无论是身处学校还是步入社会，大家都尝试过写作吧，借助写作也可以提高我们的语言组织能力。相信许多人会觉得范文很难写？下面我给大家整理了一些优秀范文，希望能够帮助到大家，我们一起来看一看吧。
万科房地产面试技巧 万科集团面试经验篇一
先介绍下lz，lz是88年10月天蝎，2010年的应届生。现在在某著名互联公司做mkt。
上周接到了f500著名房地产物业的hr，打电话给我，邀我去做mkt，年薪8w。以及另一家某著名人力资源公司，与之高层视频面试的要求。
这position，这薪资，这公司，对于一个刚走出校园，1年不到，1个法学小本的lz来说，是何等的肯定。是的，我是那么渺小，何德何能得到大公司的重视呢。
所谓金三银四跳槽月，分享一下这一年来我的求职供职经验，给广大的应届生朋友们，也给准备跳槽的同志们。
文章的主线是个人定位→简历制作→面试→感谢信。大家可以选择自己感兴趣的阅读。
纯属个人浅见。勿拍。
一、个人定位-你必须比别人，更了解自己。你有没有想过毕业后你要做什么？
因为lz的学校隶属于司法局，而非教育局，所以很多同届的同学，被问到这个问题，通常的回答是：司考或国考。
当然这也是种出路。贵在坚持，lz的朋友，考了6次警察，2次司法考，1次国考，2次上考，2次事业考，最后终于被她考上了。她的个人座右铭是“与天斗，与地斗，与人斗，其乐无穷”。
还有学校毕业时候的推荐：四大银行的柜员。
虽然是编外，但是对同届的薪酬水平，一年内，甚至两年三年内，还是比其他工种有竞争力和吸引力的。
但是lz没有去。为什么呢。首先，你要定位自己的职业规划。
你是想要稳定重复的工作，还是有压力挑战性强的工作？ 你是关注你眼前的薪酬，还是更关注职业发展前景？ 所以对我来说，经理助理，再高薪不做；专卖店店员，发展方向即使是店长，不做；销售，保险房地产之类的不做。
我的职业规划定位是：广告客户执行（ae）；渠道销售（sales）；网络舆情控制（epr）；公关策划（pr+mkt）。不求公司大或小，只求给我此类职位的锻炼机会。
接下来说一下f500与一般外企的定位。
很多很多应届生，很喜欢投f500的position。试问一下 1.网投时，你凭什么认为电脑不会把你这个人才筛下来？ 2.初试时，你凭什么觉得你发挥的很出色了？ 3.复试时，你凭什么觉得别人定会发offer 给你了？ 先垫垫自己几斤几两。
当然，你如果象那些大三大四就一直在花王，联合利华，宝洁，摩根斯坦利，dtt，bcg实习，把他们的产品，即使是推过短暂时间，而后又退出中国市场，所有的信息，公司理念，决策动作都了解的很清楚的牛人前辈们一样。那你去吧。
大公司有大公司的好处。注重流程，一层一层的操作。
小公司有小公司的好处。注重细节，让你有种亲历亲为的经验。
为什么不换种思路？外企让你成为了人才，f500让你这个人才发挥到了极致！
二、简历制作-如果你是张白纸，就做白纸
二、简历制作-如果你是张白纸，就做白纸
工作了将近1年左右，接触了蛮多hr，猎头等。和他们私下保持了良好的朋友关系。下面来分享下简历制作的经验。
象很多应届生一样，当时的简历，觉得没内容可以写，于是拼命往上写一些有的没的。学生会工作，司法局实习，志愿者活动，奖学金，甚至kfc打工都往里面填。
其实呢。如果你是张白纸，你就做白纸。
有些公司发面试给你，本来就知道你是应届，没有工作经验，知道你是张白纸。白纸有什么不好的？白纸能让你在上面随意画画呢！
你除了了解自己，你必须了解hr的心理。
重新制作你的简历吧。（当然希望51job这种简历形式的也可以）中英文控制在3张以内。
第一模块写你的求职意向（job objective）
第二模块写你实习经验：以公司名字+职位+具体做了点什么为主
写两个就好！hr其实不是想看你多么全能，在多少公司干过，他是想看你具体掌握了什么技能！
第三模块写你的教育背景：学校+系+专业，下面可以详细写专业涉及的课程。应届生的朋友，这个模块可以和第二模块互换下位置。ps：理论上是从高中写起，实在不知名，省略也可。
第四模块就是展示你个人技能：语言能力，性格，兴趣爱好，政治面貌，奖项，社团活动职位等
制作简历还需要注意：
1.很多应届生的朋友，喜欢往里面填一大串的志愿者活动。hr看到这份简历，想这人这么视金钱为粪土，这么喜欢志愿者活动，你怎么不去参加unv？unv是什么？别告诉我，你不知道！所以，慎填太多哟~
2.奖项添置。摄影三等奖，个人风采二等奖，奖学金n个。hr心想，这么优秀的人，不敢要啊，我们公司配的上吗？留得住留得长吗？
还有奖项的名字：困难生贫困生奖学金。这算什么？企图让hr抱着同情心的态度看简历？当然，这是学校奖学金的名字，但是这种形容词是否可以在简历上不要出现呢？
很简单，你投什么性质职位，添置相同性质的奖项。
比如it→网页设计奖；公关公司→校园风采之类；再加个奖学金就已经ok了。
记得标注院级或系级。
三、面试-自己选择的路，爬也要把它爬完
经历了职业定位，简历制作，你得一门心思的投简历了。
每天早上8点30起床，连上网，不要挑三拣四的！海投！这样在hr们9点上班refresh时，他们能看到你的简历几率比较大！
收到hr确定面试的电话，你可以再进行一轮自己的筛选。
问一下公司名字，公司地点，职位待遇预算。这时候是你挑公司，不是公司挑简历啦。
面试的穿着：
lz参加过所有的面试，不管大公司还是小公司，不管外企还是国企。
穿的都是正装：黑色裤子+黑色皮鞋+西装（条纹或黑色）+西装背心+白衬衫，衬衫纽扣可以开一粒，不过面日企台企的同学，建议大家全部扣好。具体操作也可按当时情景随机变通。
这里还建议大家，再带一只钢制的手表（千万不要chanel镶钻白色那款，或者gshock,swatch个性手表哟）：很多有个性的高层，不喜欢和不戴手表的人合作。因为会觉得你没有时间观念和工作效率。
细节全部完美，除了自己自信外，也会给面试官一种尊重他们，professional的感觉。
下面是hr喜欢问的问题（部门主管会问的专业问题，我这里就免了。）1请你简单自我介绍一下
hr是看过简历的，你大致的说一下简历中的几个点即可。借机表下决心。记住一句话：说得越多，暴露的越多。
2.你的专业是法学，为什么会选择与法学不相关的职位。
虽然我的专业是法学，但是我的职业规划是mkt。可以说，我的求学终点，是法学。法学给我带来很大的意义，使我在工作中更有逻辑性更严谨。但是后半职业规划志在mkt有所作为，并为之付出行动，我也在继续攻读公共关系专业和市场营销专业。
3.你的上一份工作为什么离职。
hr其实是在考察你，将来对公司的忠诚度。这个问题真的好难回答。答公司搬迁路太远，被人质疑不肯吃苦。答公司倒闭，被人质疑衰运。答工资太低，被人质疑眼高手低。
因为该本人的职位在原公司职能划分不够清晰，也没有更多的发展可言。而我非常渴望得到更多该领域的知识与经验。也想与公司共同成长。这样回答好吗？
4.你的职业规划是什么。
千万别说你要做经理？！哈哈，hr不过是想了解你的职业规划和公司发展规划是否契合。可持续发展嘛
5.你有没有男朋友并有结婚的打算。
这是对女性应聘者最喜欢问的问题。有些刚毕业的同学，被问到觉得有点莫名其妙，还以为隐私问题。
其实hr出于对自己公司利益出发，产假，婚假，哺乳假，@#%„„假，会搞得hr很头疼！
诚实的说有或者没有。至于结婚的打算，我想先以事业为先，在事业还没有达到我预期的情景下，我不会先考虑解决个人问题。
6.你理想中的待遇。
首先明确一下，hr问你这个问题，并不是肯定要你了。这不过是hr的专业体现之一，就像面试的时间掌控，问题设置等一样。
你可以先反问下，这个职位的预算是多少，前任的待遇是多少。
然后回答，我期望的是xxk工资，这样会给我更大的动力，为公司效劳。但是最低的限度，可以控制在xxk。
（以前看别的面经写：“本人不计较工资待遇，只在乎锻炼和发展空间。相信贵公司是不会亏待人才，也相信贵公司能合情合理相对公平的给我。”等lz面试真的说了这段话的时候，hr接着反问：对于你来说，工资多少是合情合理？还是一个死胡同。。）
7.感谢你的面试，我们会在一星期工作日内联系你的。听到这句话，不要消极也不要积极，以一种中性的态度对待。
