社区管理运行机制 社区安置区管理方案

当面临一个复杂的问题时，我们需要制定一个详细的方案来分析问题的根源，并提出解决方案。方案的格式和要求是什么样的呢？以下是小编为大家收集的方案范文，欢迎大家分享阅读。

社区管理运行机制 社区安置区管理方案篇一

xx村危房改造“xx住宅楼_项目，在全体村民和有关部门的帮助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅楼的质量和设计理念新颖超前，为xx市独一无二的建筑物，成为我村的标志性建筑，住宅楼整体建筑漂亮美观，新颖亮丽，房屋结构紧凑实用，现以具备室内装修。为营造舒适清洁，温馨和谐的生活环境，提高住户的生活质量，确保小区长期有效健康发展，根据我们村和小区的实际情况，协同小区住户共同制定小区的各项管理制度，实行小区自治。

1：三个单元选举三名单元小组长。管理，监督，协调，小区的日常事务，搞好楼宇的环境卫生，收取单元的费用，协助楼长处理各类事务，促进小区清洁卫生，和谐发展。

2：选举住宅楼楼长一名。统一住户的意见，制定合理的管理方案，协调处理小区一切事务，共同维护大家的利益，营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨和谐的生活环境。

3：为减轻住户和小区的开支，单元组长和楼长不领工资，住户推荐，本人自愿。

4：楼长和组长要有责任感，办事公道合理，有协调矛盾的能力。

5：主要开支;水，电，暖气等各种设施费用和维修费用。水电费以表收取。

主要是暖气费，为保证冬季供暖正常，暖气费住户均摊，不可不交，不得拖欠。

（收费标准共同商讨约定，统一意见达成共识，水费，电费与暖气费捆绑制约收取等）

6：外墙，楼道，楼顶不得私自打眼，锭钉，随意安装物件，保证楼体清洁美观。

7：装修房屋不得损坏墙体，避免物件伤损楼梯，楼道的地砖。施工垃圾及时自行处理，不准在小区周围有遗留垃圾，自觉维护小区环境。

8：维护住宅楼的周边环境，共同抵制乱修乱建，监督抵制街道规划内新建建筑物。小区环境长远发展。

9：遵守社会公德，保持良好的生活环境，不乱丢垃圾、杂物；不乱贴乱写乱涂，保持住宅楼的环境清洁。邻里和睦友爱，团结互助。

10：楼道内不得摆放杂物，保持楼道整洁干净，不得影响破坏公有资产。

11：不准在住宅楼的楼道，窗户窗外燃放烟花炮竹，爱护公有设施。要将生活垃圾按时投放到垃圾池内，方便清洁人员清理。

12：甲方保证向乙方提供水，电正常供给，满足乙方生活需求，费用与村民同等支付，维护乙方的权利。

美好的环境有利于大家的身心健康，提高大家的生活质量，让住户精神愉悦。请大家自觉主动配合，共同维护我们的共同利益，营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨和谐的生活环境，长久保持xx小区的环境清洁规范，望大家要齐心协力，共同努力。

社区管理运行机制 社区安置区管理方案篇二

1、领导重视。把创建活动纳入单位文明建设规划，专人负责或分管，定期指导和检查，有切实可行的管理办法，为创建活动提供必要的支持。

2、立足创建。坚持科学发展，明确争创计划和目标，细化创建标准，规范内部管理，树立社会责任意识，积极开展文明岗“三进”活动（进行业、进社区、进乡村），在促进和谐社会建设方面成绩突出。

