的学历层次不高，而大专以上的人员中仅1人为物业管理本专业学历。在人员流动率方面，由于秩序维护员、环卫工等一线基层员工的离职成本低等因素的存在，导致x物业管理公司的非管理人员的流动非常频繁，20xx年度公司非管理人员入职143人，离职97人，离职率为23.5%，人员流动总量的流动率高达58.3%，这对企业的人力资源管理甚至对企业的发展产生会产生非常重要的影响。
1、培训规划不规范x物业管理公司会在每年年末对下一年年度进行培训规划，培训规划的内容中虽然有培训的目的，但缺乏培训的目标，也就是说公司的培训规划中仅说明了员工为什么要进行培训而没有明确员工培训应达到什么样的标准。另外，培训规划的制定者为客服部、秩序部等职能部门经理，但是如果培训教师的知识或教学水平受限，会对培训的效果产生很大的影响，也很难达到理想的培训目标。2.培训体系不健全首先，x物业管理公司将培训的管理设置在公司综合管理部，部门分设了行政和人事专员，培训管理基本有人事专员进行兼职负责，而人事专员同时要兼顾招聘、薪酬、劳动关系等人力资源管理工作，无法全身心的投入到培训管理中，更无法贯彻落实完整的培训体系，尤其影响x物业管理公司新入职的基层员工的稳定性。其次，x物业管理公司的培训方式相对单一，基于成本的考虑x物业管理公司的培训方式主要用内部授课、影像播放、实操演练三种方式，而很少进行外聘专家授课、外出考察与进修的培训。这就导致公司培训的效果达不到期望状态，影响员工专业技能和综合能力的提升，进而影响公司的发展。3.培训缺乏有效的监管x物业管理公司的培训监管部门为总部的品质管理部，负责日常监督和定期将各部门检查结果汇总并书面报公司领导。对管理服务过程中出现的不合格项，提出纠正和预防措施并进行跟踪验证。但是，由于公司管理的项目部地理位置较为分散，品质管理部对每个项目的检查精力和范围都受到限制，导致公司对培训效果得不到及时、有效的掌控，更无法预测到培训后期的具体效果，更是无法做到根据培训的效果及时调整培训计划。4.培训效果评估不彻底员工培训的效果评估是公司培训的最后也是很重要的阶段。通过培训效果评估，可以知道公司对员工的培训是否达到预期，培训规划的实施是否适合公司，以及为之后的培训需求分析、规划的制定提供依据。美国培训专家柯克帕特里克提出培训成果划分为四个层级：第一层是反应评估层，即受训者对培训的满意度；第二层是学习评估层，即受训者在知识、技能、态度、行为方式等方面的学习收获；第三层是行为评估层，即受训者在工作过程中态度、行为方式的变化和改进；第四层是结果评估层，即受训者在一定时期内取得的生产经营或技术管理方面的业绩。而x物业管理公司仅仅停留在反应评估、学习评估上面，较多的采用问卷调查法、笔试法、模拟练习法等在课程进行或结束对培训的效果进行评估，没有将培训评估落实到行为评估、效果评估上，无法获得培训带来的长期效果，从而影响培训工作的效率。
1、公司培训制度完善公司的培训制度是整个培训体系的重要保证。x物业管理公司有培训相关的制度，但是在实施过程中，发现漏洞较多，培训部门、岗位及人员配备不充分，导致公司的培训没有保障措施，培训流于形式，员工疲于应付。为了提高公司的培训效率，使培训价值最大化，本文对x物业管理公司的培训制度做以下构建：首先，完善培训组织架构，增设专职培训管理员岗位。考虑到x物业管理公司目前的经营规模，在综合管理部设置培训管理专员岗位更适合公司的发展。培训管理专员的职责有审核各部门、项目部的员工教育培训计划，对各单位的培训工作进行具体指导、考核、评估，掌握培训进度和效果，提出改进意见建议；对公司规章制度的培训与贯彻，保证规章制度的运行效果；收集各部门、项目部的培训需求，制定公司内部或外部培训等各类培训计划，并按期组织实施；适时引进培训师资或采取外部培训的方式，不断提供员工专业技能；根据培训计划拟定汇编各类培训教材，安排、落实培训设备、场地等有关事宜；开展企业文化的宣贯与培训工作。其次，为了保障培训计划执行以及培训的效果，对x物业管理公司现行的培训管理规程进行细化、增添。细化主要是指对培训各个过程的时间点的明确规定，培训负责人的落实，细化的管理制度有培训计划制定制度、入职培训制度、上岗培训制度、在岗业务培训制度。新增的培训制度有外委培训管理制度，使公司各层级人员都有机会外出学习，拓宽了公司培训的范围，并在制度上给予了资金支持。2.