方案是解决问题的关键，我们必须认真考虑每个细节。方案的可行性需要建立在充分的研究和调查的基础上。以下方案实施的经验分享，或许能够帮助大家更好地应对实际问题和挑战。
土地增值税清算方案篇一
为了强化我院学生入党积极分子队伍建设，更好地发挥党章学习小组的作用，学生党支部特制定本办法，望各班遵照执行。
一、党章学习小组的组建与小组长的设置办法。
1、党章学习小组由班上所有的积极分子（包括重点积极分子和普通积极分子）组成。下班党员在每学期开学后两周之内完成小组组员的调整与组建工作。中间需调整的由组长提出申请交下班党员报支部核实，并按支部给出的处理意见执行。
2、党章学习小组组长的设置。
（1）小组长的设置要求在各小组的组建工作完成之前完成，并及时报学生党支部备案。
（2）大一大二党章学习小组组长由各班团支部书记担任，大二以上的小组长由各班党小组组长担任。
（3）小组长的确定要求下班党员考察其平时表现，并征求所下班级积极分子的意见（或由积极分子民主推荐产生）。
（4）小组长应具备一定的组织和协调能力。在班上有一定的模范带头作用，能较好地处理与同学之间的关系。原则上不能兼任班团干部的职务。
（5）每学期需要更换组长的班级，前任组长应将有关材料转交给新任组长，并帮助其尽快熟悉组长的工作职责。
（6）各年级设一名年级组长，帮助传达支部精神以及收集材料与信息。年级组长由支部直接委任。
二、党章学习小组组长的职责。
1、组长应全方位了解积极分子的学习、工作、生活等各方面的情况，并及时将信息反馈到下班党员处，以便下班党员能及时、准确地了解所下班级的情况。
2、组织组员学习党的有关知识。包括党章及党的有关方针、政策以及上级党组织的`报告、指示、决定等有关文件，并组织开展讨论，写好学习心得。小组长应及时将讨论成果汇报到下班党员处。
3、积极配合学生党员在班上进行的群众意见调查及有关调研工作，并为他们提供真实、全面的信息。
4、积极参加党校组织的讨论。平时应自觉学习党的有关理论著作，提高自身的政治理论水平。
5、章学习小组是党支部在同学中设立的监督岗和信息站。组长要积极引导组员监督本班下班党员的工作或其他学生党员的日常行为，并及时将信息反馈到党支部。同时也可搜集同学对党支部及下班党员工作的建议并反馈到下班党员或党支部。
6、学期对一个学期的工作要写出计划和总结，按照学生党支部的要求及时上交。
7、一个月的第一周的星期五晚9：30以前报告本班积极分子的情况。
三、党章学习小组活动实施办法。
1、党章学习小组的活动由学生党支部的活动组负责组织评比。
2、同年级之间的党章学习小组可加强交流与合作。
3、各小组制定的活动方案要在起动之前向支部提出申请，并写出详细计划。活动圆满完成之后，写出活动总结可参与期末评比。对组织得比较好且有影响力的活动，支部将给予奖励。
4、各小组未经支部批准，不得以党章学习小组活动为名到校外开展活动。
四、其他。
1、各小组如有事可向下班党员或党支部党员咨询。
2、对于两次以上无故不参加班级党章学习小组组织的学习、讨论或活动的积极分子，组长可向支部申请取消其积极分子资格。
3、组长平时要多向下班党员汇报工作。形式可以是口头也可以是书面汇报。
土地增值税清算方案篇二
摘要：在房地产开发项目中的各种税收中，土地增值说是一种比较复杂的税种，复杂的原因在于对其清算工作存在很多的难点，很多因素都对土地增值税的清算工作产生影响。
在进行房地产开发项目的土地增值税管理时，主要是根据建筑物的不同类型对预征比例进行确定，等到满足清算条件之后再进行清算工作，所以说清算工作是征收管理工作中的重要内容之一，是土地增值税征收管理的重要环节，必须加强对其研究。
土地增值税清算方案篇三
准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法征税的前提。在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定。
国家^v^出台的《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了“两个条件”、“两个时间”，细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。
“”：
其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省级税务机关规定的其他情况。
“”：
土地增值税清算方案篇四
尊敬的各位院方领导：你们好!