3、优质服务。岗位成员政治素质高，诚实守信、爱岗敬业、争先创优、从业文明，具有良好的职业道德和职业技能，注重团队文化建设。

4、示范性强。岗位成员中女性占50%以上，争创岗位领导班子中至少有一名女性。在本行业或系统具有先进性、示范性和导向性，原则上应已获得省级或行业（系统）荣誉称号。

（二）全市巾帼建功标兵评选条件

1、政治坚定。拥护中国^v^的领导，积极践行“三个代表”重要思想和科学发展观，职业道德高尚，社会责任感强，遵纪守法，在和谐社会建设中起模范带头作用。

2、工作创新。发扬“四有”、“四自”精神，与时俱进，开拓创新，在本职工作中有突出表现，为本单位创造出较好的效益，为“巾帼建功”活动创新发展出谋划策。

3、服务有效。刻苦钻研业务，熟练掌握本岗位各项业务

技能和知识，爱岗敬业、服务意识强，在本单位、本系统成绩显著，原则上应已获得省级或行业系统荣誉称号。

4、作风优良。具有良好的职业道德、务实的工作作风、文明的服务礼仪，为全面建设小康社会、构建和谐社会做出突出贡献。

全市巾帼文明岗推荐表

全市巾帼建功标兵推荐表

社区管理运行机制 社区安置区管理方案篇三

1、猜灯谜。

在小区花园各地挂上数量不定的灯谜，小区居民可自行寻找灯笼，找到猜谜题目，在指定地点回答灯谜，获取奖品和积分，积分可累计兑换最终奖品。

2、篮球比赛

分为青年赛、中年赛和老年赛，由小区居民自行组队，五人一队开展比赛，比赛最终在各年龄段选出第一名和第二名，给予奖励。

3、套圈活动。

活动领导：物业经理

活动小组成员：各物业小组成员

20xx年x月x日

xx小区活动中心

春节的民俗活动，凝聚着中华文明的传统文化精华，也给新年增添了丝丝年味。在举行上述活动的时候，由于人流量多，外勤工作人员的工作无法得到及时反馈，物业管理经理的管理效率和能力都受了限制，使用马克水印相机或许能够帮助物业经理解决这一问题。

这款软件主要有以下功能：

1、 拍照打卡功能。

马克水印相机拥有方便的拍照打卡功能，随时打开相机拍照并上传至工作圈，工作进度及内容一目了然。

2、 ai智能防篡改功能。

马克水印相机拥有ai智能防篡改功能，可在拍摄的照片中自动添加物业水印，显示真实地点、时间、人数和工作内容，确保物业人员考勤打卡的真实性。物业管理者可以通过查看图片获取物业人员工作真实信息及其工作路线，无需再花费大量时间进行打卡信息归总和真实性的判断，提高管理效率。春节活动人数多，事情杂，利用这一功能能够更好的助力物业经理进行远程考勤和有效合理的安排工作。

除了利用ai智能防篡改功能实现真实记录工作内容之外，马克水印相机时刻关注物业行业真实需求，针对用户工作痛点，针对性地推出相应功能，将为物业人员增效减负的任务进行到底。

1、自动生成考勤统计，团队成员出勤情况真实记录，一目了然，实现团队考勤情况可视化，方便管理。

2、马克水印相机拥有的“一键拼图”功能，一键生成物业工作汇报，形式统一规范，物业管理者可直观查看团队每日工作进展，解决了照片太多信息零散的烦恼。

3、内置任务系统可统一发布任务，方便跨部门协作，任务进程智能统计，方便管理者及时了解各部门工作进度，并进行及时调整。

4、免费的团队云盘功能，物业管理者将重要文件一键上传，便能团队资源共享，不占用手机内存，方便文件的长时间保留，提高查阅便捷度。

新春佳节即将来临，为了使小区居民和单位职工有“大家”的感觉，物业经理需要花费很多的经历去设计和组织小区春节活动，马克水印相机在一定程度上能够助力物业经理降本增效，更好更快更方便的管理小区各项事务，更好的分配和管理外勤人员的工作，充分展现社区热烈、喜庆、祥和的节日氛围！

社区管理运行机制 社区安置区管理方案篇四

为进一步落实学校安全监管的责任制，切实抓好学校安全基础管理工作，建立层层落实的校园安全管理网络，全面实现校园安全网格化管理，我校特制定本实施方案。

以科学发展观为指导，认真贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，按照分线管理、分级管理为主，结合分片管理的原则，“谁主管、谁负责”，将安全监管工作网格化，落实责任人员，细化监管工作，实行安全工作“全方位、全过程、全覆盖”，确保事故隐患排查和处置不留“死角”、不存“盲点”，形成安全监管工作制度化、规范化的长效管理机制。

实行一个目标，即：坚决杜绝重特大安全事故发生，预防和减少一般事故发生。狠抓安全管理，进一步落实安全责任制，进一步落实学校网格化安全工作主体责任，全力保障学校和师生的生命财产安全。