培训需求分析构建企业的人力资源培训中培训需求是整个培训活动开展的第一步，在进行培训规划之前，由培训专员、职能部门、项目部相关人员对公司人员现状进行分析、讨论，比较出公司员工现有的知识、技能与公司的目标要求之间的差距，让培训更加有的放矢，同时使员工明白自己存在的差距和不足，对培训的态度积极性提高，为公司的有效培训奠定良好的基础。根据需求分析的步骤，从三个方面进行对x物业管理公司的培训需求分析构建。一是进行组织分析，在深刻理解x物业管理公司的发展方向的前提下，分析公司的人力资源的短期计划和中、长期规划，使培训需求分析具有前瞻性，与企业发展步调一致。二是进行任务分析，在组织分析的基础上，对公司各部门、各岗位进行分析，明确各岗位的工作任务，分析部门员工是否具备相应的知识、技能和态度，使员工胜任该岗位。三是进行人员分析，从公司员工个人的实际情况出发，分析员工的工作表现是否积极、工作业绩是否达标、心态是否稳定，同时结合员工的绩效考虑员工的职业生涯规划，对员工现阶段需要进行何种培训进行分析，以此明确培训对象和培训目标。3.培训规划体系制定企业的培训规划是在培训需求分析的基础上，从企业发展的全局出发，按照系统性、标准化、有效性、普遍性的要求培训进行的规划制作，以实现企业人力资源开发的目标。培训规划有承上启下的作用，其不仅是落实培训需求分析成果，更是对以后的整个培训的过程的实施提供依据，培训规划是否科学、合理关系到企业人力资源培训的成败。根据x物业管理公司的配置情况，将培训规划划分为以下内容：（1）培训的目的，明确为什么进行培训。（2）培训的目标，也就是培训需要到达怎样的标准。（3）培训对象和内容，是指明确培训的针对谁、培训什么。（4）培训的范围，分为四个层次，包括个人、班组、部门和企业。（5）培训的规模，培训规划根据培训的人员、场所、培训性质合理安排，以保证培训效果。（6）培训的时间，根据培训的内容、对象和方式培训的时间要具体划定。（7）培训的地点，对于入职培训、晋升培训可安排在公司总部进行，而上岗培训、在岗培训将培训地点选择主要选择在项目部所在部门进行。（8）培训的费用，也就是培训的成本，培训规划制定时要统筹考虑费用，从资金上保障培训规划的实现。（9）培训的方法，根据不同的培训规模、内容采取不同的培训方法。部门内部的上岗培训、在岗培训可采用分散的、师徒制培训法，入职培训、晋升培训等可采用集中的、授课形式的培训方法。（10）培训的教师，是培训实施的主导者，要考虑培训师的选拔，对技术要求高的培训，考虑外聘教师。4.培训效果评估体系构建培训效果评估是企业人力资源培训的最后一个阶段，通过建立培训效果评估的指标、标准，可以对培训的有效性进行检查，并为企业下一次的培训需求分析、修订员工培训规划及实施提供参考。针对x物业管理公司对培训效果仅仅停留在反应评估层的问题，重新构建x物业管理公司培训效果评估体系势在必行。体系构建依据柯克帕特里克提出的培训成果的层级体系。首先，构建第一层级反应评估层。在课程结束后由培训部门对学员通过问卷调查、座谈等形式了解其对培训课程、教师以及培训组织的满意度。其次，构建第二层级，学习评估层。在培训进行时或者培训结束后，由培训部门通过提问法、笔试法、模拟演习法、撰写心得体会的方式，衡量学员对培训内容、技巧的掌握程度。再次，构建第三层级，行为评估层。学员的部门主管或经理在培训结束一个季度或者半年后，通过行为观察、绩效评估等方法，考量学员在培训结束后，有没有因为培训而产生其工作行为的改变。最后，构建第四层级，结果评估层。公司总部的部门主管或经理在培训结束半年或更长的时间后，参考个人与公司的绩效，员工缺勤率、离职率，公司的经营效益等数据进行分析，把握培训对公司的发展带来的影响。
物业管理行业属于劳动密集型的服务型行业，要体现物业管理公司的核心竞争力，就必须重视人才培养。本文通过对x物业管理公司人力资源现状的分析，发现公司培训规划不规范、培训体系不健全、培训缺乏有效的监管和培训效果评估不彻底等培训方面存在的问题。针对以上问题，对x物业公司的培训体系重新进行构建，包括：公司培训制度完善、培训需求分析构建、培训规划体系制定、培训效果评估体系构建。通过培训，丰富了员工的知识、激发了员工的工作热情、提高了团队的凝聚力，并进一步营造企业文化，提高员工的归属感与组织认同度，从而提升公司绩效。
[1]刘敏。l物业管理公司员工培训体系优化研究[d]。吉林大学，20xx.
[3]孟涛。企业培训模式研究[d]。青岛大学，20xx.