你可以想，大公司需要走流程；或者很多候选人需要甄选；一个星期是给你给我第二次选择的时机。
lz也碰到过傻xhr，印象最深是某国企的某经理。先政审似的问我家里情况（真他妈比入dang转正还严，都问到我爷爷奶奶辈了）。然后批了lz的着装问题，接着批lz 那可怜的cet6分数，还顺带提了他那女儿考了650。还说lz简历制作不认真，中英文才两张纸。
最后以一句 回去等消息吧 作为结束语。
lz拍台而起，呛了此中华名牌铅笔一句：我不喜欢等消息，请把我的简历还给我。
其他需要注意事项：面试官比你后进房间时→起立。面试官示意面试结束→起立，带走喝水纸杯，摆正座位，关门。
四、感谢信
一份感谢信会让hr回忆起你，也顺便提醒他，你正在等他的复试消息。以中英两种语言写，建议在初面完的隔日或第三日发送。
万科房地产面试技巧 万科集团面试经验篇二
略谈万科“配型”纪
现在是11月26号午后，与万科的最后一次配型在两个小时之前结束。其实，早就有些手痒，想写一些这第一次经历。网上有数不尽的面经，从头到尾非常详细，而我的思维总是有些偏颇，对此也越加痛恨自己，所以只能加一个字，改为“略谈”，一方面是有些问题自己想不到，另一方面是谈起来总有些纰漏。所谓配型，是我对找工作的理解。其实第一份工作对于自己来说可能比较重要，遵从于内心地看中企业的包括文化、薪水等等总是没那么容易，并且业界越有声名未必越适合自己，所以需要自己去挑。此外，被看中则是另外一回事儿，所以就有点像“配型”。或者这是一个安慰之词，毕竟配型失败那就是不匹配的缘故，谈不上一种高低之差。鉴于自己体会到与万科要失之交臂，配型失败了，就以此略说一二。首先要提一下自己的视角，确确实实地说这是我第一次参加找工作的面试，一直都把自己当做一个酱油党，酱油打不到打点醋也好，那种心态还是很放松的。酱油党是因为我不曾遗忘自己的理想，所以终归是有那么一些动机不强或者无职业操守的吧。
现在进入校园招聘的房地产企业打出来的口号不外乎两种，第一种就是龙湖万科中海保利等那些目前来说排名靠前的房地产，一股大佬的气势熏过来，跟你说：你坚持梦想，你要高薪水，来来来，我们这里有；第二种是处在成长期的房地产，很自信地告诉你：你要有梦想，我们有潜力和空间。可以看出来，职场谈起来不外乎梦想了，当然央企与民企的差异往往在于企业文化的宣传，民企似乎不大在乎这个，财大气粗，还有啥子啥子靠山，做的宣传视频也很粗糙；而民企精心制作各种宣传手册，表意清晰且个性鲜明，且一定会告诉你：我们公司大家都很平等，绝不官僚化，绝对没有办公室那些等级。我们知道，什么叫做宣传，宣传就是把自己好的一面展示出来，房地产就是把大学生的可能需求通过宣讲会展现出来，如果过分地说自己的缺陷，那不是宣传，叫做自我批斗。所以这个时候在甄别选择央企和民企的时候，记得给他们都先打一个折扣，宣传很可怕，至少上了职场你要做好准备：在我们整个文化背景下，你要纯的像水一样，那么，应该说水至清则无鱼——这是个人体会，表示没有去过那些公司实践，若不对就无知无罪了„„他们大谈梦想？人确实要坚持梦想，他们的成功也来源于梦想，但是梦想也是建立在现实的基础上的，切格瓦拉说面对现实忠于理想，我觉得这才是真理想。所以说，理想也要匹配本人与公司之间的关系。万科对于宣传很到位，对客户我们咋样，对员工我们咋样，对社会我们咋样的，就像他们开发房产一样，各种分类各种差别性，其实这很到位，很精细，所以给人一种圆满的感觉，当然宣传册上的那几句话写得水准还有上升空间。
选择了公司，准备好了配型，那就投简历什么的，开始一场持久战。投简历有人说要精准，我倒是觉得现在处在找工作初期的人，简历就要散弹射击发，投到哪里是哪里。很佩服万科的高效率，一天一面，考得除了智力更有体力„„那么就从笔试开始一次一次都把经历略谈略谈。
20号简历筛选，晚上发通知说次日参加笔试。目测本次简历筛选比较水，除了硬性规定之外多数人应该被保留下来。个人觉得简历确确实实比较虚，应该给大多数人一个面试或者笔试的机会。根据网上面经介绍，笔试是一些行测的题目。看到行测二字就有些愣，想起来本科时候看到一些同学做的行测题目，什么图形推理、逻辑什么的，完全找不到规律。但是作为一个酱油党是无所畏惧的，只要皮够厚就不怕。于是准时出现，参加笔试。笔试是上机操作，题目就是一些行测，除了在电脑上看起来比较费劲之外，题目超级简单，说是40题50分钟时间，一般三十分钟左右就可以退了。有一些细节需要注意：进入操作界面的时候会提醒你每页显示多少题目，这坑爹的过程，看都没看直接点下一步，每页默认显示十个题目，于是
第1页
下一页之后就没法回来了。如果点一下，“每页显示40题”，那就是你有充分的时间在那里复核一次，不确定的题目可以重做。因为题目确实简单，觉得笔试应该没问题，就等到了一面的通知。
22号，一面，无领导小组面。去年听到师姐们说无领导小组面很刺激，各种探讨各种思辨。其实一向不善于演讲和发言的我，甚至还会脸红的我，觉得这一关挺难闯的。在面试之前得到非官方消息说是辩论，于是就更加有点没思路了。看到大家都西装革履的，于是自己也把埋藏在柜子里许久的休闲西装找出来，里边穿了一个白色的短袖衬衣，穿了一双运动鞋，以及配休闲裤就去了，这个装束一直混到三面结束——酱油党有酱油党的职业操守。
排队进场坐下来，等hr发话，看得出周围的人都很紧张。面设计岗的同志们沉默无比，严谨地就像在做结构设计一样。hr发话，是辩论形式，共十分钟自我介绍，30分钟自由辩论，十分钟总结，貌似是这样的，于是分为正反方两拨，看材料，材料呢是前几天沸沸扬扬的比基尼京剧表演，正方貌似是支持，说这是宣扬国粹，反方貌似是反对，说侮辱国粹。我比较苦逼地落在了反方。也不知道这些年来自己发生了什么变化，总是觉得没啥好辩驳的，什么正反都没意义。这种态度很消极，显然不适合去辩，于是挖空心思在想一些证明的线索。大家都闷着都看材料，许久都没反应，我一直在等hr为啥还不说话，这是啥情况，还看了她几眼，算是眼神示意了，估计我这种行为被鄙视了。一个建筑设计的女生起来说，大家差不多了，那就开始了„„于是才开始自我介绍什么的，一直到最后结束„„
对于无领导面我要说说自己的理解：无领导小组一般是考验应变能力、思辨能力、组织协调能力和协作能力。无领导意味着需要一个领导，需要一个过程，这些都是自发的，你牛你就跳出来。但是因为辩论这个词一来我们组的人都愣住了，就忘记了无领导的本义了，也就是说没有人跳出来做leader和timer了，这是比较2的一件事，即便是辩论或者打架都需要一些人出来主持的。估计那个hr看到我的眼神之后会心里骂我2了。就像我们组，没有leader还好说，结果没有人出来掐时间，然后一直自由辩论到响铃结束为止，总结都没人总结，一路就正反方在那里各种掐，从自我介绍就开始，各种针锋相对。现在想起来都觉得很欢乐。面对一个比较沉闷的小组，大家都是理工科出身，要是能带点文科的色彩，说个段子讲个笑话什么的，hr保证马上记住你，过这一轮就没问题了。我自己觉得当时的出彩就在于语言比较风骚敢说。这是没办法的，思维组织能力搞不过别人，也就是说实力不行就拼虚的。在以后的面试中碰到个hr都说我很幽默，我只能哼哼哈哈地点点头，我觉得一个人真诚地说我很幽默，我想他那一天肯定没分清楚裤子和上衣，穿错了位置„„要知道学术宅的心是多么的苦，滴血和流泪。这一轮就算是过去了。
23号，结构化面试
结构化面试就是hr和你谈，hr多数都是慈眉善目的姑娘，会引导你去说，其实就是让你坦诚交代，你交代的过程中暴露出来什么他们就最乐意了。打游戏是把怪物杀了然后爆出装备，hr是骗你脱„„当然既然是配型，那就要坦诚，找准喜欢和被喜欢很要紧。说到hr这里不得不说几句，不要以为hr都是那么瘦小的姑娘，其实hr很犀利，hr的出现一直到面试结束或者从入职再到离职都和hr打交道，有什么苦衷千万别和hr去倾诉，职业操守就是站在企业的利益考虑，员工的各种问题hr都看在眼里记在心里，说不定哪天就莫名其妙中招了。面试过程中也是如此，hr们表面谈的东西和实际上他们所要接受的信息其实未必有一致，你呢就坦诚地说，说着说着也就漏了。我有点质疑现在的面试，我不知道那些人招人都是要说得十分圆润的还是什么的，当然门外汉可以发牢骚。貌似那些面试都需要一个人在那里怎么怎么说，其实表达的语言和内心是有区别的，所以这个世界才有不善于表达的文艺青年和技术宅，而这样的人最后只能吃咸菜。性格和职业倾向有一定的关联，但是我觉得没有必要把这些滔滔不绝的口才非要强加于某种职业，且沟通什么的总是会在不断的历练中进步的吧。