（一）建立网格。按照本校安全管理职责和工作实际，划分并建立安全监管网格。

（二）明确领导。一把手为安全生产网格的第一责任人，其他班子成员层层抓落实。

（三）责任到人。确定安全员，负责本网格内安全日常事务及安全检查工作。同时，学校对安全网格明确责任人、工作职责、监管范围。

（四）落实措施。根据我校实际，制订本单位《安全网格化管理实施方案》，绘制网格化安全监管责任图表，标明第一责任人、具体责任人、安全监管责任人（标明每个责任区的位置、责任人、重点部位等）。同时，建立相应制度，如安全方面的例会制度、信息报送制度、考核制度、应急预案等，并对网格负责人和网格内从事安全生产工作人员进行安全监管知识培训等，确保安全监管责任落实。

1.责任区监管责任人、联系领导工作不落实的；

3.对各专项整治工作中要求有各处室给予协助而推诿或不予协助的。

（二）责任追究。对发生安全责任事故实施责任倒查和追究。对因未履行监管职责造成安全生产事故，将视情追究相关网格责任人的责任。

（一）高度重视，精心组织。实施安全生产网格化监管，是进一步落实县教育局安全监管主体责任，建立“横向到边、纵向到底”的安全管理网络的重要举措。通过安全网格化监管工作的落实，使学校安全意识得到明显增强，安全管理水平得到明显提高。

（二）严格考核，确保实效。学校将对安全生产网格化管理的内容列入年度考核的重要内容，对工作出色的处室和个人进行表彰奖励，对责任不落实、工作不到位、管理不力、措施不严的处室进行通报批评,对未履行安全监管职责导致发生安全事故的有关工作人员，依照有关规定进行处理。

社区管理运行机制 社区安置区管理方案篇五

为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

(一)公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

(二)公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内(维护作业标段以外)公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

(三)公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

(四)公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

(五)公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

(六)其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则

(一)居民自治的原则。

物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

(二)因地制宜的原则。

充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

(三)便民利民的原则。

要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、__人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的__个社区(小区)是：__小区。

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。

按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。

(二)先宣传后实施。

透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

(三)先服务后收费。

根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长：__。

副组长：__。

办公室主任：__。

办公室副主任：__。

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、职责分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题;

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作;

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准;

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作;

区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作;

区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作;

区住房城乡建设局：负责行业指导工作;

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持;

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合;

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

(一)准备阶段。

1、__月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区(小区)名单。

2、__月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、__月下旬组织召开工作部署会。

(二)实施阶段。

1、__月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、__月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、__月下旬全力推进社区物业化服务工作。

(三)考核验收阶段。

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

2、__月份组织相关社区进行交流讲评。

3、__月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区(小区)实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达__%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。

推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

(二)充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

(三)全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区(小区)明确经费__万元，区和街道各安排__万元。区和街道先期各拿__万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

(一)目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20__年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

(二)范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

(一)完善我市物业管理地方性规章建设。

依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

(二)全力解决开发建设遗留问题。

开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

(三)加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的.颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

(四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。

对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

(五)采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。

制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作;二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改;三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

(一)排查阶段(20__年5月10日至5月31日)

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

(二)整改完善阶段(20__年6月1日至10月31日)

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

(三)验收阶段(20__年11月1日至11月15日)

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

(一)提高认识，明确责任。

各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。

市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

(三)加强宣传，营造氛围。

要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

(四)强化管理，巩固成果。

市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。

(一)"礼宾助理"服务实施细则

1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;

(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

(二)工作时间标准：

1、业主投诉处理的工作时限：

(2)工程维修方面的投诉处理时限：

其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日;

(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限

其他公共部分维修，不得超过3个工作日;

(4)对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限：

(1)关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。

(2)关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

(三)工作质量要求

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%)，每月业主满意率要达到90%以上。

一、保安方面

1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。

2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。

3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。

4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。

5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。

二、保洁方面

1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。

2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。

4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。

5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

三、工程方面

1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。

2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。

3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。

4、重点设备间完成责任人并挂牌。

四、客服方面

1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。

2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。

3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。

4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。

五、其他方面

1、完成劳动协议签订工作。

2、完成电子巡更安装调试。

3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

社区管理运行机制 社区安置区管理方案篇六

宁波市鄞州区生活垃圾卫生填埋场（以下简称“鄞州填埋场”）位于鄞州区洞桥镇百梁村野猫岙，占地面积560亩，总库容647万m3，总投资1.447亿元，设计日处理生活垃圾800吨，服务年限21年，服务范围主要为鄞州区21个镇乡、街道，采用“改良型厌氧卫生填埋”的方式处置生活垃圾，配套建设的污水处理厂采用国内外先进的“生化+膜法”综合处理工艺，设计日处理渗沥液300吨，出水水质达到gb16889的一级排放标准。填埋库区防渗系统（含渗沥液收集系统）采用目前国内设计配置最高的“双层复合衬里结构”并设置有检漏功能。