物业管理的论文篇九
一、官方活动只是引流口，双十一氛围却是自己打造
如果一家公司同时有旗舰店和集市店，旗舰店是参加了双十一大促的，而集市店却在装修、促销方式等方面与旗舰店完全同步，两者的区别又在哪呢?唯一的区别就是旗舰店有官方活动引流，而集市店没有，但是对顾客的印象都是一样的，顾客会觉得集市店实力也很强，品牌粘着力也会提升，当天的交易额也会猛涨。
是的，现在开始行动，改变店内装修，底色全改为商城大红色，大促的素材该用的得用上，甚至可以全盘模仿，总之，要让顾客进入你的店，觉得你也是在搞大促，这种氛围是自己打造出来的，与顾客的关系也是自己才能提升的，千万不要觉得我不搞大促就是我平时没赚顾客的钱，如果卖家也抱着和买家一样的想法，这生意是没法做的。
做这么久电商，顾客从来没有因为活动打折而抱怨我们平时卖的价高，只会遗憾没有赶上活动价购买，明白么?当顾客遗憾错失购买你商品的机会的时候，说明你的品牌已经深入该顾客内心了。
二、定制大促策略，低至x折起占据主动权
很多卖家说，5折我赔不起啊，我觉得这是定价有问题，现在赶紧定制自己的大促策略，如果你不能全场5折(会员关系管理-创建活动-全网卖家5折)，那就将无法参与活动的商品上架;如果你只有一部分商品能打折，那就单独建一个专题页，挑选几件超低折扣的商品做回馈，提升转化率，再挑选热销商品做其它折扣或优惠，比如8折比如赠品等等，折扣不给力的话，可以推满减活动(热销商品是120元，主流商品是80元，就可以推满200减50，吸引顾客再买一件)，建议活动还是给力一些，毕竟与更多的顾客实现成交或者回馈老顾客是最重要的，仅此一天而已。
在专题页顶部套用商城双十一大促顶部的氛围，双十一网购狂欢节，低至3折起，全场疯抢仅此一天等等，5元10元不限制使用条件优惠券进店就可以领，全场包邮，等等，配合几个简单的附带营销方案。
所有宝贝加上水印(超级店长-新版促销-自制素材)，写上网购狂欢节低至3折起。
这种专题大促需要你在首页、宝贝详情页左上、宝贝描述顶部建素材给该专题引流;如果可以，请在11号或者12号用钻展强推该专题页，转化率效果会好一些，极其建议在12号加大钻展直通车投入，给店内强力引流，12号氛围还未散去，很多周五上班的人错过了，12号转化率也还是比价高的。
三、真实的战场需要自己去打造，应对大促的能力需要自我提升
参不参加大促是自己决定的，我只知道，淘宝花了这么多钱打造双十一氛围，这么好的事件不用上很可惜，这也是我们常说的热点事件营销，而顾客是分不清楚什么主场分会场，顾客大部分还是习惯搜索购物，所以，只要将顾客引到店里，你店内的氛围做的好，大促很给力，转化率就绝对不是问题。
四、什么是定价权?到底该怎么定价?
很多卖家说自己打不起折，5折就哭爹喊娘的，我只能说这部分卖家还没有适应电商，还不懂什么是淘宝。
服装进价是50元，你会定价多少钱?很多卖家会定价80元，是不是?
让我来定价的话，进价50元，房租水电人工平摊到60元，我做直通车100个点击要花100元，转化率2%(平均水平)，也就是说我花100元能卖2件衣服，这样每件衣服增加了50元的营销成本，衣服成本增至110元，而我50元的出厂价，那绝对是很nb的衣服啊，吊牌、编码、布料都不差吧?结合市场平均水平+冬季消费者能接受的普遍价位，我会定价198元左右。
很多人会骂我黑，50块钱的衣服卖200，我想说，这已经是保守的了，我还打算卖298呢!
我会将这件衣服打成爆款，平时按8折价出售，配合几百件的月销量+好评(我自己刷或者做活动刷)，8折价的转化率应该能保持到2%，但打爆款是要付出代价的，直通车成本1元排不到好名次，我追加投入到1.5元，150元带来100个点击转化2件衣服，每件营销成本是75元，加60元成本，成本到135元，198打8折，我卖价是160元，赚25元左右，利润率15%。
各位，不要怀疑这种操作手法，当然，前提是这件衣服是你自己的牌子，没有竞争，没有比价，那么定价权就在你的手里，我会做上很好的品牌概念，做很好的店内装修，做很好的宝贝描述，很好的包装，很好的客服才配合这种价位，总之，让顾客觉得物有所值，8折还买到便宜了，但转化率始终只在2%，难以提升。
实际上，赚25元并不是我想要的，利润率15，为了更大的销量，参加活动是唯一的办法。
我决定参加淘金币，4折价附赠袜子一双，官方活动当天给我引流5000，由于我没有营销成本，4折价格是80元，利润是20元，当天热销200件，转化率增至4%，一个金币周期单款能纯利1万元，并且，无形中我的月销量+好评又增多了，之后的8折价直通车搜索转化率竟然升到3%了。
我消化力强，工厂代工我还能压货款，并且由于要货量加大工厂拿货价再降10元，衣服的月销量数字和评价也很好看，由于流动资金增多，我决定再请几个客服，我的整体实力再度加大，我又决定参加双十一大促，全场5折包邮，满500再送200，并且能保证供货1000件以上。
为了大促，该款服装1000件总价4万元，我先付20%定金，随后在拿货时付30%，一个月货款全回收付50%，当然，这种付款方式是建立在我的销量大增的基础之上的，为了大促，上20款服装，流动资金需求要到100w左右，其实，我只要能跟工厂谈好，进一步压低定金，资金需求会更少。
5折价，我赔么?