我面试的时候房间里有两个hr，既然是结构化面试，题目都是固定的，一般先自我介绍一下，然后hr会遵循着简历去问一下常规的问题，当然因人而异，也有许多hr是问了专业问题的。还有一些最恶心的问题是，你最遗憾的事情，你最成功的事情，你对不起的人和对不起你的人，你最难忘的事情„„这些问题只能放在心里骂骂娘，确实看不穿这样的问题意指了什么东西，私以为长这么大了，已经有了一套自我情绪管理的方法，对不起谁或者谁对不起我都没往心里去，大家都活在这个世界上多不容易，哪有那么多对不起对得起的，还有更2的问题，你身边两个人闹矛盾了你觉得他们是怎么想的，我真心没有遇到过身边两个人闹矛盾的狗血剧情，闹矛盾不过因为某个不统一的意见而产生的情绪宣泄，还能怎么想呢。我一向消极准备，所以对这些题目没有准备，结果就遭遇了。hr一脸温和的问你，你认为最遗憾的事情是什么？我啊了一声就随便讲了一个什么事情。那么他就会顺着这个事情追问下去。所以，准备是有好处的，准备了之后就不惧怕他们的追问了。当然，在回答任何问题的时候都要试图把话题引到自己擅长的东西上来，那谈起就会越谈越顺畅。
结构化面试筛了一些人，估计不多，在等待中收到的通知，说参加专业面试。作为一个初次参加面试的酱油党觉得也差不多了，本身自己的专业水平不怎么好，但是专业理想太纯粹了，现在这个社会的价值标准有些冲突，所以比较畏惧专业面试，可是又不好准备。只能硬着头皮上。
24号专业面试只能说有点水。专业面试是专业的人来面你，就相当于是技术宅遇到了技术宅，大家都很高兴，就这么一个局面。当然营销管理类的专业面试可能例外，我估计那些专业面试更加斗智斗勇。当然也和面试官是持一种什么样的心态，如果他觉得选人无所谓的话。那就是聊聊天，如果他很在意自己的眼光，那就跟你杠上了。因为岗位分配的问题，一些岗位拒绝了我，一些岗位接纳了我，于是是一场视频面试。到了房间，hr就打开qq视频，开始面试。但是这个时候hr貌似也不是干坐着，而是在一旁记录，看你的表现。刚才说了，hr就是幽灵，只要有员工的地方他们就在默默的关注，时不时给你一个微笑，但是微笑背后是什么就不知道了。跟我谈专业的那个设计主管一看就是一个技术宅，深度近视眼，高度集中的眼神，不苟言笑的神态，这样的人好忽悠，你给他谈专业最新进展就ok，稍微谈得高一些，因为技术宅有点脚踏实地的迂腐，喜欢搞一些别人搞不来的东西，所以一谈这种深度问题，我也擅长且能忽悠人，我就滔滔不绝了。不过这次面试不得不说缘分很好，遇到那些hr或者面试官都善良，给你切实指点。这个专业面试官聊到后来就不是面试了，而是一个师兄对师弟的金玉良言，甚至告诉你以后在公司注意什么问题，我费解了，这时候还没进入公司。只能说，技术宅要是hi起来，时间都停止不了他。非常感谢他提的一些问题和建议，不仅是面试，也是我要怎么走专业之路的一些思考。
专业面结束，旁边的hr站起来，说要接着聊聊。hr是一个ppmm，说话非笑即羞，问了一些问题，包括说岗位、工作地点、生活习惯、家庭情况等等。问到一个比较费解的问题：你平时是一个善于管理时间的人呢还是随遇而安的？这样的问题貌似给了答案了，所谓企业不就是追求利润勇攀高峰么，能让我随遇而安么。所以这种看似简单的问题我一般会多一份心，说不定有啥玄机。既然如此我就只好分类到了，只能说做事情当然善于安排，但是做人就大约只能看缘分了吧„„
专业面结束了的等待是比较纠结的，因为下一站就是终审面试了，这个时候被刷掉多少有些可惜。当初是这么想的，一直到坐在了专业面的现场，我才觉得其实上不上都无所谓了，确确实实自己虚的地方太多，实力还是不够，左边看看右边看看，那些沉着冷静的大牛在那里，自己真不知道该摆在何处。各种社团经历，国内国外的，我觉得所谓精英，就是他们了。所以这样对于结果其实也就淡化了，至少知道了自己欠缺在哪里了吧。如此甚好。
终审面试是一个把关的过程，区域老大过来，还有一群围观的领导，是为了配合全国其他地区的招聘整体形势。但是万科这次终审有点费解，终审估计要刷掉至少一半的人。这确实是一把大刀。终审面试是我在这次面试里见过最为严格的和正式的，有点压力面的倾向。提前一天通知了自我介绍和题目。一分钟个性化自我介绍，两分钟最成功的事情，两分钟教训最为深刻的事情，中间有人给你掐表，任何一项超时都会得到提示。而最成功和最什么的事情又出现了，于我而言最为讨厌这种准备了。但是还是硬生生地记了一些东西。
面试在万科杭州公司，一到休息室就发现一个哥们在那里狂练，喊着别人给他掐表。搞得我本身不紧张的都紧张起来。这个时候酱油党的姿态就要露陷了，一身上下的装饰都是借来的，作为一个衣冠禽兽都不那么职业，对不起地拿起兄弟的领带擦擦鼻子么„„记在心里的稿子是昨晚临时写的„„略等了一些时间就过去了，排队入场什么的，总之搞得气氛有点凝重。一个长方形的会议桌，面试官坐对面，一共七个，面试者一共八个，还有桌签，或许是万科送出的最后小礼物吧。严肃的面试官开始点名，按照流程，自我介绍和两个故事，时间一到就会提示。悲催的是前面几位都很不错，轮到我的时候自我介绍超了三秒„„于是内心里总是有一种消极的姿态。不过回想起来，这个时候也差不多了，面对的都是高手，且也相信面试官既然是区域领导的话对于职责和性格之类的会有一个充分的认知与把握。不过都到了这个份上了，看人也许看的是潜力吧，基本的工作谁都是可以担当的吧。自我介绍有些同学非常出彩，各种形式，说得也不错，讲故事呢关键在于真实性和可以吸取的教训，与他们的东西一比较，终于知道什么是矮穷丑了，回去照照镜子就好了，各种社团活动，人生阅历，自己的东西简直土爆了。确实各种能力相差甚远，自愧不如。流程走完之后是临时提问，问题很丰富，评述他人的观点，临时做一个什么什么之类的，问我的问题比较专业，但是我狗血的出错牌了，说是点评一个万科的景观还是景观来着，脑子一热没听清，没说出自己最熟悉的东西„„这种问题放在专业面试来说应该是滔滔不绝的吧„„这次估计就给跪了。想到同坐的那些人，毫无遗憾，看来内心里已经认同了学习的过程比取胜的过程更为要紧了。
到此就结束了整个万科配型之旅，体验不仅仅局限于这些，但是这些是个人觉得面试中可能会遇到的一些逻辑问题，写得有些恶搞，但却是内心见解。不以成败论英雄，算是第一次工作面试的一个认知，比较意识流„„算不算一份面经，见仁见智，因为鄙人确实不大适合描述。
万科，但愿它确实走在一条理想的路上„„
万科房地产面试技巧 万科集团面试经验篇三
2008年12月30日 01:00 21世纪经济报道
王石作为一名企业家，把自己整得像明星似的。
王石和万科在因此受益的同时，一个不留神，也会被群起而攻之，遭受到滚滚骂名。从万科霸业到个人登顶，从地产拐点论到赈灾赞助事件，王石似乎走得毫不畏惧，但也并不轻松。
说白了，这位带头大哥很倔。这正如他选择登顶，像海明威笔下的黑豹一样，孤独地表达他的征服欲。
全球经济仍是严冬，这不仅是重塑金融体系的时候，也是重塑房地产市场体系的时候。真正的改革者应该对身外的是非和背负的骂名不屑一顾，孤独的前行。
万科的两顶“红帽子”
“路轨旁抛扔着死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞；空气中弥漫着牲畜粪便和腐尸的混合臭气。”这是1978年的4月，王石第一次来深圳。后来他在《道路与梦想》一书中，写下了上述在笋岗北站消毒库工程现场的真实观感。王石当时的职务是广州铁路局工程五段给排水技术员，当时的他一门心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回广州。
5年后，已经通过招聘进入广东省外经委，并做了3年招商引资工作的王石决定杀到深圳。在深圳当时最有影响力的公司——深圳市特区经济发展公司(下称特发)谋求发展。