鄞州填埋场于2005年5月10日开工建设，2006年5月28日投入运营，2007年1月9日通过竣工验收。该工程按照“国内领先、国际一流”的标准设计、施工，防渗系统采用双层复合防渗系统并设置检漏功能，渗沥液处理采用国内外先进的“生化+膜法”综合处理工艺，达到一级排放标准，这些在国内同类项目中是标准最高的。同时，整个工程结合山谷型填埋场的特点，实现了雨水、地下水和污水的单独收集、单独处理和单独排放的环保功能；配套建设有场区道路、绿地、景观和体育设施等，集生产、生活、教育和娱乐等综合功能为一体。

一、先进的示范技术

该工程在设计过程中，根据本项目的实际情况，坚持技术的先进性、工艺的可行性和经济性相结合，达到了国内领先，并优先考虑采用国内外技术成熟、高效率低能耗、运行可靠的设备。同时，在工程的设计和实际建设过程中，不断借鉴和参考国内外先进技术和经验，坚持从实际出发，制定出切实可行的工艺流程，不断运用新技术、新设备，完善垃圾处理设施，为环卫事业的发展提供可靠的技术和设备保障。

1、防渗技术

鄞州填埋场采用了国内最先进的双层复合防渗并设置检漏系统，能有效地实现“零渗漏”目标，具体结构为“gcl膨润土+1.0mmhdpe防渗膜+土工网格复合物+2.0mmhdpe防渗膜+土工布”。渗沥液防渗主要依靠主防渗层实现，次防渗层作为一个保安措施，最下面的膨润土垫能够对针状物的穿刺起到堵漏作业，即是次防渗层，又能对1.0mmhdpe膜起到保护作用，在山谷型填埋场尤为适用，安全性能极高。这种“双层复合衬里结构”组合目前在国内属最高的配置，不仅可以达到有效防渗的目的，而且具有较强的抗刺穿能力和抗老化能力，最大程度保证了防渗系统的安全性。

检漏系统的引入，能够第一时间掌握主防渗层的安全情况，同时也能将透过主防渗层的污水收集、排放至调节池，避免对地下水造成污染。

2、雨污分流技术

降低污水处理成本是填埋场营运管理的重中之重，减少污水产生量无疑是最直接、最有效的降本途径，也是填埋场节能减排的重要措施之一。

该工程在建设之初就设计了非常科学合理的雨污分流方案：一是设置环库区终场山坡截洪沟导排山体渗流下来的雨水，实现填埋区的清污分流。二是将填埋库区等分成6个作业单元、雨污水管道分开收集导排，经过各作业单元、集液井和集水井雨水阀及污水阀的控制，从源头上实现了雨污分流。三是在营运过程中对已经投入使用的作业单元采用日覆盖、膜焊接中间覆盖工艺，不仅取得了良好的除臭灭蝇效果，更是阻断了雨水下渗到垃圾堆体的通道，把大部分雨水导流至无渗沥液的作业单元，从而在根本上减少了污水产生量，大大降低了污水处理成本。四是调节池通过封盖也实现了雨污分流，使雨水不进入调节池从而减少渗沥液处理成本。

雨污分流技术的广泛应用，已为鄞州填埋场的运营节约了大量成本，整个库区汇水面积约16.7万m2，已投用的3个作业单元约5万m2，按照宁波地区年平均降雨量1297mm计算，一年可减少8万吨污水产生量。另外，已填埋作业单元上的膜焊接中间覆盖面积约5万m2，一年可减少4万吨污水产生量，调节池封盖每年可减少近1万吨污水产生量。