ps：以上是大概的说法，数据不准确。
五、50w自由资金+虚无的概念+好的操作手法，就是品牌
前面所说的定价权，就是这个道理，我该打8折的时候我打的起折，淘宝逼我大促的时候，我也打的起折，从来不用价格战，而是在需要降价的时候我降的起，这就叫定价权。
从良心上讲，我更喜欢大促，因为淘宝给引这么多流量都是免费的，营销成本为零，生产成本极低，大促才是转化率最高最赚钱的，而平时的销售，7折8折是常事，由于营销成本高，利润反而偏低。
参加过官方活动的卖家都知道，平时销售全是用钻展直通车砸出来的，心惊肉跳，万一转化率不高当天就是赔钱，而活动的流量不仅高，而且优质，基本上是一日活动，一月不愁，而你，请自问，有实力参加活动么?什么是实力?定价权+供货量才是实力!
总结：
反对价格战，但必须有定价权，大卖家的成长之路，你可以鄙视，但必须敬佩。
大卖家的融资，你可以嗤之以鼻，但必须学习，任何一个伟大的公司，不可能不融资。
大卖家的前身都是中小卖家，他们可以，为什么你不可以?你有钱有人?为什么做不到大卖家?为什么你参加不了活动?说到底还是思想的问题，思维决定发展，发展决定实力，实力决定能否参加官方活动，能否参加官方活动最终决定你是否能成为大卖家!
言尽于此，各位再度激烈口诛笔伐吧，偶要准备连续2天的通宵奋战了。
作者：癞蛤蟆
物业管理的论文篇十
有效沟通是物业公司与业主之间必不可少的环节。文章探析了在物业管理中如何畅通物业公司与业主之间的沟通渠道，从而提高业主对物业公司的满意度。
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畅通；沟通渠道；业主满意度
1、设立物业专用的客服电话与投诉热线
设立物业专用的客服电话与投诉热线，确保投诉电话有效畅通，对接线人员进行专业培训，提高客服人员专业素质。设立客服电话是听取业主意见、加强物业公司与业主之间沟通最直接有效的途径。但目前，大部分物业公司设立的客服电话流于形式，经常打不通或是无人接听。建议物业公司推出24小时免费求助与投诉热线，主动接受业主求助、报修服务，虚心听取业主的意见与建议。物业公司对客服人员要进行专业培训，首先是注意礼貌礼仪，虽然在通话过程中业主看不见客服人员，但是完全可以通过声音和语气来感受不同的服务态度。因此，接线人员必须要热情、有礼貌、尊重业主，切不可漫不经心，更不能盛气凌人。对于物业管理人员来说，往往一句话就可以温暖业主的内心，缓解许多投诉和争吵。例如：打扰业主的时候，要表示歉意，说一声“对不起，打扰您了”;当业主遇到比较紧急的事情需要求助时，接线人员要用语言安抚业主“别着急，您慢慢说”“您别担心，我们会马上为您安排处理”等。其次要注意表达方式，尽量把句号和感叹号的句式换成问号的句式，这样可以提高语言的柔软度和可接受性，减少由语言表达不当带来的摩擦与冲突。再次，要注意规范用语，在处理业主投诉建议时，服务沟通人员切忌说一些推托之词，比如说，“我不太清楚这个问题，这个得问领导”等；在业主进行咨询时，忌以“我不懂，现在没时间”等为由敷衍业主。最后要落实“首问负责制”，客服人员接到业主的咨询或是投诉后，无论是否是自己职责范围内的事，都要给业主一个满意的答复。客服负责受理、指引和转办对接工作，不得因不负责该方面的工作而对客户推诿。这对提高业主的满意程度有很大影响。
2、适应信息化时代潮流及满足客户需求，推出物业服务的微信公众平台
通过推出物业服务的微信公众平台，搭建与业主之间的无障碍沟通，为业主享受物业服务增加新渠道，让员工工作更轻松，让业主生活更便捷。物业企业微信公众号的成功运营，有利于增加业主对物业服务的满意度。业主只需加关注或扫描相应的二维码，便可轻松获取小区建设和服务方面的最新资讯。业主可以通过微信平台进行缴费、报修、咨询、投诉、开门禁等，避免了物业客服电话繁忙导致的信息沟通不及时，很大程度上方便了上班族。微信公众号可以设置几个关注度高的版块，比如停水、停电通知、小区好人好事新闻报道、企业文化信息展示，此外还可以为业主提供房价变动、幼儿园、小学、初中学区以及消闲娱乐好去处等热点资讯，提高用户的活跃度和用户粘度，增进业主与物业之间的互相沟通交流，最终提高业主的满意程度。