转眼即将接近尾声,我们将迎来崭新的一年，回顾过去一年来，自从三月份我邯郸市中心医院东区项目工程开工以来，在院方领导和各部门的大力支持关怀下，凭借我工程部全体员工自身辛勤的努力，克服了施工环境恶劣、项目工期紧、等诸多困难，顺利完成了中心医院1号楼、康复楼、、、、的主体和结构的施工任务。
邯郸市中心医院东区项目于203月动工，计划于?年?月投入使用，为了完成这个总目标，工程部在各级院方领导的大力支持和带领下，与其它部门携手努力，前期，我们取得了不错的成绩，不论从工程的进度、质量、安全上都能满足总目标。工程部在每个阶段的工作中勤勤恳恳、积极主动地完成各级领导交给的任务，并在做好本职工作的基础上，不断学习钻研，努力提高自己的业务水平，现将本项目工作情况汇总如下，总结过去，找出不足，为以后的工作开展顺利积累更多经验。
一、施工进度管理;。
工程部是生产进度的主责部门，工程进展的快慢直接牵动着工程部每名员工的神经，每时每秒都在给工程部的工作做出客观的评判。而工程部对施工进度的管理职能主要体现在审定施工单位编制的施工总进度计划和年、月、旬、周施工进度，执行情况和保证措施上。
二、施工生产协调与工程分包管理;。
我中心医院东区项目是一个大项目，根据自身特点，参施队伍多，工序繁杂、施工地点分散，为减少相互之间的影响，保证生产的顺利进行，工程部在狠抓生产进度管理的同时，积极为各分包开展协调服务工作，各分包与分包，总包与分包之间的协调都是一项艰巨且复杂的工作。真正将各单位的协调工作处理好，需要的不只是作为甲方代表的职权威信，还需要有一定的魄力且不能过于武断，及时和各施工单位、监理单位进行沟通关于生产、技术、安全方面的问题。对上级的决策、决议及时下达到各单位，对下面反馈的信息及时上传给领导，保证信息的畅通。
作为工程部对施工生产协调，必须要又预见性，在实际生产中，各单位为了完成自己的任务，首先都是把自己的利益放在首位，而很少去考虑过其他单位的施工难度，如果事先未处理得当，接下来的施工过程中各个单位在工序交叉时，就会出现矛盾，各自为了自己的施工简便，考虑自己的人工费，材料费等等，协调工作就难上加难，因此，工程部在每周一例会上要求所有分包单位，包括总包单位将上周的工作作出总结，并对存在的问题都一一提出，会议上通过谈论，得出结论，找出原因所在，议定解决办法,从而避免施工中工序上的交叉矛盾，确保工程顺利进行。会议记录整理好，做到有记录可查。
三、材料的认质认价;。
工程部对材料的认质认价始终坚持“在保证质量，符合验收规范，满足功能要求的前提下，材料投标单位必须在3家以上，低价中标”的原则。俗话说“三个臭皮匠胜过一个诸葛亮”，工程部在处理材料认质认价上从来就不一人主张，大小事宜都是摆在桌子上谈，各谈其见，客观论事。首先工程部内部汇总建议和意见，然后上报上级领导审核。所有定下来的材料必须有相应的资质证明、产品合格证、检验报告，安全生产许可证，材料进场后，工程部严格要求监理督促材料厂家现场见证抽样进行材料复检，对不合格的材料坚决清除施工现场。
四、现场管理;。
虽然总包单位的质安部是现场文施管理的主责部门，但是工程部依然全力以赴配合安保部做好现场文施管理工作。
施工安全管理：督促施工单位建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。将施工安全管理各方面组织起来，形成相互协调、促进的整体，形成管理保证体系。对容易经常出现安全隐患的部位进行重点抽查对象，即对“三宝四口五临边”防护设施要求必须到位;脚手架搭拆方案，验收使用手续严格把关，定期检查，及时整改，消除隐患;施工临时用电必须按照“三相五线”制，设置专业人员管理，每天巡视，做好用电记录;塔吊及龙门架、人或电梯、卸料平台验收合格并挂牌才能使用验收要求安全装置灵敏、可靠、保险标牌信号醒目，架体稳固，井架安全防护、卷扬机、吊索绳卡符合规范等。
施工现场质量管理：工程质量检查一般采用现场生产工人自检、互检和交接检相结合的方式，其依据为国家或部门办法的工程施工验收及验收规范、工程施工技术操作规范、工程质量检验评定标准。从原料进场、各施工单位工序构配件的生产到工程竣工等全过程都必须在现场项目施工中进行质量检验。严格按照上道工序验收不合格或未验收，坚决不进入下道工序，对验收不合格的分项工程，该返工的必须要求施工单位定时返工。但是工程部对施工过程中存在的质量问题现场严格监控，将施工中存在质量隐患消除在施工过程中。
五、合同、付款审核管理;。
签订工程经济合同时，要严格遵守法律、法规，本着“平等互利、协商一致，等价有偿”的原则，其合同条款也必须有针对性，责任明确，词语准确。对每月的工程进度款的审核，我工程部坚持“实事求是，严格控制”的原则，对施工单位上报的工程量逐一核对，实事求是，工程量的单价和工程进度款严格按照合同核对，结合工程已付款，按合同比例支付。
六、内业管理工作;。
作为我们内部管理，这是一个既繁琐又重要的工作环节，要做好工程部的内业管理，首先，要规范施工期间的各类图纸、变更通知、工程合同及其他工程项目方面文件资料的收发、保管工作，发送的图纸资料、通知、函等须留一份连同发文薄签字后一起存档;其次，对工程部的联系单、通知单、函、工程图纸的发放记录进行登记;再次，严格控制工程部用章审核制度，加盖工程印鉴的文件、工程资料等，须经过院方领导确认后盖章。最后，必须保证工程文件资料不外泄。所有管理人员各就各位、各司其职。
七：工作目标;。
回顾过去，虽然在以往的施工任务中，遇到了不少困难，但在院方领导及各部门的大力支持和关怀下、在工程部团结一致努力克服下我们都已经一步一个脚印走了过来。虽然我们的主体及二次结构都已基本完工，但是后续的精装工程形式依然很严峻，工作量大，施工工序繁杂，尤其在一些特殊材料、设备上，更要高标准、严要求，决不能松懈，在以后的工作中，我工程部要保持吃苦耐劳的优良传统，稳扎稳打，以崭新的面貌，饱满的热情投入到新的一年工作中;认真落实各项规章制度，加强质量管理，在狠抓安全、生产、质量、进度的前提下，向我院领导及院方工作人员交付一份满意的答卷。