3、调节池浮盖技术

污水调节池浮盖系统工程是最近几年才开始在国内得到推广和应用，鄞州填埋场工程采用干法工艺，成功地实施了污水调节池浮盖系统工程，而且在臭气收集、重力压载及沼气导排等的施工组织设计上有所创新，取得了非常好的效果。

首先，实现了雨污分流，使雨水不进入调节池从而减少渗沥液处理成本，每年可节约污水处理成本30万多元。第二，由于有封盖系统，调节池内部为厌氧环境，随着厌氧菌的发育，调节池起到了预处理的效果。第三，调节池封盖后，解决了渗沥液臭气无序排放污染环境的问题，从而为废气综合处理和利用创造了条件。

4、碎石摊铺技术

碎石摊铺的成败是填埋场防渗系统是否安全的关键，鄞州填埋场工程的碎石摊铺难度更大，设计厚度仅为30cm，怎样保护防渗膜安全，做到“零修补”是至关重要的大事。

宁波能源公司通过在碎石回填的库底堆筑临时施工通道、采用行车式龙门架控制摊铺厚度、控制库底hdpe膜平整度、挖掘机铲齿改装、技术安全作业交底等多重措施并举，确保了“零渗漏”的目标，尤其在防渗膜上摊铺30mm碎石的施工中，该公司不但在全国率先编制出第一个科学的碎石摊铺方案，而且又首次实现了防渗膜上碎石施工“零修补”的目标。

5、渗沥液处理工艺

6、精准的地磅计量系统

鄞州填埋场采用的地磅计量系统包括电子汽车衡、计算机系统、识别系统（远距离ic识别车辆号码、摄像保存车辆图片）、交通控制系统化（道闸、红绿灯）。电子汽车衡scs-30是静动态两用汽车衡，称重快速、准确、灵敏度高，能在不同地域和环境下全天候24小时连续工作，运行稳定可靠。计算机系统采用了多个桥式高精度称重传感器，确保电子汽车衡的计量精度，选用了进口的搞精度仪表关键器件，具有良好的人机界面，功能齐全，性能可靠、稳定性强、操作简便、适用于精态、动态计量。ic卡自动称重管理系统是专门为垃圾处理等行业设计的，它集中了电子称重、自动控制及计算机信息等高科技技术。

宁波能源公司坚持以垃圾末端处置专业化推动科技兴场，以“质量、环境和职业健康安全”管理体系贯标认证提升运营管理水平，以落实科学发展观积极创建生态鄞州。为积极推进和发挥建设部科技示范工程的作用，该公司严格按照国家行业规范要求营运鄞州填埋场，运营之初就制订了《鄞州填埋场运营手册》、《鄞州填埋场除臭方案》，在覆盖、雨污分流、除臭、生态恢复、节能减排、运营创新等方面达到了国内领先水平。

填埋库区配备了先进的作业设备，其中一台法国进口万特压实机，底层垃圾填埋采用推土机摊铺压实，平均压实密度为1.26t／m3，垃圾填埋量累计已达90万吨，日均垃圾处理量已超过800吨的设计能力。填埋现场的作业道路及卸料平台全部采用钢板路基箱，不仅能有效解决环卫车辆进入填埋现场可能陷车、爆胎的问题，还能保持填埋库区的干净整洁，目前国内采用这种作业方式的填埋场为数尚不多。

1、臭气综合治理，营造清新和谐的人居环境。

宁波能源公司坚持以臭气综合治理为第一要务。通过分区分单元填埋作业、喷洒生物菌本质除臭、自动喷洒植物液净化空气、日覆盖、膜焊接中间覆盖、调整传统作业方式、调节池封盖、火炬燃烧调节池沼气、化学洗涤净化处理生化池废气等等表本兼治、堵疏治相结合的综合创新方式，将填埋场臭气影响控制在最小范围，避免了二次污染，为当地居民营造了一个清新和谐的生活环境，也确保了填埋场干净有序、安全平稳。目前，鄞州填埋场正在开展填埋气体收集与综合利用的探气试验评估工作，为填埋气体cdm项目开工建设提供技术支持。