3、设立宣传栏，加强宣传，增强业主的法律意识
大量案例表明，业主与物业公司之间发生误会与矛盾，大部分是因为物业公司在有关物业管理法律法规方面的宣传力度不够，或者是在对客服务的过程中，对于物业权属问题的相关解释不准确。因此，物业公司对物业相关法律法规的'宣传要到位，尤其是对《物权法》的宣贯要加强，让业主们能够全面认识到自己所拥有的权益以及所应该承担的义务，明确权责。建议在小区显眼处或是业主经常活动的地方设立宣传栏，物业公司可将具体的管理制度、服务流程、物业费收支情况等向业主广而告之，广泛征求业主的意见，同时接受业主的监督。还可以向业主提供一些常见的案例分析，比如：已交房未入住是否需要缴纳物业费、电单车在小区被盗应该如何处理等，为业主解疑答问，消除在物业管理问题方面常见的误解。通过广泛、有效的宣传，架起物业公司与业主之间的沟通桥梁，增强业主的守法意识，促进小区文明风气的形成。
4、设立物业公司总经理信箱，收集业主的意见与建议，接受业主的投诉与监督
服务行业难免会有客户不满意之处，一些业主对物业公司的管理制度、收费标准、服务流程、服务态度等有意见，但又不愿当面指出或署名提意见。究其原因，一方面，业主害怕“枪打出头鸟”，日后遭受到物业公司的报复或故意刁难；另一方面，业主不愿抛头露面，成为大家关注的焦点。针对这个情况，建议在物业公司办公地点或是小区显眼处设立总经理信箱，广开言路，既可收集业主对小区管理的“合理化建议”，也可以收集业主对物业公司的意见或问题投诉。物业公司管理人员定期开启总经理信箱，收集反馈给相应部门和人员。同时，物业公司也可以从中发现服务过程存在的问题，从而采取相应措施，完善服务工作，满足业主的需求，不断提高业主满意程度。
5、为业主提供超值的个性化服务
为业主提供超值的个性化服务，使业主感受到小区物业的温馨，建立业主的忠诚度，从而由衷地支持物业工作。对物业公司而言，做好常规服务是基础，在满足业主的基本需求之后，为业主提供超值的个性化服务，能够有效提升业主的归属感与荣誉感。例如，业主新房入住时，物业免费送发财树上门道喜祝贺，增添喜庆氛围，给业主一个惊喜。这样花钱不多，但是却让业主感觉特别温馨，一入住就被重视，归属感油然而生，如此一来，业主自然而然地会大力支持物业开展工作。
6、积极开展社区文化活动，活跃小区文化氛围，增进业主的归属感
小区文化活动反映了小区的人文价值，很大程度上影响到物业的保值和增值。良好的小区文化，不仅有助于提高业主对小区的忠诚度，而且是促进物业公司与业主沟通的良好平台。俗话说得好“远亲不如近邻”。邻里关系的和谐会温暖人们的内心，使大家对小区更有归属感。因此，建议定期组织社区活动，加强业主与物业公司的沟通，同时也为业主搭建沟通的平台，增进业主之间的认识与了解。比如：每逢中秋节、春节等重大节日，物业在小区内组织游园活动或文艺演出；每年在小区组织一次“百家宴”，由物业牵头，提供场地，发出活动通知并悬挂横幅，让业主们展露厨艺绝活，齐聚一堂，互相品尝各家各户精心烹制的菜肴。通过百家宴，进一步融洽邻里之间的关系，也有助于提高业主跟物业公司的配合程度。
物业管理的论文篇十一
摘要：油田小区物业管理方式落后，在信息化迅速发展的时代，已经不能满足工作的需要。本文结合油田小区物业管理信息化建设的现状，提出利用信息化手段提高物业管理的质量和效率，以有针对性的解决工作中的不足。
关键词：油田小区；物业管理；信息化
1油田小区物业管理信息化建设的现状
1.1油田小区物业管理中存在的问题
经济的进步和社会的发展提高了人们的物质生活水平，人民群众的文化水平日益提高，维护自身权益的意识也在增强，很多物业因要满足社区居民日益提高的要求，也在不断提高自身工作的质量和内涵。即使位置再好的黄金地段，如果没有高质量的物业公司提供服务，是无法使居民享受到高质量的生活品质的。在实际生活中，社区居民和物业工作通常存在着巨大的冲突和矛盾，小区居民也常常通过法律武器来捍卫自身的权益。造成各种矛盾纠纷有很多原因，主要包括以下几个方面的内容：首先，居民不了解物业公司具体的职责和工作内容，有些物业公司因缺乏相应的规章制度，在提供服务时工作混乱、效率低下，例如缺乏供水供电系统、缺乏夜间巡逻安全保障系统等；其次，小区的公用设备应缺少维护而无法正常使用，这就会造成各种纠纷，如果不得到有效解决，就会增加油田小区物业管理的难度。