土地增值税清算方案篇五
一、委托人应提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。预售许可证。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
二、税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
三、具体清算程序。
（一）扣除项目审核的审核程序。
1、取得土地使用权支付金额的审核：购买土地。
（1）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（3）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（4）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（5）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（6）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金。
额是否存在明显异常。
2、土地征用及拆迁补偿费的审核征用土地（1）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（2）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（3）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
3、前期工程费的审核。
（1）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（2）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
4、建筑安装工程费的审核。
（1）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
a.获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
b.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
c.审核纳税人是否存在增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
5、基础设施费和公共配套设施费的审核。
（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
6、开发间接费用的审核。
（1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（6）审核有无预提的开发间接费用。
（7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（8）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
7、房地产开发费用的审核10%。
（1）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（2）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
a.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
c.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
d.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
8、与转让房地产有关的税金审核。
不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
9、国家规定的加计扣除项目的审核20%。
（1）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（2）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（3）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（4）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
10、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
四、其他注意问题。
（一）、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售。
（二）、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（三）、审核扣除项目是否符合下列要求：（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
土地增值税清算方案篇六
第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《^v^税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料。
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应通知纳税人在30日内按规定补证；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应在对清算项目评估基础上经分管领导批准，确定清算的方式和清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条[条款废止]主管税务机关应在受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核。
土地增值税清算方案篇七
土地增值税主要产生在房地产开发项目中，在房地产开发项目中，会涉及到一些对国有土地的转让问题，在对其进行转让的过程中单位或者个人会得到转让的收入，同时也会发生一定的成本费用(取得土地使用权所支付的金额;土地征用及拆迁补偿款;前期工程费;建筑安装工程费;基础设施费。
公共配套设施费;开发间接费用;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的加计扣除项目)，而土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的增值额(收入-允许规定扣除项目金额后的余额)按相应税率计算征收的一种税种。
一是可以对房地产的市场进行有效的规划，能够对房地产开发市场的调控力度进行加强;二是可以有效的对目前房价上涨飞速的现象进行合理引导回归理性，并且能够对因为房价上涨快而产生的炒房的现象进行有效的避免和抑制;三是可以将我国的土地的利用率进行有效的提高;四是能够合理的将国家财政的收入进行增加，同时还能够对国家参与到国有土地增值收益的分配方式进行规范。
在进行土地增值税的征收过程中，不可避免的会涉及到土地增值税的清算问题，进行合理的、准确的清算是土地增值税清算的最终目标。
土地增值税就是在需要纳税的人在满足该税种的清算条件之后，再根据相关要求和规范，对所需要纳税的具体数额进行确定的和计算的工作。
笔者认为土地增值税的清算工作是我国税收体系十八税一费中难度较大的税种，与土地增值税清算相关的法律与规范也是比较多的，所以，必须严格按照清算程序，严格遵守法律，同时根据项目实际，进行合理的清算。
(一)拆迁补偿标准的处理。
为了对拆迁补偿标准进行合理的确定，必须根据以下方法以及顺序对企业实际应该扣除的拆迁补偿费用进行确定：
1.对于某个开发项目地方政府明确规定拆迁补偿标准的，按政府文件标准执行;。
3.对于支付个人拆迁补偿费的确认，当地税务局可以以拆迁的合同、被拆迁房屋的房产证、被拆迁人身份证、户口本和签收花名册或签收凭证为主要依据来确定具体补偿金额。
(二)利息支出扣除问题的影响和处理。
根据国家对于土地增值税清算相关问题的通知可以得出以下几点：
一是在财务费用中涉及到的利息的支出，只要是能够以转让的房地产的项目计算分摊并且能够对金融机构进行有效的证明的，那么可以根据实际情况据实扣除，但是需要指出的扣除限额不应该比按商业银行同类同期贷款利率计算的金额高。
二是对于超过贷款期限的利息部分和加息部分不允许扣除。
三是对于贷款利息的上浮幅度超过国家有关部门规定的上浮幅度的部分，不允许扣除。
因此笔者认为，如果全部是使用自己的资金，不存在利息支出的，那么按规定，可能根据房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内进行计算扣除。
房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
在实际工作中，清算的时间直接影响税款入库时间，具体有以下两种情况：一是企业对项目的工程结算具有滞后性，而且项目开发多分期进行，建筑安装成本结转不及时，公共配套设施费用尚未全部发生，竣工决算迟迟不做，造成房地产开发成本不真实。
二是房地产企业普遍存在开发的房地产项目大部分已销售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商铺，因预售许可证未满三年，当前的清算原则就是把未售部分的成本剔除，不进行清算，这就存在二次清算的需要。
二次清算就可能存在适用税率不一样，对税款造成影响。
如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，无疑会加大税收成本。
因此笔者认为，对于成片开发分期清算项目的成本费用，在分期清算时，应按实际发生的费用进行分摊清算，整体项目终了后不再进行调整分摊，这样既节约了清算成本，又不至于因为项目开发的时间性影响清算进程。
(四)对于房地产开发企业自用开发产品的界定影响和处理。
我国对房地产企业的土地增值税征收条例规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”进而扩大清算扣除成本，造成土地增值税的流失。
因此笔者认为，应该对房地产开发企业自用商品房采取进一步的二手房概念定义，如可以规定对于自用或出租使用年限在五年以上(含五年)或房地产开发企业办理了该商品房产权证再销售的，按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，否则，仍需列入一手房土地增值税清算的范围。
三、结束语。
综上所述，在房地产开发项目中的一个非常重要的税种就是土地增值税，土地增值税清算结果，往往对房地产开发企业利润的影响是非常大。
在对土地增值说进行清算的过程中，必须按照规定的清算规程和方法进行，并且对清算过程中的难点问题进行有效的分析，找出能够对难点问题进行解决的策略，保证土地增值税清算工作的准确性和合理性。
参考文献：
土地增值税清算方案篇八
房地产企业通过政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？此种方式类似于非货币^v^换取得资产的计税基础确定，以换出资产的计税基础及税费作为换入资产的计税基础。一些地方土地增值税清算政策明确可以扣除，应适用于企业所得税税前扣除。
湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发。
[2008]211号）。
四、关于成本费用扣除的问题。
（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。
（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
（三）开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。
（四）对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。土地增值税征管和政策问题解答（南京地税）。
答：房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。
答：土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。
广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号）。
房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。
2011年6月25日。
土地增值税清算方案篇九
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可采取核定征收其土地增值税：
一是依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
二是擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。主管税务机关对开发企业项目核定征收时，要参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
笔者认为，在核定征收时，其一，核定征收率应考虑一个自由裁量的区间，对不同时间、不同类型、不同结构、不同地段、不同价格的开发产品区别对待。其二，对情节严重的纳税人，如第二种情形擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，应从高从严的核定征收土地增值税，不使用核定征收率的办法核定征收，可以考虑对其销售收入、开发成本、开发费用的核定来计算出应纳土地增值税额。其三，对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
土地增值税清算方案篇十
1、解散决议。
有限责任公司，按照《公司法》第43条"股东会的议事方式和表决程序，除本法有规定的外，由公司章程规定。股东会会议作出修改公司章程、增强或者削减注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必需经代表三分之二以上表决权的股东利用'；《公司法》第41条"召开股东会会议，应该于会议召开15日前通知全体股东；但是，公司章程另有规定或者全体股东另有商定的除外。股东会应该对所议事项的打算作成会议记录，出席会议的股东应该在会议记录上签名'，股东会的召集、通知及表决等程序应该符合公司章程或法律的规定，会议召开应提前15日通知全体股，公司股东会需经三分之二以上表决权股东利用，形成解散决议。
2、成立清算组。
股东会作出有效的公司解散决议后15日内成立清算组。
清算组举行清算。人民法院应该受理该申请，并准时组织清算组举行清算。'《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（二）》第7条"公司应该依照公司法第184条的规定，在解散事由浮现之日起十五日内成立清算组，开头自行清算。有下列情形之一，债权人申请人民法院指定清算组举行清算的，人民法院应予受理：
（一）公司解散逾期不成立清算组举行清算的；
（二）虽然成立清算组但有意迟延清算的；
假如公司在举行清算时，不根据规定通知公司记下机关的，公司记下机关可能会予以1万元以上10万元以下的罚款；未根据规定期限申报办理税务注销记下的`，税务机关能够处2000元以下的罚款，对情节严峻的，可处2000元以上10000元以下的罚款。
3、公示清算组信息。
清算组自成立之日起10日内，登录当地政务服务平台，利用企业注销网上服务专区拜访或直接登录国家企业信用信息公示系统，向社会免费公示清算组信息。公司原法定代表人应向清算组移交公司管理权。需要移交的内容包括但不限于：公司公章、债权债务清册、资产清册（根据流淌资产和固定资产分类记下造册）、合同书、协议书等法律文件、账务账册、空白支票、职工花名册、公司历史档案等其他应该提交的资料。
4、通知公告债权人。
清算组自成立之日起60日内利用国家企业信用信息公示系统发布债权人公告，也可在省一级报刊上刊登公司清算公告。
债权人在规定的期限内未申报债权，在清算程序终结前能够补充申报。债权人补充申报的债权，能够在尚未分配的财产中依法清偿。尚未分配的财产不能全额清偿补充申报债权的，股东以其在剩余财产分配中已经取得财产予以清偿。
对债权人申报的债权，清算组应在核实后书面通知债权人，债权人对清算组核定的债权有异议的，经债权人要求，清算组应重新核定后通知债权人。债权人对清算组重新核定的债权仍有异议的，清算组应告诉债权人向人民法院起诉确认。
5、制作清算开头日的资产负债表和财产清单。
6、办理完税证实。
7、清算公告满3个月后，制作清算结束日的资产负债表和财产清单。
8、制作清算分配计划。