王石和特发公司掌舵人孙凯峰对话的结果是，他作为广东省外经委派出人员，同特发合作做生意，特发提供营业许可、银行账号，但不提供资金(广东省外经委也不提供资金)，赢利部分省外经委和特发五五分成。
就这样，在拥有进出口批文特权和资金空手道功夫的双重魔力下，王石从倒卖玉米开始，转战仪器设备等所有能赚钱的行业，直到造就了后来的万科。
王石语录：“没有红帽子，发展就没那么快；没有红帽子，发展大了更麻烦。这是我的两点结论。”
《21世纪》：说到国企改革，不能不谈到红帽子，上世纪八九十年代的深圳企业，几乎都有一顶红帽子，万科也不例外，你当时的考虑是什么？
王石：改革开放之初，对民营经济，对市场经济是逐步依次展开的，先建立经济特区，杀出一条血路，再扩展到沿海城市，进而铺展到全国。
当时的民营经济发展十分艰难，大多数企业是挂靠在国有或集体企业下面的，这就相当于有了一道红色的保护伞：虽然目前企业经营方式是市场经济的，但从理论上来讲还是国营为主，这就是红帽子的由来。
万科创业时隶属特发公司这家深圳当时最大的国营企业，特发和传统的计划经济不同，也是计划外的，但它的执照是国有。即使当时政府投的资金很少，可能就几万元，就像现在的种子基金、风险基金一样，但是是非常关键和有价值的。我相信，包括万科在内，深圳当年有一批公司都是这样挂靠的。(后来特发因摊子铺的太大、经营不善等原因出现了问题，直至2005年才最终完成债转股，由国有独资转为产权多元化)
《21世纪》：但万科当时毕竟还算是特发的子公司，你本人也是特发贸易部贸易一科的业务员。万科的前身可以追溯到1984年成立的深圳现代科教仪器展销中心，1987年更名为深圳现代科仪中心，1988年更名为深圳现代企业有限公司，也就是说在1986年9月《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》出台前后，甚至之后的一段时间里，万科的产权还是比较含糊的，为此，后来的“脱帽”也大费了一番周折。
王石：在看到了政府的《暂行规定》影印件之后，我和公司决策层很快统一了思想，要把公司所有权和经营权分离，进行股改。当时的股改确实有难度：1986年文件就出台了，但是万科到了1988年才完成股份制改造，还是国内第一批股份制公司。其中的困难在于产权界定。当时政府并没有投钱给万科，都是创始人投的，因为是国营牌子，产权就含糊。产权含糊时你是当家人，现在改制了，国家和个人的比例分配就很难平衡，你拿多了国家不干，拿少了自己不愿意。戴上红帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企业都是这样的含糊产权关系。
但是无论如何总要界定出万科是谁的。当时我并不在乎我能占多少，我的目的不是为了控制它，而是希望产权明晰了，能按市场经济方式来运作。后来，主管体制改革的副市长朱悦宁约我谈话，他说国家六你(指职工股)四怎么样？我最初有过五五分的打算，但再争执于事无补，就转变了过来。虽然后来还有波折，但产权比例问题就这样谈定了。
(王石这里所说的“后来还有波折”，是指和朱悦宁副市长谈妥的事情，第二天遭到了特发公司领导层的强烈反对，要求市政府办公厅撤回批准现代企业股份制改造文件，理由是政府越权干涉企业管理。万科接下来只能走迂回路线，先是做市委、市政府秘书班子工作，制造股改舆论先机，接着争取到了时任深圳市委书记李灏的支持，时任深圳市委副书记秦文俊也跑来与特发领导层沟通。1988年11月21日，深圳市政府批准股份制改造方案，人行深圳分行批准发行万科股票，公司定名为深圳万科企业股份有限公司，特发公司则从上级主管公司变为持股30%的第一大股东。)
《21世纪》：可问题最终解决还是到了2000年，特发把股权卖给华润之后？
王石：我觉得那是另外一个问题，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。国家占60%，职工占40%。最后特发把股权卖掉，是因为自身经营不善，贷款无法偿还，就拿持有的万科股份做有效资产质押。如果特发不卖你也没办法，它那时候情况不好，它如果经营好也不会卖；但反过来说，如果它能一直经营得很好，也一定是采用了市场化方式。
《21世纪》：但至少从1988年到1993年万科b股上市，甚至上市之后一段时期，特发作为第一大股东，对公司还是有着非常强的影响力？
王石：事后来看是这样，但股权问题已不是主要问题，关键是万科涉及的股权结构是一种内部人治理，它本身的设计是多次控股、扩股，第一大股东(那怕是现在的华润)真要再增资、再控股万科也不是做不到。但是万科的品牌、团队比较强势，比较严谨，经营绩效也好。作为上市公司，它不是大股东说了算，它更多的是靠优秀的管理层，这样的设计参照了香港大公司的架构。
一个企业成功之后，很关键是是要建立现代企业制度以及培养现代经营团队，这个是比控股更重要的。实际上大的上市公司到最后谁也没法控制它，比如说汇丰银行，谁是大股东？最大股东持股只有2%。当然这种设计会让第一大股东有点难受，我们在改革中不能强悍地去维护一些不符合市场规律的东西，我们和华润合作得很愉快，华润持股不是2%，是15%，是有发言权的。
《21世纪》：之所以提出红帽子这个问题，是因为我们特别关注两类国企个案。一个是在香港的央企，它跟内地的国企有太多的不同；另外一个是学术界提出的南派国企概念。北方的传统国企到了1998年才开始真正改革，而这一批市场化的南派国企，它不是从某一个点上突然进行改革，实际上一直在变化，包括深圳的特发、赛格这一系列的大型国企。但是这些市场化发展起来的国企，在2001年中国加入wto、市场化进一步成熟之后反倒凋落了。在这个过程中，万科既跟南派国企有衣钵关系，后来又跟香港的央企华润集团有关系，你个人前后打交道时应该对国企改革有一些自己的领悟。
王石：中国是处于从计划经济到市场经济的过渡中，纵然是深圳特区，你会发现它真正的主旋律，都是百分之百戴着红帽子的公司，像招行、中兴、华侨城，各个行业都是这样的。真正发展起来的还是这种戴红帽子的公司，这就是中国改革的特点。像平安保险、招商银行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)这样的金融企业，民营根本不可能，你刚开始一定要戴着红帽子。北方也一样，像海尔、联想，只要有响当当字号的都是这样。
第二种情况，在体制改革创新方面，你要承担一定的风险。创新方面联想很成功，tcl也很成功，市场变化到现在，加之企业到一定规模后，不大适应市场，被迫转型。无论是南是北，你会发现这批品牌，尤其在深圳企业群，后来发展可能不好了，但其市场形态，已经跟所有制没有关系了。
《21世纪》：其实万科和平安有点相似，但是和华侨城、中兴通讯还是有一些非常根本性的区别。
王石：万科和平安还是不大一样，平安、招行、中集属于招商系，招商局从李鸿章的洋务运动到建立蛇口实验区，都是国家级试验区。招商银行、平安保险，这都是特许经营，没有那样的背景(指红帽子)，连执照都拿不到。
万科首先是国营牌照，深圳成规模的企业，当初有这块牌子和没有这块牌子的差异是很明显的，我们首先要承认其中的差异性。同样，虽然后来我们的产权是弄清楚了，但是红帽子还是很重要的。1998年特发同意把它的股权卖掉，同时让我们来选择买家，结果我们选的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。为什么？我们还是看重这个背景，当时是我们主动向华润伸橄榄枝的，我们只是换了一家国企大股东而已。
《21世纪》：你这句话似乎在想把万科往蛇口系上靠，蛇口系企业的特点很符合万科：头戴红帽子，同时也是市场化运作的。
王石：它的意思不一样。招商局是交通部管，在交通方面享有特权；招商局是中国官方引进外资(港资算外资)对外开放的前沿，从李鸿章开始一直到现在都是这样。华侨城是侨办，他们对外联络的是华侨和华侨子弟，投资华侨城的中国旅行社在香港也是有实力的特许经营机构，他们是另外一条系统。为什么侨办成功，招商局成功了？因为它有国资背景。