1.2解决油田小区物业管理问题的途径
物业公司在管理中不断加快其规模化、市场化的进程，物业公司管理的机构也在不断庞大。与此同时，油田小区在物业管理中涉及到众多内容，要遵守国家规定，合理运用信息化的手段和技术，以提高工作的质量和效率。在物业公司内部，需要加强工作人员的有效沟通，合理的控制成本，运用信息化的网络资源传输数据和信息，实现资源共享，提高资源利用率。在工作冲推动无人管理、无纸化办公和互联网络的服务。
2油田小区物业管理信息化建设的模块
油田小区物业管理中要利用信息化的手段建立新型系统，实现对人、财、物的日常管理和资源配置。物业公司信息化的管理包括内部模块和外部模块。
2.1油田小区物业管理信息化建设的内部模块
这是在办公环境和场所中实现无纸化办公和自动化办公的模块，有利于降低时间成本、提供工作效率、建设绿色环保的工作环境。以油田小区物业公司的收费环节为例，利用信息化的系统可以按照类别设定内容，通过网络购买水、电、煤气等。每个项目之间可以建立起彼此联系，可以利用网络查询某一居民的日常生活支出、缴费信息，这就大大节省了时间和人力成本。油田小区通过这一系统可以了解本区域内居民的各项生活状况，实现信息化的系统管理模式。
2.2油田小区物业管理信息化建设的外部模块
外部模块是要建立一个丰富和立体资源库，每个社区居民都有自己的用户名和密码，通过登陆窗口查询自己个人信息，例如水、电、煤气的度数和使用情况。当居民对自己家庭生活支出存在质疑时，可以登录网站要求物业公司给与解答。实现信息资源的互联互通，也便于油田小区物业公司掌握真实的'数据。
3油田小区优化物业管理信息化建设的系统
3.1了解油田小区物业管理信息化建设的需求
油田小区物业管理公司根据工作的需要、工作的业务范围、资金的使用率，利用物业管理信息系统有效开展工作。这其中要考虑到软硬件的兼容性、适应性，要注重工作的具体流程和彼此相关性；为日后的正常使用和系统维护奠定基础。
3.2明确油田小区物业管理信息化建设的目标
首先，油田小区物业公司在工作中要明确物业管理信息化系统的建设目标，逐步完善系统的功能和可操作性，避免因贪大求全而盲目建设；其次，系统在建设中要运用现代管理思想，内容充分涵盖物业公司的各项工作内容，要根据实际工作需要定制个性化的系统。在领导层面引起高度重视，继而投入足够的人力、物力、财力资源，以保证系统的开发确有实效而又具有应用性；第三，物业管理系统经专业人员和部门职工开发后要多次调整，对工作人员进行培训，使物业工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不仅仅是高价购买后无人问津，有效掌握系统的规程，充分发挥系统的价值。
3.3实现油田小区物业管理信息化建设的意义
油田小区物业管理中要充分利用信息化的手段，建立物业管理的系统，实现工作过程的有序性、合理性、程序化，用科学的手段体现物业公司的服务意识和水平。油田小区在物业管理信息化进程中存在困难，要实现对系统的全面分析、深入研究，才能制定出科学合理的技术路径，逐步推进工作的顺利实施。这需要将现代企业管理思想融入到信息技术中，开发软件，推动油田小区物业管理的信息化程度。
4油田小区优化物业管理信息化建设的价值
物业管理的高效、便捷是衡量物业管理水平的重要依据，这其中工作人员的素质和精神风貌决定着工作质量，此外，更为重要的是油田小区的信息化管理水平。例如门禁系统的安装、巡逻系统的定位、视频监控系统的全方位和无死角、缴费系统的便利程度，都为小区居民提供了安全和健全的生活环境。由此可见，在21世纪这样一个信息化时代，油田小区的物业管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、准确、快速的为居民服务，要强化物业意识，提高物业的服务能力，建设资源节约型和环境友好型的管理体系，发挥信息化系统的最大效益。
参考文献：
[1]周宇：《现代物业管理》，东北财经大学出版，20xx.
[2]马刚、李洪心、杨兴凯：《客户关系管理》，东北财经大学出版社，20xx.