制定清算计划前，应以清算组的名义托付具备相关资质的机构对公司财务情况举行审计，对财产状况举行评估，以保证清算工作的合法性。在对公司财产全面盘点，核实债权债务后，托付具备相关资质的机构对公司财务情况举行审计、对财产状况举行评估，编制资产负债表和财产清单，制定清算计划，报公司股东会确认。未经股东会确认的清算计划，不得落实。落实未经确认的清算计划给公司或债权人造成损失的，清算组须担当赔偿责任。
债权为公司财产的重要组成部分，对于到期债权，清算组应准时清收；对于未到期债权，清算组应与债务人商议，要求债务人尽可能提前清偿，债务人不同意提前清偿的，能够利用债权转让等方式举行优化处置。清算组在全面清理公司财产、编制资产负债表和财产清单时，发觉公司财产不足以清偿所有债务的，能够与债权人商议制作有关债务清偿计划。债权人对债务清偿计划不予确认的，清算组应该向人民法院申请宣告破产。
9、由清算组制作清算报告、清算期内收支报表和各种财务帐册，报股东会确认。
对这些材料的真切性与合法性予以确认，取得企业终止回执。清算报告的内容包括：
（1）公司解散缘由及日期；
（2）清算组的组成；
（3）清算的形式；
（4）清算的步骤与支配；
（5）公司债权债务确实认和处理；
（6）清算计划；
（7）清算计划的落实状况；
（8）清算组成员履行职责状况；
（9）其他有须要说明的内容。
土地增值税清算方案篇十一
众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：
1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。
2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。
3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司xx户客户往来和xx户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了xx的往来款xx万元。
4、除此之外，财务部组织全体员工在20xx年共完成了：收取xx二期回笼房款xx亿元，契税维修基金xx万，审核原始凭证x万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证xx张。出具统计报表xx份出具纳税申报表xx张，税源统计表xx张。出具xx集团、xx集团相关财务报表xx张，出具预算报表xx张等。
二、融资、预算与资金管理工作。
资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动，xx的前期开发。最严重的是xx年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20xx年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。
1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20xx年xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在x行的x亿元房开贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元额度的承兑汇票，完成了xx行的xx万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，xx财务部可以骄傲地说，在融资方面，xx年xx财务部走在了同行业财务部的前面。
2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。
3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与x行签订了购买xx万理财产品，六个月利率为xx%，为公司获得理财收益万元。另外利用闲散资金，在x行理财x次每次分别为x万元(x天)、x万元(x天)、x万元(x天)，共获得理财收益xx元。在x行理财x次，每次xx万元分别为xx天和xx天，获得理财收益xx。1月开始ipo打新股，投入xx万元，获得理财收益xx万元。使得公司全年获得理财收益为xxx万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。
4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。20xx年财务部共办理承兑汇票xx笔，充分用足商行xx万的承兑汇票的授信额度。
土地增值税清算方案篇十二
根据《公司法》的有关规定，公司股东会决议清算，特制定如下清算方案：
一、自股东会决议清算之日起成立清算组，清算组由***组成。
二、清算组在清算期间行使下列职权：
（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；
（二）通知、公告债权人；
（三）清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；
（四）清理债权、债务；
（五）处理公司清偿债务后的剩余财产。
三、清算组应当自成立之日起十日内通知债权人。
四、清算组按下列顺序清偿：
（一）支付清算费用；
（二）支付职工工资和社会保险费用及法定补偿金；
（三）缴纳所欠税款；
（四）清偿公司债务。
五、清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会批准。
土地增值税清算方案篇十三
(一)导语。主要概述清算组织人员组成情况，确定清算基准日期(指确定清算工作开始的日期)，扼要总结工作，说明委托哪些机构完成哪些工作。
(二)事业单位概况。内容有该单位性质、地址、《事业单位法人证书》号和代码标识、资金、职工人数、单位运转状况及注销的原因。