反过来，同样是有红帽子，但是像万科、金地地产的情况就是不一样的，它们是没有任何背景，也没有任何特权的。但即使是不一样的红帽子，也非常重要。我们为什么选华润，华润的背景和招商局、华侨城差不多，因为华润是外经贸部的。我们挂靠在那儿，虽然没有享受他们的特权，但是有没有红帽子还是不一样的：第一、没有红帽子你的发展就没那么快；第二、没有红帽子你发展大了之后就更麻烦。这是我的两个结论。
王石再澄清君万之争
对于发生在1994年的君万(君安证券和万科)之争，王石称万科是资本市场的宠儿，但不是资本市场的玩家。
《21世纪》：万科作为上市公司对应了中国资本市场的发展历程。中国资本市场发展的这十八年，你个人觉得有哪几个阶段？万科在这几个阶段里有没有主动的角色认知？
王石：我倒没有去想中国资本市场发展可以分几个阶段，因为万科是股份化改造之后第一批上市的公司，我们对早期资本市场有认识，然后也看到了股市后来的起起落落，再到股权分置改革——原来不能流通的法人股可以流通了，直到现在。
这个过程中我觉得万科是比较幸运的：该筹的钱都筹集到了。改革开放后出现了很多不好的风气，大家比较浮躁。但是万科从1988年股份化改造到1990年上市到现在，一直算是资本市场的宠儿。《21世纪》：我们感觉1998年以前万科还没有告别多元化，包括1994年的君万之争等一系列事件，都在表明万科那时候心还没定，万科是否曾想在当时粗放的资本主义市场里扮演一个玩家的角色？
王石：玩家哪能规范化呢？万科从里没想过要做玩家。从规范化的角度来讲，1993年发b股时我们是多元化，发了b股之后，再怎么样往下走，我们描述得非常清楚，那就是专业化。万科管理层对此有自己的认识，有自己形成的书面结论。
君安证券是万科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承销商，对我们很了解，对万科管理层的自我判断，也是认可的。但君安1994年却建议万科应该怎么走，把万科管理层已经确认的方针，说成是君安建议我们要这样做的，这本身是很滑稽的。一年前的主承销商，一年之后它就建议万科改组，这个本身从职业道德上是不可取的。
只不过君安没有成功，它做了狙击手，而万科是反狙击。你现在说万科是个玩家，万科没有，不是万科现在好了，就对过去的事不承认了。
(据《道路与梦想》记载，1994年3月30日15时，君安证券总经理张国庆主导发表了《告万科全体股东书》。这份近万字的改革倡议书，对万科经营管理中的问题提出质疑，并认为万科应全力发展和充实房地产业务，同时提出重组万科董事会。随后数日，双方展开了对万科当时的4家股东(深圳新一代企业、海南证券公司、香港俊山投资、创益投资，合占万科总股份的10.73%)与君安结盟和拆散结盟的争夺。王石认为君安的动机非常明显：通过告股东万言书，争取万科股东的支持，达到改组万科董事会，从而操纵股票走势的目的。君安因承销万科b股有1000万股仍压在手，按当时市场价亏损3000万元。王石先争取到股票连续4天停盘，后拆散了结盟。“3·30事件”在证监会市场监管部主任张资平的调停下告结。从万科日后的发展轨迹看，王石和万科显然一分为二地对待了这份来自资本市场的改革倡议书，并令万科步入新的发展历程)
《21世纪》：当时确实存在一个乱象，企业的高层、企业的管理不规范。
王石：没有，从来没有，你说万科不规范，哪里不规范？你说万科是玩家，万科从来不是玩家，万科就是从多元化到专业化的一个过程，这是应该承认的。君安把万科管理层对自身的认识，反说成给是你的建议，这个是很不地道的。但是最后我们没有吭声，没有吭声有两个原因，一是君安发展非常快，在资本市场上起的作用非常大，我们不敢得罪，之后这事就不了了之，我们也不再说什么；第二是君安后来操纵股票，玩收购概念，出事后被并到国泰证券了，我们更不好说什么。但现在要私下里说万科当时是玩家，我坚决不认同。
《21世纪》：其实，当时和现在大家对规范化的认识是不同的，万科的规范化也是一个逐步的过程。是否可以说万科是从1993年发行b股时才开始逐步规范的？
王石：不是1993年，我们从1988年就开始了。应该说1988年之前你也不知道什么是规范，改革开放就是闯，就是来赚钱，你做的一切都是不规范的。当然我们从来不行贿，那是非常明确的。
到了1988年股份化改造时，香港新鸿基证券派代表邱小菲女士来万科作指导，建议按香港的上市公司标准做。我们先是在财报上和在公司制度上照抄了香港的上市公司标准——要筹集资金，必须这样做。但资金筹到了，是到此为止，还是真的按照香港的规则做？那时候在万科内部就引发了大讨论。
当时我说我们对未来要做出判断，中国未来进行市场经济改革是要规范的还是不规范的？市场将来规范了，我们现在不规范，就会养成坏毛病，再改就难了，甚至可能死掉。我们现在规范了如果不死掉，将来肯定会很好。这是1988年我进行股份化改造时的全部意见。
虽然当时大部分人不同意，因为我是创始人，说话有绝对的权威，我说就这样定了。万科是否规范化管理，1988年是一个分水岭，至于说选择行业上的专业化是从1993年才确定的。1993年之前，政策一年一个变化，万科每年都有新的业务，每年都赚点钱，但只能跟着政策走，后来发现操作非常困难，所以到1993年决定把主业确定为房地产，之后就一直做到现在。
《21世纪》：深圳对香港的资本市场有一个学习借鉴的过程。但是像万科这样的起初就按香港的标准来规范自己、完善治理结构的企业并不多，深圳大多数企业还是跟着中国资本市场的节奏翻江倒海，到现在为止，公司治理结构真正很完善的企业也不多，或者说规范起来还要若干年。
王石：也不能这样说，中国资本市场也是不断改善，尤其到了2000年之后规范了很多，我们也是在这个资本市场上长大的。
当然资本市场还有另外一个问题，这个问题不涉及规不规范问题，而是资源倾斜的问题，资本市场本身资源配置不合理：既然我们承认民营企业非常有活力，就应该更多地去培养、去鼓励，在资本市场的占比就应该更高。但是你看现在的资本市场，大型国营企业优先排队上市，而且一上市就大得不得了。当然在一个健康的市场上大型企业非常重要，但是如果效益不是很好的大型国营企业也让它上市的话，不一定就合适。
《21世纪》：今年房地产行业形势非常被动，不过在融资这么困难的环境下，管理层居然还能批准万科再融资，是对万科规范化的回报？还是万科高端博弈的结果？
王石：这当然是规范化的回报。去年股市最好的时候我们融了100亿，今年股市不好，企业发展需要钱的时候，我们又非常成功的发了企业债，这些都是对规范的公司，持续影响好的公司的一个报酬。
住房保障破题：谁来出钱
王石的父亲是军人，母亲是锡伯族人(历史上是游牧民族)。因此王石说他的身上也延续了这种野性的精神和对生命行走的强烈渴求。而这直接贯穿着王石后来的登上珠峰之举。站在整个人生的视野上，管理企业与极限登山不无关系：同样需要坚韧不拔的意志和坚持不懈的精神。
然而，王石绝对不是一个简单的登山极限运动者，也同样不是一个简单的地产商人。从万科的两顶“红帽子”到君万之争，从率先降价到对话朱镕基，王石更多地熟练了对政经的博弈，对行业走势、宏调走势的游刃有余的把握，甚至是对社会舆论娴熟的驾驭之术。
王石是狡猾的。数十年的摸爬滚打，恩怨交织，早已让他参成了野狐禅，锻就了地产江湖上的一把老妖刀。
王石语录：“在解决城市低收入人群住房问题上，谁来出钱要明确，不明确拿什么盖？”
《21世纪》：君万之争之后，万科也在逐步做大，对政策的把握也逐步娴熟。以1998年为分界线，1998年之后是住宅市场化的过程，但之前万科已经完成了住宅公司的市场定位。朱镕基总理当时来深圳调研，你也面陈了看法，并成为朱镕基的房地产顾问。你当时对中国住宅住房政策的判断到底是怎么样的？
王石：应该是这样的，万科1993年就已经确定做房地产，到1997年、1998年就非常明确做住宅了。万科从多元化到专业化发展房地产，实际上是在做减法，那是很痛苦的。我们怎么都没想到，1998年我们会成为中国地产上市公司中最大的，换句话说我们没有把它当成目标，更没想到的是中国的住宅市场来的这么快。要知道，1993年到1997年是房地产业很困难的五年。没想到亚洲金融风暴之后人民币贬值压力很大，出口受到重大影响，这就要刺激内需，当时经济学家说钢铁不行了，汽车也不行了，唯一能刺激消费的就是房地产。中央开始推动房地产市场，这是没有想到的。我当时绝对没有想到之后发展会那么乐观，尽管我对房地产长远看好。