物业管理的论文篇十二
：伴随着物质生活水平越来越高，人们对于各方面的要求变得愈加的严格，因此，住宅业主对物业管理服务的要求越来越高。住宅的屋顶和外墙渗漏这些情况会在很大程度上对业主的生活带去一定的麻烦，还会给业主的生活带去很大的困扰，不仅如此，它还会使业主对物业管理企业的满意度下降，更会对物业的主要结构和使用寿命造成很大的危害。本文将围绕房屋渗漏的原因和物业管理的日常维护，分析房屋渗漏维修施工各个阶段的要点。
物业管理；房屋渗漏维修；施工技术
1.1基础建设不合格。在施工之前，房屋的保温层经常有一部分的干湿部。当线圈材料附在墙壁时，热沥青会迅速蒸发，并蒸发屋顶水基中的水分。随着建筑环境温度的升高，水分会蒸发到空气中，从而导致了线圈鼓起，甚至出现腐烂。如果在房屋建设的过程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上减慢水分蒸发的速度，会使得这类问题免于发生。水分的蒸发影响了橡胶颗粒分子链的热运动，不利于膜的形成，这将会影响到涂层之间的结合力，导致房屋渗漏的问题出现。
1.2屋面结构和接缝问题。线圈位置的不恰当，两线圈的宽度不够，会使得一些房屋渗漏问题出现。按规定，长圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常会疏忽一些碎片(或严重污染)的层。
1.3屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准。屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准，使防水层表面经常积聚，造成腐蚀和渗漏。另一个原因是基材不光滑、涂膜厚度不够、玻璃布不整齐导致了涂层与砂浆之间的粘结力减少。
对于没有质量保证的房屋，工程维修人员应根据房屋的维修规则定期检查房屋外墙防水，定期与业主沟通，及时了解房屋渗漏的基本情况，制定相应的维修方案，并根据具体情况进行维修和保养。
2.1防水层失效。当屋面防水层失效后（且渗漏部位面积小），应该使用玻璃纤维胎改性沥青防水卷材，此材料和玻璃纤维毡、sbs改性沥青作覆盖层，两侧粘贴绝缘材料可算是防水伴侣。具有低温弹性，但延伸性差，适用于一般建筑变形的地下或屋面防水层，以下简称碾压材料、特种堵漏材料和单块聚氨酯防水涂料。它是一种厚、固化的涂层，不需要现场成分，取决于吸水和空气，但基本固化时间较长，不适合长时间储存。它适用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于维护和可靠，并且可以降低维护成本。
2.2部分漏雨。屋面防水层没有出现故障，只有部分产生漏雨情况，主要是施工过程遗留的问题，如滚筒的常见防水层、开裂、局部渗漏等，可以在滚筒拍区进行切割。可以填补特殊防水材料外观贴片的裂缝，漏雨的地方恢复加工方法需要精心维护，否则将影响维修效果。
2.3大渗漏面积的房屋。对于大面积渗漏的房屋，应进行大面积的维护。首先，要除去防水层，如果防水层已经严重失效，会造成保温层的绝缘性能丧失，维修时应该使保温层完全干燥，直到没有水。否则，绝缘层不能完全干燥和防水，从而防水层中的剩余蒸汽层不能在防水层中蒸发，不仅影响隔热效果，而且防水层会有膨胀和破裂情况发生。最后，必须使基层清洁。
3.1基层处理。民用住宅项目大多在年初开工，年终竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不适合雨、雪或雾期进行施工，基层必须完全干燥，其基本含水量不应超过8%。屋面和外墙防水施工中的地基处理质量会直接影响到施工质量。施工的要点是要求在基面上有足够的强度和刚度，这样房屋不会发生明显的变形。当屋面防水时，1∶3水泥砂浆可作为厚度为15毫米的底座，底座必须光滑、坚实、干净。施工中的含水量应控制在8%左右。砂浆的强度必须有足够的强度，其值在5mpa以上。在槽和壁的交点距离，半径约为15毫米，形成圆弧。或制成约100毫米长的钝角，使表面光滑，以便用轧制材料粘贴。
3.2细节处理是关键。根据各房屋渗漏部位的统计，屋面与纵墙交界处、屋顶边缘檐口、屋顶管接头和雨水出口是防水工程的薄弱环节。若处理不当，会造成渗漏，施工必须非常重视沟槽和沟槽泄漏部件，除了在设计要求上加入粘合带和添加线圈层外，还应注意用密封剂对辊端进行加固。屋面、屋顶沟、檐沟交叉口和排水沟上部均为空铺方式，空铺宽度为200毫米恰当，碾压材料固定密封；滚动材料应该在80毫米区域的无组织排水屋檐进行填充，并且密封。对于屋面管伸长接头处的渗漏，施工时将管子周围的找平层做成锥形台，在填平层内填满沟槽填充防水膏，防水层的环箍应与接缝紧密箍在一起。对于雨水出口处的渗漏，施工中的附加层不应小于5%，其周围直径为500毫米，并用防水涂层或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之间的接触可以加宽和深，凹槽约20毫米深，填充密封材料。
3.3铺设防水卷材的方法应科学。防水卷材的铺装方向应根据屋面的坡度来确定。当坡度小于一定数值时，应与垄平行铺设，从檐口到两个卷材的长边，边缘应遵循流动方向，短边应导引风向，坡度大于15%，轧制材料应垂直放置到屋顶，屋顶不能停留在脊中，因此滚动材料必须越过脊。
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物业管理的论文篇十三
我国的物业管理公司随着房地产开发企业的兴起而兴起，其内部控制建立的时间更是十分短暂。尤其在财务管理方面，物业管理公司的内部控制更是存在着财务人员意识不足，体系不够健全、内部控制的有效性存在缺陷等诸多的问题。针对这些问题，对症下药，加强物业管理公司财务管理的内部控制的有效性，实现企业内部控制的现代化。
物业公司；内部控制；财务管理
企业的财务内部控制对于企业的内部控制工作来说是一个重要的组成部分，也是企业能够在各方面实行有效管理的重要保证。近年来，我国物业管理公司迅速发展，整个行业也是处在一个快速成长的阶段。但是，较快的发展也会给企业的管理带来一定的挑战，尤其是在财务内部控制问题上，更需要企业的重视。我国房地产企业的迅速发展带动了物业管理公司的发展。由于物业管理公司业务性质的特殊性，其收入呈现出少次多量的特点，支出呈现出零且杂的特点。这就给公司的内部控制带来了极大的难度与挑战。同时，因为物业管理公司的收入只占集团总收入较少的一部分，因此其内部控制更是很难得到重视，从而给企业的财务管理带来巨大的风险。通过对物业管理公司发展中财务内部控制中所存在的问题进行分析，可以考虑建立财务内部控制中需要注意的关键点，才能促进物业公司财务内部控制的发展，保证企业更加稳步的发展。
(一)财务人员的内部控制意识不足
物业管理公司有两种主要的建立模式，一种是独自成立的公司，与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系，另一种是由房地产开发企业集团建立的公司，与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下，物业管理公司的规模一般比较小，因此对于公司的财务管理，管理者并不能够给予足够的重视，这就使得财务管理中存在着诸多漏洞，给公司的财务活动带来风险。后一种模式下，由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的，其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分，因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务，并且相对于房地产企业的财务管理，对于物业管理公司并不会给予足够的重视，也造成了物业管理公司财务风险的增加。物业管理公司财务人员的内部控制意识不足，一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视，另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。