2、浓缩液中试研究，实现节能减排。

膜过滤过程中产生的浓缩液是一个行业性的难题。针对垃圾填埋场渗沥液膜处理过程中产生的浓缩液具有量大、cod较高、色度高、含盐量高、可生化性差等的特点，宁波能源公司积极开展与宁波大学的校企合作研究，通过氧化催化、混凝沉淀、机械澄清等工艺技术措施，以较低的成本、简洁的优化工艺使浓缩液经过处理后，提高污水处理系统的产水量，达标产水率在90%以上，水质达到gb16889的一级排放标准，并使生化功能可持续处理，提高整个工艺系统的使用年限。该项目已列入“建设部2008年科学技术项目计划”，中试研究课题完成后，将积极促进行业技术的成熟和完善，并起到良好的社会环境和技术经济效益。

3、中水回用，循环利用水资源。

2006年10月污水处理厂开始调试，2007年11月初，顺利实现了污水处理的稳定运行、一级排放出水，2008年5月通过提量的工艺改造，日处理能力达到300吨的设计要求，出水cod在50mg/l以下，水色清澈透明、无异味，水质指标符合cj/t48《生活杂用水水质标准》的要求。这些水完全可以用来替代运营生产中使用的自来水，即“中水回用”。

中水回用已作为鄞州填埋场的日常生产用水，现用于环卫车出场冲洗、洒水车冲洗场区内外道路、填埋库区除臭用水、场区绿化用水等方面，年节约自来水2万吨以上，是实践渗沥液“零排放”、实现水资源循环利用、达到宁波能源公司降本增效目的的有效途径。

4、参修编行业标准，为行业规范作贡献。

2007年9月，鄞州填埋场列入建设部《生活垃圾卫生填埋处理工程项目建设标准》修编单位。2008年6月，鄞州填埋场列入建设部《2008年工程建设标准规范制订、修订计划（第一批）》参编单位，参编的《生活垃圾卫生填埋场运行维护技术规程》将替代cjj93-2003版本，适用于生活垃圾卫生填埋场运行与安全管理。2008年10月20日，该标准修编开题工作会在鄞州填埋场召开，12月份，宁波能源公司编写的《生活垃圾填埋膜覆盖作业技术要点》作为该标准的单列附录c，为行业规范作出了贡献。

5、全自动喷淋除泡，降耗增效。

生化系统在好氧处理阶段产生大量的污水泡沫，进而溢出生化反应池，造成作业及周围环境的二次污染，而且影响污水处理设备的正常运行，并给生产操作带来一定的困难，是渗沥液生化处理的一个难点。使用消泡剂投加除泡，是常用的一种消泡方法，但成本高，而且容易使水质变差、产水量降低，同时除泡操作时间也不易掌握。

针对这种发展瓶颈现状，宁波能源公司利用与宁波大学的校企合作平台，增加科技力量及资金的投入，经过深入研究试验，实现了mbr生化反应池全自动喷淋除泡，彻底解决了渗沥液生化处理过程中的泡沫外溢难点。目前，宁波能源公司已将该工艺向国家专利局申报了发明和实用性专利。

采用这项全自动喷淋除泡工艺，几分钟内即可消除池内上溢的泡沫，并且产生了良好的综合效益：一方面解决了使用消泡剂给水质、水量带来的不良影响，从根本上解决了人工看守、人工操作的原始作业方式；另一方面则节约了大量的污水处理成本。同时，最大程度地消除了作业及周围环境的二次污染，大大减少了劳动强度、提高了作业效率，践行了科学发展观理论。

6、保护环境，促进生态平衡协调。

根据特许经营协议和鄞州区环保局批准的环境监测计划开展环境监测工作，并委托鄞州区环境监测站进行第三方检测。运营以来，鄞州区环境监测站的历次检测数据均符合国家相关标准要求，场区的大气环境质量达到gb14554的一类标准（该工程设计为二类标准）。

2007年7月份鄞州区环境监测站废气监测结果

2008年8月鄞州区环境监测站废水监测结果

2008年10月宁波市环境监测中心臭气浓度监测结果

2009年1月4日，建设部验收专家委员会在鄞州填埋场科技示范工程现场验收会上认为，鄞州填埋场防渗工程安全可靠，渗沥液产生、处理控制技术先进，臭气综合治理技术填补国内空白，总体上达到了国际先进水平，在防渗工程、渗沥液处理、臭气综合治理，以及雨污分流技术、调节池加盖技术、项目营运管理体系等方面起到了卫生填埋场科技示范作用，同时建设模式也具有一定的创新性。

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