《21世纪》：根据你后来的侧面了解，你当时的建议对朱镕基总理有多大触动？
王石：当时除了我跟总理谈的观点，北京的经济学家也有几派观点，但是朱总理说把房地产作为经济增长点，经济学家也大都遵循经济增长点的提法，而我从实际情况出发跟总理说房地产业不可能成为经济增长点：当时的房地产业问题很多，比如产业整体规模小、投资有限制、金融信贷歧视、没有领军的规模企业等，我只不过是在总理面前说了实话，反而总理印象很深刻。
让我当顾问不是因为我顺着总理的说法，而恰好是我唱反调。说到触动，可能有一些，但影响政策多大就很难说，深圳那次座谈会之后我再也没见过他。
再后来确实有应邀去北京，原因是朱镕基在国务院办公会议上谈到中国房改、中国住宅市场健康发展时两次提到了我，告诉参会部门到深圳找一个叫王石的人。后来发改委、国务院住房改革办、建设部、国务院经济发展中心四个部门都来找我，这些部门轮番邀请我或者派人到深圳约我谈，活跃了两个月，后来就没介入了。
(1997年11月，朱镕基总理来深圳调研，深圳市领导圈定王石讲万科的科学管理和规范化建设，王石却以万科为例，大谈分税制对企业的影响。分税制是朱镕基自1993年起就力推的一项改革。随后，就房地产能否成为刺激内需的支柱产业，王石陈述了4点顾虑，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座谈会上，朱镕基公开声称要聘请王石为房地产顾问。)
《21世纪》：回头来看中国的住房政策变化过程：改革早期，仍是福利房时代，还没有把房地产作为中国改革或社会转型的重要一环；后来南方开始了土地有偿转让，渐渐形成由市场来提供住房的机制，直到1998年国家确定了商品房改革的大方向，这个过程是渐进的。但到了2004年、2005年，大家又开始认为完全由市场提供住房是有问题的，政府也应承担相应的责任。这个否定之否定的过程，我们走了十几年的时间。
王石：我觉得我看的比较清楚，因为在1998年进行住房制度改革的时候，实际上原来中央并没有设立专门的住房部主管建造福利房，原来的建设部的职能是为建设公司系统建立规范、建立国家标准，真正负责福利房的是各个“条条块块”：“条条”就是各个部委自己来解决；“块块”是在地方由地方政府解决。中央财政并没有专门的支出用于建房，但确实是国家包起来。
到了1998年住房商品化，国家不再包了，但依然忽略了一个问题，就是会有一部分人不可能住得起商品房，必须有微利房、廉租屋，这还要靠国家来支持。但当时住房保障还没提到议程，谁来负责没有明确。
这个问题在2005年前后变得突出了。1998年商品化之后城市迅速扩容，迅速扩容无非是两种，一是存量的扩容，一是外围的扩容，存量的扩容就是把原来建得很差的房子拆了。拆了别人的房子需要给予补偿，补偿靠什么呢？靠发展商买地当中的地价来承担，拆迁补偿非常大，无论是实物补偿还是现金补偿都非常大。
到了2004年、2005年，该拆的都拆了，代价太大的也拆不动了，这时候还有新的需要廉租屋的人，矛盾就出来了。当然大家还没有意识到问题的关键所在，就大骂发展商太黑心了，其实这不是由发展商来解决的。差不多到了2006年，最明显的是到2007年，就已经明确了这是政府的行为，应该由政府来解决。
《21世纪》：这几年的讨论大家还是没有弄清楚很多事情：比如需要政府来提供基本居住条件的人可以分好几类：一类是公务员和公营事业体系，包括事业单位、国企的员工；第二类是你以前说过的刚入职的年轻人，至少40岁之前购买市场化住房的条件是不具备的；第三类是低保和低保边缘的群体。这三类人可能都需要政府提供保障性住房。但到现在为止政府保障住房体系还没有把这三个群体理清。我们来看深圳，政府确保公务员和公营事业体系是第一类的；第二类的是户籍低保人群，根本不考虑非户籍的。对于第三类，政府还没有想到刚入职的年轻人这个群体，这个群体现在由农民房、城中村为他们提供保障。
深圳可能是个典型，全国大概都是这样一个排序，大家在批评政府或发展商的时候都没有把这三个群体理清。
王石：你说的这个实际上是两个问题，第一是谁出钱的问题，上一次财政收入分配体制改革的时候，因为当时还没有房改，就不存在明确房改之后低收入人群的住房由谁来解决的问题。房改之后这个问题就显得重要了，中央和地方的责任需要分清楚。尤其是地方财政收入比较少的。
第二、刚才你说到的微利房、福利房，只有户籍人口才有，这就牵扯到城乡二元结构问题。现在城市有两种人：一种是有城市户口的；一种是没有城市户口的农民工，这就带来更深层次的问题。农民工住房问题比城市原住民要更严重一些。现在中央在这个问题越来越重视。
谁是农村土地流转获利者？
十七届三中全会通过的农村土地流转交易新政策，会更加刺激从城乡接合部起家的万科原有的基础，及其已经开展的住宅产业化运动。
《21世纪》：我们切入土地这个问题，联系到十七届三中全会提到土地制度改革的问题，实际上中国房地产市场的发展跟土地制度改革是息息相关的：如果没有最初深圳所谓的土地拍卖、使用权和产权分离根本不可能有后来房地产市场的发展。土地制度改革从城市到农村这样一个过程，会对中国的房地产业有怎样的影响？
王石：从城市房地产市场来看，对市场的直接影响有限，有人担心土地的价格会因此大幅下降，将来会影响房价，这个担心多余，这是我的第一个观点。
为什么这么说？咱们来看看它要解决什么问题。从农业本身来讲，我觉得是解决两个问题：第一个是解决责任承包制的问题，让农民坚定信心，过去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出来后农民可以安心的长期承包；第二个解决的是流转问题，因为分田到户，中国人多地少，每个人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但没有流转的合法性，将来不可能有利于大的整改，我觉得这个问题本身是土地的有效利用，应该让农民更有恒心，土地流转了才能有效率，才形成规模农业。
21世纪网
对城市来讲，可以用于建设的土地可能会增加。但是这也是跟着城市扩张节奏来进行的，短期之内不会出现大规模的转换，这是一个长期的、遵循它自己发展秩序的事情。对于房地产商来说，也不会影响它的经营。还是通过拍卖来拿地，只不过付钱的对象有变化：从长期来看，如果宅基地可以进行流转，最大的影响还是农民可以得到土地收益的大头，和以前不一样。至于说农民卖地和进城的关系，那个不是问题，本来城市化过程就不是靠卖地实现的，而是因为城市有这个能力吸引农民进城。
《21世纪》：以前很粗暴的就把土地给城市化了，尤其是城乡结合之后，直接征过来就变成了城市住宅或商业楼宇了，但现在再去跟农民谈判，购他的地的话，这个成本相对是不是太高了？
王石：不会，从整个市场的交易来讲不会的，但是有个别人我就是不卖，你出多少价钱我都不卖，那也是有的。从市场规律来分析这毕竟是少数的，就是从概率上讲不会的。
《21世纪》：为什么我会想这个问题，因为有人说万科是专门做城乡结合部的住宅供应商，我觉得这个新的方向影响最大的是城乡接合部的土地价格。
王石：现在在程序上土地交易还是要政府来主导，拍卖挂牌，我们还是走这个程序。万科不是做土地生意的，是做住宅的，我们会关注这个问题，但是这问题不会影响我们的经营。再一个，万科是靠城乡接合部开发起来的，但现在也不完全只局限于城乡接合部，万科绝对不仅仅是一个郊区开发商。
“政策帮助市场软着陆”
王石说他现在最关注的就是资金的流动性、安全性，不会考虑去并购同行，不出政策不会考虑，出政策春节之前也不会去考虑。
《21世纪》：除了土地之外，还有一个就是金融。第一这轮金融危机会不会导致中国的金融改革方向的调整，从而影响房地产行业的发展？第二也许会有另外一个影响，比如说，在金融业改革和创新不够发达的时候，银行把房地产行业的贷款算作优良资产，也许改革之后，贷款的方向也更多了，房地产业融资会受到削弱。
王石：美国的次贷危机主要是“两房”出了大事，但是中美的情况不一样。
首先美国的问题是出在房地产消费上，这跟中国的情况不一样。