(二)财务管理的内部控制体系不够健全
正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视，所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面，传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况，大多公司都难以适应市场的激烈竞争，开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定，加上市场竞争的意识薄弱，造成了亏损较为严重的情况；另一方面，自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些，但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善，使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看，归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题，许多物业公司并没有引以为戒，仍然执行原有的内部控制体系，更有甚者，甚者完全没有内部控制体系，整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责，而企业股东只会过问企业的利润等综合数据，这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间，给公司的财务安全造成极大的威胁。
(三)内部控制措施执行的有效性不足
在企业现代化的过程中，也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性，并且给予重视，编制了本公司较为健全的内部控制体系，这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小，而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现，内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小，因此股东具有很大的发言权，公司的大股东向公司借去数额不菲的借款，同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件，导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的，更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施，才能真正实现对公司财务的管理与保护。
(一)提高财务人员的内部控制意识
财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识，物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时，将其内部控制意识作为考察的一个重要方面，提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求，而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员，这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司，在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想，将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会，让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来，在全公司养成内部控制的风气，在提高整个内部控制水平的同时，一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈，企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。
(二)建立健全内部控制体系
内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立，尤其是财务部门的内部控制，国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件，结合本企业经营活动的实际和特点，针对本企业的真实情况与存在的'问题，制定适合本企业财务部门的内部控制措施，并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时，物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善，贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施，并且加以学习利用，能够将其消化吸收，为己所用。此外，物业管理公司在制定内部控制体系时，应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动，通过加强企业内部的内部控制的综合应用，在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系，加强各个部门之间的相互监督力度，推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。
(三)加大内部控制的执行力度
具备了完善的内部控制体系，同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员，更为重要的是内部控制的贯彻实施，这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先，物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算，并且确保预算的合理性，符合本企业经营活动东的实际。其次，在新的一年中，企业应当以此年度预算为蓝本，严格执行企业的年度预算。最后，企业在预算的执行过程中，应当及时发现问题，并且对预算适时做出调整，以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度，还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。
财务管理的内部控制是公司实现经营活动现代化的重要保障。物业管理公司也应顺应时代发展的需要与国家政策的要求，制定出适合本企业的财务管理内部控制体系，同时将内部控制能够有效的实现。
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