(三)进行清算的法律依据。主要是《事业单位登记管理暂行条例》、《审计法》等相关法规。
(四)清算组织的工作情况，如进行接管，清理财产、确认债权债务、财务审计、总体资产评估、土地资产评估、无形资产评估、委托税收机关或海关出具完税证明等。
(五)确定清算基准日帐面资产负债情况。
(六)清算审计情况，包括该事业单位的流动资产、对外投资、固定资产，流动负债、长期负债情况等。
(七)资产评估情况，主要由依照国家有关法律、法规具有相关资质的机构对被清算单位的固定资产、房地产、无形资产等进行评估，在此基础上由清算组织进行综合评估。
(八)债权确认情况，主要说明债权的组成和债权人的情况。
(九)清算组织提供的事业单位有无诉讼争议和未完结的事项的情况说明。
(十)清算费用，详细注明支出清算费用的项目和数字。
(十一)清算结论，对清算的整体资产进行总的估价。
根据《公司法》及xxx公司(以下简称公司)《章程》的有关规定，公司已经x年xx月xx日召开的股东会决议解散，并成立清算组于x年xx月xx日开始对公司进行清算。现将公司清算情况报告如下：
一、清算组成员组成情况。清算组成员由股东xxx、xxx、xxx组成，由xxx担任清算组负责人。
二、通知和公告债权人情况。公司清算组于x年xx月xx日通知了公司债权人申报债权，并于x年xx月xx日在xxx报公告公司债权人申报债权。
三、公司财务状况。截止x年xx月xx日，公司资产总额为xxx元，其中，净资产为xxx元，负债总额为xxx元。
四、公司财产构成状况。(应以“财产清单”的形式罗列公司财产的`名称、数量、价值、存放地点;银行存款应注明开户行及银行帐户)。
1、债权的清收情况;(包括债权的具体种类及金额，是否已清收等情况)。
2、债务的清偿情况;(包括债务的具体种类及金额，是否已清偿等情况)。
六、公司剩余财产的分配情况。
公司剩余的财产由全体股东按出资比例分配。
七、公司的会计凭证、账册等会计资料的保存情况。
公司会计凭证、帐册等会计资料由xxx负责保存。
八、其它有关事项说明。
清算组成员签字：
股东签字(盖章)：
xxx公司(盖章)。
x年xx月xx日。
土地增值税清算方案篇十四
xx有限责任公司清算组：
我们接受委托，审计了xxx有限责任公司20xx年6月25日的清算资产负债表，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算损益表和债权清偿表。
按照企业会计准则体系的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：
（2）选择和运用恰当的会计政策；
（3）做出合理的会计估计。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，贵公司清算会计报表符合企业会计准则和《国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了xxx有限责任公司20xx年6月25日的清算财产状况，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算损益和债权清偿情况。
土地增值税清算方案篇十五
（一）导语。主要概述清算组织人员组成情况，确定清算基准日期（指确定清算工作开始的日期），扼要总结工作，说明委托哪些机构完成哪些工作。
（二）事业单位概况。内容有该单位性质、地址、《事业单位法人证书》号和代码标识、资金、职工人数、单位运转状况及注销的原因。
（三）进行清算的法律依据。主要是《事业单位登记管理暂行条例》、《审计法》等相关法规。
（四）清算组织的工作情况，如进行接管，清理财产、确认债权债务、财务审计、总体资产评估、土地资产评估、无形资产评估、委托税收机关或海关出具完税证明等。
（五）确定清算基准日帐面资产负债情况。
（六）清算审计情况，包括该事业单位的`流动资产、对外投资、固定资产，流动负债、长期负债情况等。
（七）资产评估情况，主要由依照国家有关法律、法规具有相关资质的机构对被清算单位的固定资产、房地产、无形资产等进行评估，在此基础上由清算组织进行综合评估。
（八）债权确认情况，主要说明债权的组成和债权人的情况。
（九）清算组织提供的事业单位有无诉讼争议和未完结的事项的情况说明。
（十）清算费用，详细注明支出清算费用的项目和数字。
（十一）清算结论，对清算的整体资产进行总的估价。
根据《公司法》及xxx公司（以下简称公司）《章程》的有关规定，公司已经x年x月x日召开的股东会决议解散，并成立清算组于x年x月x日开始对公司进行清算。现将公司清算情况报告如下：
（一）清算组成员组成情况。清算组成员由股东xxx、xxx、xxx组成，由xxx担任清算组负责人。
（二）通知和公告债权人情况。公司清算组于x年x月x日通知了公司债权人申报债权，并于x年x月x日在xxx报公告公司债权人申报债权。
（三）公司财务状况。截止x年x月x日，公司资产总额为xxx元，其中，净资产为xxx元，负债总额为xxx元。
（四）公司财产构成状况。（应以“财产清单”的形式罗列公司财产的名称、数量、价值、存放地点；银行存款应注明开户行及银行帐户）。
（五）公司债权、债务的清算情况。
1、债权的清收情况；（包括债权的具体种类及金额，是否已清收等情况）。
2、债务的清偿情况；（包括债务的具体种类及金额，是否已清偿等情况）。
（六）公司剩余财产的分配情况。
公司剩余的财产由全体股东按出资比例分配。
（七）公司的会计凭证、账册等会计资料的保存情况。
公司会计凭证、帐册等会计资料由xxx负责保存。
（八）其它有关事项说明。
清算组成员签字：xx。
股东签字（盖章）：xx。
xxx公司（盖章）。
20xx年xx月xx日。
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