第二，次贷是转化成金融衍生品卖出去的，是在透支未来的整个大背景下产生的。这和中国的房地产金融不一样。
我们回顾了房地产1998年以来的全国开放的情况，几乎每年都有关于风险防范的文件，比如防范金融风险，应对亚洲金融风暴，政府总是担心房地产出问题。尤其是从2004年到2007年，政府一直出台政策，比如提高按揭成数、提高贷款利率，绝不允许发展商贷款买地等等一系列的限制政策。
我们并没有受到美国金融创新方面的引导，中国的情况恰恰和美国相反，尤其是去年的宏观调控，你买第二套房，就提高按揭、提高利率等等。这些政策都是合理的，和美国完全不一样的。所以我想这是美国的问题，反而这样的类比引导会导致一些错误的看法。
但是也不能说中国就没有问题，尤其是2006年、2007年的通货膨胀问题，这两年政府出台了这么多政策居然还在涨，显然是投机心理在作祟。所以去年的宏观调控我觉得是非常对的，反过来讲如果没有去年的宏观调控，中国经济在次贷危机、金融风暴和中国的汇率调整造成的出口困难等因素的共同作用下，会更加困难，房地产也会更惨。
《21世纪》：你的意思是承认金融改革方向会调整？
王石：我的意思是房地产市场需要一个调整，理顺收入增长、经济增长的关系。现在的政策在帮助这个调整能够比较缓和的实现。
我当时(去年房地产市场火爆的时候)感到这种市场，这种价格是绝对不对，持续不了，但是它到什么时候停、到何时下跌你是不清楚的，这是很可怕的。
为什么去年8月份宏观调控出台后万科马上进行调整，因为我们明白了不可能再涨下去了，明白了今年会怎样。
我们从去年调整之后用了一个词叫不确定性，你不确定你宁可保守点，实际上我们只能这样，反而真的让我很难受的时候，就是价格统统往上涨，那是很恐怖的，因为价格涨，地价也涨，万科要发展规模，你也得高价去拿地。万科去年高价拿了两块地，去年12月我接受采访时就声明：第一、我要检讨；第二、绝不拿地王。
《21世纪》：我想听听您对中国宏观经济的判断，比如说，中国在多大程度上受到这一轮的冲击，因为这直接决定了万科未来几年的市场决策。
王石：我们是搞微观的，我们的微观和宏观的判断角度是不一样的。刚才我用了一个词叫不确定性，在不确定的情况下，你硬要分析怎么样怎么样，那反而是风险最大的。但不确定性并不等于说就不能进行决策，不确定性意味着你可以把不利的因素考虑多一些，甚至把严重性考虑的更严重一些。
国庆节之后，宏观调控政策也有了很明显的一些转变，开始实施减息、减税刺激消费，鼓励房地产发展，宏观调控政策的转变显然对整个房地产市场继续往下走会起到缓冲作用。什么时候这个调整结束呢？显然还需要有一个观察阶段，政策的市场消化也需要时间，有很多不确定因素不知道。
《21世纪》：坊间盛传，假如没有10月份宏观经济政策的逆转，从而给地产业松绑的话，其实对万科来说就有一个机会来并购同行，现在会不会已经失去这个机会了？
王石：应该没到那种程度。本来很多人乐观认为，美国的问题不会波及我们，但是后来大家慢慢发现，珠三角一些七八千人的大厂都破产了，市场的信心就受到了打击。对于一个有规模的企业来说，流动资金是很重要的，所以现在根本不是怎么扩大地盘的问题。
去年12月份，万科持有的现金是170亿。到今年9月底万科持有的现金是199亿。我现在关注资金的流动性和安全性问题。关注可持续发展问题。至于你什么时候把同行吃了，不出政策不会考虑，出政策春节之前也不会去考虑。
现在确实有很多公司找到万科，希望万科去收购，但是万科根本不可能去收购这么多公司。现在考验房地产商的就是资金的流动性问题，手中有资金才是至关重要的。
《21世纪》：以万科现在的规模，手上的现金190多亿，你是否认为万科现在是安全的，或者你认为万科要手上有多少现金才到一个安全线？有人估算万科这190多亿的现金里，真正可流动的或者可用的现金并不多。
王石：我们现在是很安全的。我们的现金是199亿，我们的净资产负债率是34.8%，我就报这两个数就行。
万科房地产面试技巧 万科集团面试经验篇四
找来找去还是不多，但其实下面的内容基本包括在总述当中了，除了事先思考问题，看tn、查资料也很重要，加油！！
姓名：黄菲
国家：俄罗斯
分会：乌法
项目名：sunshine
面试提问：
首先自我介绍是必须有的，这个稍微说说自己情况，特点就好了，能突出自己是unique 那最好了；
接着她问我为什么想参加这个项目，我就说了拓宽眼界，和小孩子交流之类；
接着她让我谈谈自己的经历，说说为什么觉得自己可以参加这个项目，这个问题我正
好准备了，我就说自己以前做过老师，现在也有参加一个志愿教师的工作，觉得自己和小孩 沟通无障碍；
然后她问了我一个比较大的问题，让我谈谈人生目标，说说这个项目对人生目标的重
要性。我犹豫了一会，然后就说了人生目标，然后想怎么和这个接轨呢，我停顿了一下，就 说了information，communication 对目标的关键性，然后围绕着information 说了对人们需求的挖掘，不仅仅是物质上，还有精神上的，不仅仅要了解国内的，还要了解国外的，要了解 成人的，还要了解小孩的，总算扯啊扯啊扯到“国际”“小孩”这两个关键词上了； 然后她让我说说自己的特点，用几个词概括，这个问题我愣是没听懂，pardon 了n 遍，还借口说网络不好（其实我听得非常清楚，就是想再听她多说几遍），她也很耐心地给我做 了多番解释，我有了n 种理解，问她是不是这个意思，她说了n 遍“no”，又给我做更多的 解释，这个时候真的是非常无奈啊，最终貌似被我猜对了，光听懂这个问题已经花费了大概 三四分钟了，想想肯定没希望了，这时想算了大不了进不了，于是很快我又调整好心态了。然后她问我犯过的最大的错误，我脑子飞快搜索着，终于想到了什么，那我就说了初
中时一件非常embarrassing 的事，然后顺便说了出现那种状况的原因，说自己在那次经历中学到的东西。
然后她问我有什么缺点，我想了想说很多时候会想的太多了，然后很多机会就来不及 抓住了，因为这个失去过很多。
接着她问我对俄罗斯的了解，这个问题我是回答的比较囧的，说实话我除了知道俄罗
斯陆地面积最大，首都是莫斯科外我一点都不了解，但不了解也得要扯啊。那我就扯扯说俄 罗斯小孩很可爱，说曾经的共产主义很伟大，说我们班上的有个人（黄委员长）非常热爱共 产主义，对苏联的历史很了解，说我想和他多交流交流对俄罗斯有进一步的了解。事后我想 一想这问题我回答的很有问题，我不了解他们的文化，也不清楚他们现在是不是在政治和思 想上已经完全掘弃了共产主义，要是lily 是个资本主义信奉者那我岂不是直接要被她t 出 了。当时不知道回答什么所以回答的比较乱了，事后一想那什么《钢铁是怎样炼成的》，托 尔斯泰和他的文学都是很好的话题，当时怎么脑子就那么空没有想到。所以说还是要稍微了 解一下那个国家，至少不要扯到敏感的问题，然后和面试官交流的时候也可以有些共同的话 题。
最后是她让我提提自己的问题，我脑子里比较空，就随便和她聊聊天，问她对中国的了解，也没有问项目的具体细节，然后她开始给我介绍项目，她连续讲了三四分钟我是一句
话都没听懂，我当时想的是你这么久面下来了先让我喘口气吧，我就听到了几个词像是 “accept”，“country”，听着好像是要接纳我了，然后我什么都不知道就连声说“yeah”，“ok”，终于她的一大通话讲完了，一看时间正好是半个小时。
面试技巧：
一是面经真的很给力，最好能向manager 要一份比较全的面经，然后把上面提到的问
题稍微思考下，不一定要把答案写下来，但思考的过程中你会回想到那么多往事，回想到自 己是如何一步步过来的，这样回答任何问题的时候就不会没话说了；
二是要一定要小小了解下这个项目和国家啊，然后言论不要太偏激以免世界观的冲 突。
三是不知道怎么说的时候可以说的慢一些显得是在深思熟虑，这样会有更多时间寻找 一个突破口把自己的回答和他们的问题对接。
四是要把英语提前拾起，这条是针对像我这样英语不太好然后很久不碰英语的同学，四六级达人和gt 牛人请忽视。因为项目可能会来的很突然，之前我一直想面试前几天我再 狂复习英语，谁知我把各种文件交上去把简历做好才两三天就来了这个项目，而且让我第二 天就去面试，所以我一点准备时间都没有，不过还好，电子词典是个好东西，当然查单词的 时候记得打字不要太用力了哦。__
国家：俄罗斯
分会：aiesec engec-gaap, russian federation
项目名：sunshinee&g2011
面试提问：1,自我介绍
2,为什么选择这个项目
3,为什么要选择你
面试技巧：面试的问题大致不会有很多出入，建议面试之前把能想到的各个问题的答案都写 下来，面试的时候不要选择直接视频（可以说成是网络不畅），这样回答问题的时候可以照 着读。在提问环节或交流环节再打开视频表示自己的诚意。
孙敬文：ep-in-cn-nj-2011-275
国家：乌克兰
面试提问：
一般对方的面试问题会从以下几方面提出：1，jbs 2，cv 3，self introduction 解法：1，jbs 在这里不加以展开，可以参照前期准备中的方法尝试。
2，cv 除了jbs 之外cv 也是你面试之前必须要看的。因为你的cv 一是可能是3 个星期之前 写的了，自己都不是很熟悉了。在面试前过一遍，将与jbs 有关的内容圈划出来，到时候抓 住重点。二是很有可能你的cv 有自己杜撰的内容用以镀金。这种做法要掌握个度，适可而 止，并且在面试前要针对你杜撰的point 丝丝入微的进行信息整合。因为这些点可能成为你 的advantages，但如果你穿帮了，那么它们无疑就是你的achilles’ heel 了。我的面试问题基本集中于以下：
1，why choose us？
a：because i love cultural matters and i want to go to the continent to experience a completely different culture from asian’ally, i’m really interested in the xx(说这个国家), i think your country is the one.这是一道常见问题，回答得重点在于突出这个国家你感兴趣的地方。
2, you said you got a lot of hobbies in your introduction, so, for example? a: well, sports games, communicating with others, doing volunteering jobs, travelling and shooting photos.这是针对self introduction 提出的问题，所以你要对自己的text 做到充分熟悉。3,do you have some questions to ask me?
a: when can i hear from you?during the internship will i share the room with others or have my private dorm?
这一部分十分关键，千万不要不好意思问问题或者不问问题。因为这是一个很好的表达你想 法的时机。问得问题可以比较笼统，主要目的在于让对方知道你对这个项目是有过深入了解 的。
你们可以发现我就列举了三个问题。因为我当时面试的时候对方说他那里网络不好所以要求 了chat，也就是文字面试。所以他也没有问太多细节的问题。
我想说的是，面试也要看天时地利人和的。在有些时候你可以适时地创造一些机会来。像这次面试时由于我宿舍的网络不好，我是在留学生宿舍，一个德国朋友的寝室用他的电脑 面试的。
当对方要求文字面试时，我就告诉他我在德国朋友的寝室用他的电脑，由于键盘字母的顺序 问题可能打字会慢一点。
这样一来可以解释一下为什么打字会比较慢，二来让对方知道了我真心喜欢文化交流，可为 面试加分。
所以同志们在面试的时候如果正好有类似情况切记抓住机会！
面试技巧：
先说一下前期准备:
1,准备一份自我介绍
自我介绍不用太长,一般在2 分钟以内,说一下自己的姓名,来自哪里,兴趣爱好之类general 的就可以了.重点在于自我介绍准备好以后打入word 文档,在interview 开始之前打开文档,到时候忘记该说什么的时候瞄一眼.但切忌从头到尾照着读.给你面试的也不是傻子,被看出 来的话反而弄巧成拙.2,仔细阅读jbs 抓关键点
对方internship 的jbs 十分关键.在拿到jbs 之后要像做英语阅读一样划下key words 和 key sentences.如:在jbs 中提到工作的核心之一是教小朋友汉语并让他们了解中国的传统
游戏。那你在准备的时候就要围绕“耐心”，“有教小朋友的经验”，和“游戏”展开。特 别是一些术语，如“踢毽子”之类。面试的时候对方很有可能问你你会给孩子们玩什么游 戏。若你到时候不知道某种游戏的英语怎么说，那就是哑巴吃黄连了。所以要在事先做好 相关的准备工作。虽然到时候你提到某种中国传统游戏的英文名的时候对方很有可能也是不 知道的，whatever，因为这是中国传统游戏嘛~但这样一来对方对你的印象就很好了。
小结一下，仔细阅读jbs 简单的说是一个对症下药的过程，到时候面试的时候围绕中心和关 键词展开是不会有错的。
万科房地产面试技巧 万科集团面试经验篇五
大家下午好！很荣幸能参加今天的面试！我的性格开朗热情能很快融入新的环境，能吃苦耐劳有责任心，希望贵公司能给我这个机会。我一直都很想加入这个富有生命力和创立力的团队中，我的个人能力和专业知识都能符合今后工作的要求。希望能获得这个工作机会，和交行共同进步。谢谢。
1、为什么选择贵公司？
毋庸置疑，中国联通的实力是相当雄厚的，在管理协调上有很大的发展潜力，而且听说联所以我想我倘若能有幸成为联通这个大家庭中的一员，将可以得到更好的培养以及发展、成长的空间。
它形象地展示了中国联通的通信、通心的服务宗旨，将永远为用户着想，与用户心连着心。
2、你认为你什么优势有何不足？
我认为我的优势是善于与人沟通交流，做事有耐心有始有终，能吃苦耐劳。
而我的不足之处则是我的自身条件不是特别好，显而易见，长得并不美，个子也不是很高，但我相信我的认真和努力可以弥补我的不足。
3、你认为联通和移动相比有什么优势和劣势？ 我认为移动的业务种类比较多，这是它的优势 而联通比移动在业务方面比较全面，合并了网通之后优势就更加明显，而联通公司有双网的优势，cdma要比gprs高一个档次，速度也要快很多，随着cdma网络的不断完善，相信中国联通一定会给人们带来全新的生活体验
4、对服务行业的基本理解？
我认为在服务行业中，客户至上的理念是基本理念，满足客户的要求，让客户对我们的服务满意，是我们服务行业一直努力不懈追求的目的
5、如果你去联通面试营业员，考官问你为什么你用移动而不用联通?该怎样回答
因为我想了解对手移动的好处 知己知彼 百战百胜
6、营业员最重要的是什么吗？你了解联通现在的趋势吗？知道3g是什么吗？
营业员最重要的是在优质服务客户的前提下为公司赢取最大的综合利益，中国联通现在面临着同中国移动、中国电信两大运营商的激烈竞争！在3g这个相同的起跑线上利用自身优势抢先夺得一席之地！3g简单说就是第三代移动通信技术，具体可以理解为视频通话及基于高速上网的一些网络服务 2.你的特长是什麽？
考。我不会与客人起冲突因为不管我驳倒了感情的动物，我会用我的真诚感动他，做好我应该做的本职工作。
3.擅长画职业淡妆，让我每天都显得精力充沛活力四射。
4.计算机只是我们的工具，不能代替我们去思考，所以我认为计算机的基础就是会使用操作，（也许联通的系统我不能马上操作，但我相信经过简单的培训，我可以胜任。最后说，请您给我一次实践的机会，我一定不会让你失望。
公司未来前景吸引我 我喜欢你们公司的人性化管理模式和工作氛围 我相信我的个人能力在你们公司可以得到充分的发挥 你为什么选择销售这行业？
想为公司创造业绩以证明自己的综合能力及希望享受中间的磨难和从中得到锻炼升华 会显得真诚些 记住 技巧只是形式，真诚和坦诚才是最重要的 并祝应聘愉悦
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